2020上半年全国房地产市场总结及下半年展望合富辉煌(中国)研究院-202008

合富辉煌(中国)研究院20202020年上半年全国房地产市场总结及下半年展望合富辉煌(中国)研究院 合富辉煌(中国)研究院7月中国PMI为51.1%，二季度GDP增速3.2%。显然，中国经济正从低位持续复苏，从全球范围看，由于疫情防控到位，中国经济相较其他主要经济体的“相对优势”更加明显（美国二季度经济增速为-32.9%）。这意味着，中国资产在环球市场的吸引力进一步提升。然而，环球经济不景之下，中国自身经济产业亦将受到长期抑制，大量产业人员的收入预期受到影响，与之相对应，房地产市场亦将在一段时间内面临“购买力”与“高成本供应”的衔接问题。对于不同类型城市，产业经济受到冲击在所难免，但国家政策与规划斜倾、地缘购买力支撑，以及地域库存因素使得“优势城市/优势区域”与“其它城市/区域”的市场热度产生更大差异。流动性趋松之下，置业资本更加趋向于核心价值区域，这些区域的市场热度“较快上涨”。外围区域普遍仍然面临购买力承接问题。核心观点（1） 合富辉煌(中国)研究院核心观点（2）房地产仍是国内经济的“压舱石”，从经济及金融数据看，对比国内外其它行业，房地产行业的景气度居前。管理层持续引导房地产长期健康发展，关键在于使“市场复苏”与“经济复苏”两者步伐协调一致。当前包括1）“经济复苏路径”【L型走势持续较长时间】、2）“流动性释放”【持续抑制市场对“流动性大幅放宽”的想象空间】、3）“市场调控及维稳方式”【7月多个城市加强调控】，均与以往维稳期存在区别。因而，后续市场进一步复苏的路径亦将与以往时期有所不同。过往“一线->二线->三四线”及“中心->远郊”的市场热度扩散方式极可能发生改变，市场热点仍将集中在“优势城市的优势区域”。 合富辉煌(中国)研究院对购买力的影响疫情与宏观环境变化PART 01管理层政策逻辑分析房地产市场景气分析PART 02下半年后市展望上半年房地产市场表现PART 03的策略建议对政府、房企、置业者PART 04报告结构经济持续抑制购买力房地产仍然有“机”不同地域市场加剧分化化解问题的一些建议 合富辉煌(中国)研究院PART 01疫情与宏观环境变化对购买力的影响分析疫情持续抑制各国“内需”与“外贸”。在内外因素综合影响下，复苏进程大概率是相对缓慢的“有序复苏”，这与以往时期的市场需求大面积、大幅度的“快速复苏”存在区别。企业用工意愿下降，对市场购买力产生持续影响。中央调性坚守“房住不炒”，包括深圳、东莞等城市调控快速加严；流动性措施亦逐渐脱离对“宽货币”的依赖，“流动性大幅松动”的市场预期被抑制。——市场购买力在一段相对较长的时间内，仍然受制：“刚性自住需求”受制于宏观经济复苏；“投资需求”受制于地方政府及时快速的“政策干预”。经济持续抑制购买力 合富辉煌(中国)研究院环球经济运行轨迹再生变数，各国复苏进程缓慢02004006008001,0001,20005101520252020-012020-022020-032020-042020-052020-06全球各国疫情发展情况(截止到6.30）当日新增确诊病例（万人）确诊病例累计值（万人，右轴）全球累计病例1052万人国家累计确认病例（万人）中国8.5韩国1.3意大利24.1西班牙24.9美国262.3英国31.3日本1.9巴西140.2俄罗斯64.8印度56.7疫情爆发的顺序：亚洲——欧洲——美洲疫情阶段性反复资料来源：WIND，合富辉煌（中国）研究院整理201920202021环球经济2.9-4.95.4发达经济体1.7-8.04.8美国2..3-8.04.5欧元区1.3-10.26.0德国0.3-7.85.4法国1.5-12.57.3意大利0.3-12.86.3日本0.7-5.8.2.4英国1.4-10.26.3其他发达经济体1.7-4.84.2新兴市场（发展中国家）3.7-3.05.9亚洲新兴市场5.5-0.87.4中国6.11.08.2印度4.2-4.56.0东盟五国4.9-2.06.2欧洲新兴市场2.1-5.84.3俄罗斯1.3-6.64.1拉丁美洲和加勒比0.1-9.43.7巴西1.1-9.13.6黑西哥-0.3-10.53.3IMF《世界经济展望》增长预测◼疫情持续抑制各国“内需”与“外贸”。◼“疫情特性”使环球经济面临“长期疲软”。在内外因素综合影响下，复苏进程大概率是相对缓慢的“有序复苏”，这与以往时期的市场需求大面积、大幅度的“快速复苏”存在区别。 合富辉煌(中国)研究院工业增加值增速进出口总值国家财政收入增速企业亏损个数城镇失业率PMI指数（%）其中：大型企业其中：中型企业其中：小型企业近期数据上年同期数据备注工业进出口采购经理人指数就业财政6月增速4.8%6月增速6.3%近十年历史低位6月97636 (个) 6月77648 (个)亏损企业显著增加高于去年全年水平6月累计增速-6.6%6月累计增速-2%近十年历史低位低于19年同期财政增速近十年历史低位7月增速51.17月增速49.77月增速527月增速51.27月增速48.67月增速50.77月增速48.77月增速48.2近半年PMI均值（48.7）位于近十年低位数据来源：国家统计局，合富辉煌（中国）研究院GDP国内生产总值6月5.7%6月5.1%6月-10.8%6月3.4%上半年增速6.3%上半年增速-1.6%其中：进口总值其中：出口总值6月累计增速-6.2%6月累计增速-7.1%6月累计增速0.1%6月累计增速-4.3%近十年首次负增长上半年国内经济数据“低位复苏” 合富辉煌(中国)研究院全球经济下滑，中国经济的相对优势更加明显但国内产业仍受持续抑制(40)(30)(20)(10)0102018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-06主要经济体GDP增速走势（%）美国日本欧元区中国备注:2020Q2除中国、美国外，其它国家/区域GDP增速为预测数据304050601月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月2019年2020年中国制造业PMI指数（%）◼中国7月PMI为51.1%，自4月后持续回升。