2023年上海房地产市场回顾与2024年展望
写字楼市场
- 新增供应：2023年，上海写字楼市场新增供应总量为110.6万平方米，同比增长31.1%。供应区域集中在北外滩、前滩、真如和花木子市场。
- 空置率变化：随着新增供应集中入市，全市空置率上升至19.8%，同比上涨2.4个百分点。
- 行业需求：
- 金融业占比19.0%，其中资产管理类、证券和基金活跃度最高。
- 专业服务业需求增长，占比14.3%，咨询、律所及广告需求较高。
- TMT行业占比13.0%，以软件及平台的研发企业为主。
- 消费品制造业占比12.7%，服饰珠宝、汽车、快消品相关企业需求突出。
- 租金表现：全年全市租金报价同比下降2.2%，有效租金同比下降3.7%，整体趋势下行。
零售物业市场
- 新项目：5个新项目于下半年开业，总建筑面积37.8万平方米，主要位于次级及新兴商圈。
- 市场复苏：新项目带动市场复苏，空置率微升0.1%，全年购物中心首层租金累计上行0.3%，至每天每平方米人民币33.5元。
- 需求趋势：餐饮品类持续迭代，占比45%，咖啡茶饮、亚洲食肆等细分品类活跃。时尚服饰类需求占比23%，女装、运动户外及设计师品牌活跃。生活方式类需求占比6%，MUJI农场概念店年内亮相。
- 新兴业态：新兴业态如汉服、培育钻石、户外装备、二手奢侈品等加速布局线下商业。
仓储物流市场
- 新增供应：10个项目入市，总体量89.8万平方米，主要分布在金山、青浦、松江等区域。
- 市场表现：净吸纳量同比增18%至44.1万平方米，消费品制造业引领需求，三方物流占比71%，电商、制造业（储能、医药）需求增加。
- 租金情况：平均租金同比增0.5%，至每月每平方米49.3元。
- 需求分类：消费品制造业、三方物流、电商、制造业（储能、医药）为主要需求来源。
商务园区写字楼市场
- 新增项目：10个新项目交付，总面积66.9万平方米，覆盖多个成熟和新兴板块。
- 需求特点：TMT行业以35%占比领跑，软件系统开发、人工智能、大数据、自动驾驶等赛道企业活跃。在线经济推动电商、智慧零售需求释放。工业品制造业占比24%，重点为集成电路产业。医药及生命科学占比16%。
- 租金变动：平均租金报价同比下降0.8%，至每月每平方米139.1元。
- 市场趋势：金桥板块净吸纳量领先，空置率降至25%。张江板块下半年回暖，实现净吸纳量转正。新兴板块项目入市促进区域发展均衡。
物业投资市场
- 交易概况：全年交易总额789.8亿元，同比下降10.2%，交易笔数105笔，创历史新高。商务园区、厂房及长租公寓等新经济资产交易占比34.8%。
- 买家类型：境内投资者为主导，包括险资、地产基金、地方政府下属企业和内资企业。境外投资者占比约20%。
- 资产类型：商务园区、长租公寓、商业办公楼等传统物业类型与零售、酒店等新兴物业类型均有交易。
- 市场展望：预计2024年，上海房地产市场将继续调整，重点关注新经济资产的热度、传统物业的转型以及投资者策略的变化。
