2023年回顾和2024年展望青岛房地产市场 办公楼市场回顾 2023年第四季度青岛优质办公楼市场指标3| © 2024 仲量联行版权所有.*总体量增加代表新竣工面积**平均有效净租金，为扣除物业费与免租期后的含税租金，租金变化为同质变化数据来源: 仲量联行，2023年第四季度。整体市场甲级市场总体量*（平方米）空置率（%）平均租金**（元/平方米/月）6,035,753356,817 Y-o-Y1,138,18831.4%0.9百分点Y-o-Y39.5%756.7% Y-o-Y107164,103 Q-o-Q1.8百分点Q-o-Q3.4% Q-o-Q250,664Y-o-Y0.4百分点Y-o-Y6.0% Y-o-Y157,479 Q-o-Q3.2百分点Q-o-Q2.8% Q-o-Q 主要城市办公楼市场表现：头部城市的市场短期震荡加剧•租金方面，全国20个重点城市的环比降幅在0.2%-3.2%之间，较上季度2.6%的最大降幅进一步扩大，其中10个城市的环比降幅在1%以内。但不排除部分城市因弱需求导致市场活跃度下降，在没有真实博弈的印证下，市场容易产生租金平稳或者降幅趋缓的假性乐观。另有包括一线城市在内的8个城市环比降幅在1%-3%之间；成都和重庆的环比降幅本季度均升至3%以上。数据来源: 仲量联行，2023年第三季度•空置率方面，全国20个重点城市的波动幅度较上季度减弱，仅6个城市的甲级办公楼市场于本季度迎来新增供应，共计121.2万平方米，较上季度减少了约74万平方米。一线城市中除北京以外，上海、广州、深圳的空置率均维持在20%以上。二线城市中有7个城市落在30%以内的区间，以长三角城市为主。西安在国企需求主导下，空置率首次下降至29%。另有9个城市的空置率维持在30%以上。4| © 2024 仲量联行版权所有. 需求分析：甲级市场净吸纳量反超乙级，以价换量效果显现数据来源: 仲量联行，2023年第四季度2023年，搬迁需求占比达70%，较2022年增长9个百分点。同时，新设需求占比为17%，较2022年减少6个百分点。表明市场中的租赁行为主要为不同楼宇间的置换。2023年，2,000平方米以上的大面积成交需求较2022年减少了9个百分点，相反地，中小面积段需求占比均有所增加。表明市场中主要活跃的是为了降本增效的中小面积段租户。2023年，排除自用型需求影响外，市场化租赁吸纳的面积中约59%来自甲级办公项目，甲级市场净吸纳量自2012年以来首次超过乙级市场，以价换量效果显现。5| © 2024 仲量联行版权所有. 需求分析：由市场需求结构反映出来的经济结构稳定且均衡数据来源: 仲量联行，2023年第四季度6| © 2024 仲量联行版权所有. 需求分析：甲级新设及升级需求活跃，乙级由小面积搬迁需求主导数据来源: 仲量联行，2023年第四季度乙级市场呈现搬迁需求高，而新设需求低的特征，表明其内卷程度远高于甲级市场；随着甲级市场近几年持续降价，以改善办公空间为目的的升级需求占比明显提升。甲级市场在500平方米以上的面积段需求中更有优势，乙级市场则主要为500平方米以下的小面积成交。然而，中大面积段需求占比较高意味着甲级市场租金仍有较大下探空间。7| © 2024 仲量联行版权所有. 需求分析：甲乙级市场需求结构各有侧重数据来源: 仲量联行，2023年第四季度8| © 2024 仲量联行版权所有. 租金分析：相比于先前通过提供附加服务来推进租赁交易，直接降价更能有效促使成交落地数据来源: 仲量联行，2023年第四季度9| © 2024 仲量联行版权所有. “展望：未来市场供需环境趋稳，低租金有望促进市场活跃。2024年，积极财政政策的回归将进一步促进经济企稳，青岛办公楼市场需求预计不会有较大波动，供应增速将保持在年均30万平方米的规模。