◼二季度中国GDP单季增速3.2%，相较国外主要经济体的增速差距进一步明显（美国二季度增速为-32.9%）中国在全球市场的复苏势头更加显著，中国资产对海外资金的吸引力亦有所上升，但国外环境不景对国内产业的影响长期存在、国内经济复苏之路仍然“任重道远”。 合富辉煌(中国)研究院企业用工意愿下降，对市场购买力产生持续影响20304050602019-032019-062019-092019-122020-032020-06我国生产PMI303540455055602019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-06主要经济体制造业PMI美国日本欧元区越南中国枯荣线枯荣线国内疫情爆发国外二次爆发资料来源：WIND，合富辉煌（中国）研究院整理304050602019-032019-062019-092019-122020-032020-06我国从业人员PMI20304050602019-032019-062019-092019-122020-032020-06我国出口订单PMI枯荣线枯荣线生产恢复显著企业用工意见降低受国外疫情影响出口波动大5-6月国外复工复产◼国内PMI：3月起生产和新订单PMI迅速恢复至50以上。但出口订单波动大，且企业用工意愿降低逐步显现。国外疫情反复，持续通过出口-制造业链条向我国经济传导压力。受企业用工意愿影响，国内市场购买力释放亦受到限制。 合富辉煌(中国)研究院在民间“消费”难以有效激活情况下，经济复苏步伐亦有所限制◼居民收入增长放缓，个税指标疫情后几乎无增长，居民收入受到冲击。◼居民更倾向于储蓄：2020年6月我国居民新增人民币存款2.18万亿，为近年来峰值；上半年居民存款8.33万亿，是历年上半年平均存款的2倍。我国历年居民储蓄情况对比年份1-6月（万亿元）20134.1320144.0520153.0820163.5420173.9420184.2620196.8220208.33-40.0-30.0-20.0-10.00.010.020.030.02018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-06我国个人所得税累计增长情况春节后迅速恢复受疫情影响基本无增长个税改革-15,0005,00025,00045,0002018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-06我国居民新增人民币存款情况（亿）资料来源：WIND，合富辉煌（中国）研究院整理 合富辉煌(中国)研究院◼就业形势不容乐观，4-6月我国城镇调查失业率为6%、5.9%和5.7%，为历史高位水平；城镇新增就业人数累计同比下降40%，复工复产后就业人数有所增长，但仍同比下降25%左右。住宿餐饮、租赁和商业服务业等劳动力密集行业受冲击更大，企业用工需求明显萎缩。劳动密集行业是房地产刚性需求购买力（尤其对应“外围郊区”项目）的重要组成部分，上半年各城外围郊区市场热度复苏普遍并不充分（见后述）。资料来源：WIND，合富辉煌（中国）研究院整理2020年Q1用人单位在公共就业服务机构的招聘人员数据就业率下降以劳动密集行业受冲击最大部分行业岗位需求（万人）较去年同期变化制造业20910.2%建筑业24-4.7%批发和零售业67-7.4%居民服务和其他服务业51-11.7%住宿和餐饮业32-41.7%信息传输计算机服务和软件业250.8%租赁和商务服务业21-50.8%交通运输仓储和邮政业2025.1%房地产业--27.2%教育-17.6%卫生社会保障和社会福利-24.7%-40-35-30-25-20-15-10-5054.04.55.05.56.06.52019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-06我国就业形势左轴：城镇调查失业率（%）右轴：城镇新增就业人数累计同比（%） 合富辉煌(中国)研究院中央调性：房地产仍需坚守“房住不炒”底线2020年《政府工作报告》对于房地产的定调:“深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居......”住建部银保监会央行“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。”“坚决落实“房住不炒”要求，持续遏制房地产金融化泡沫化。”“房地产金融政策遵循“一城一策”的原则，地方可以在“房住不炒”等大的方向下，根据城市具体情况做安排。”“推进全国一张网建设。各地应当落实城市主体责任，建