预计全市办公楼市场租金在2024年仍有下探空间，低租金环境将促使更多租户做出搬迁选择。10| © 2024 仲量联行版权所有. 优质零售物业市场回顾 青岛优质零售物业市场指标仲量联行指标4Q23环比*同比*总存量(平方米)5,877,532↑ 194,068↑259,068空置率8.8%↑ 0.3 pts↓ 0.4 pts首层租金(人民币/平方米/月)**195↓ 1.5%↓ 2.3%*总体量增加代表新竣工面积**基于使用面积的首层有效净租金，租金变化为同质变化数据来源：仲量联行房地产资讯服务，2023年第四季度12| © 2024 仲量联行版权所有. 供需分析：全年新增供应量明显回落*预测值数据来源: 仲量联行，2023年第四季度13| © 2024 仲量联行版权所有. 新开店铺中35%位于非核心商圈项目，较去年明显提升，其中73%为餐饮品牌。需求分析：餐饮业态占据半壁江山，非核心商圈新增需求活跃新开店铺中餐饮业态的比重由2022年的31%上升至今年的54%，成为零售地产复苏的主要驱动。14| © 2024 仲量联行版权所有. 需求分析：咖啡茶饮强势回归，连锁品牌保持扩张数据来源: 仲量联行，2023年第四季度咖啡茶饮：咖啡茶饮品牌强势复苏，新增需求占比较去年提升近24个百分点。不仅有首进青岛的Manner、M Stand、茶理宜世等，更有连开数家店的茉酸奶、奈雪的茶、霸王茶姬等。正餐简餐：2023全年优质零售物业中新开的正餐简餐类门店数量同比增长约60%，但占比却低于去年约27个百分点。新开店铺中连锁品牌数量明显提升，但客单价正逐渐降低。在购物中心开出2家以上新店的正餐品牌：•湘船•龍歌•前海沿•吕氏疙瘩汤•喜町食肆•熊喵来了•苏小北回转火锅•十一予八烧烤小龙虾在购物中心开出2家以上新店的咖啡茶饮品牌：•Manner Coffee•M Stand•瑞幸咖啡•奈雪的茶•茉酸奶•霸王茶姬•桂桂茶•SEVENBUS•沪上阿姨•古茗15| © 2024 仲量联行版权所有. 需求分析：珠宝和户外两大细分品类逆势增长数据来源: 仲量联行，2023年第四季度运动户外：下半年户外运动品牌表现抢眼，推升运动品类的新增需求占比上升至15%。全年共有近10个户外运动品牌首进青岛，新店主要集中于海信广场和华润万象城。珠宝配饰：上半年珠宝配饰类品牌显著扩张，全年新增需求占比较去年提升约15个百分点，主要以黄金类品牌为主。另有首进青岛的Van Cleef& Arpels等高级珠宝品牌。在购物中心开出2家以上新店的珠宝品牌：•潮宏基•中国黄金•老庙黄金•周大生•周大福•金至尊首进青岛的户外运动品牌：•KAILAS•VAUDE•HONMA•BOGNER•K·SWISS•Moose Knuckles•DUVETICA•SAUCONY•Lafuma16| © 2024 仲量联行版权所有. 租金分析：项目间分化表现加剧，多数项目仍面临一定下行压力*预测值数据来源: 仲量联行，2023年第四季度17| © 2024 仲量联行版权所有. “展望：筑底修复不稳，马太效应加剧。受到经济形势不确定性及消费者信心下降的影响，市场各方对零售地产的复苏进程短期内持观望态度。消费分化带来的马太效应将明显作用于零售地产市场，预计优质的核心物业将保持营收及客流的稳定增长，进而带动整体市场租金止跌企稳。18| © 2024 仲量联行版权所有. 免责声明本文件中包含的信息为仲量联行所有，仅用于评估本建议书。所有此类文件和信息均归仲量联行所有，并应予以保密。仅在评估所需的范围内，才允许复制本文件的任何部分。未经JLL事先书面授权，不得向任何第三方展示。本文包含的所有信息均来自可靠来源；然而，对其准确性不作任何陈述或保证。仲量联行官方微信仲量联行小程序19| © 2024 仲量联行版权所有.