2019年青岛房地产市场回顾及2020年展望

青岛2019年，青岛写字楼市场共有近22万平方米新增供应入市。随着宏观经济环境不确定因素的增加，多数企业搬迁且扩张意愿较为谨慎。全年净吸纳量同比下降17%，但仍超历史平均，体现市场需求的韧性，主要是多个甲级写字楼租金下调，市北商务区亦日趋成熟并提供充裕而高性价比的可租空间，使得租户在升级办公条件的同时仍可节省租金成本，搬迁租赁需求因而得到释放。从行业需求看，金融行业整体需求下降和细分领域分化，以保险行业为代表的传统金融需求上升和非传统金融需求下降并行；传统主力需求贸易和物流保持平稳；TMT和以律师会计师事务所为代表的专业服务需求表现积极；联合办公的扩张意愿亦有提升。空置率推升至28.2%，全市平均租金同样本比同比下降2.5%，特别是高租金报价的甲级写字楼和散售型写字楼租金下调最为明显。2020年，全市预计有近18万平方米的新增供应入市。随着核心商务区供应放缓，业主对于未来租金预期趋于理性，更加关注租户对硬件设施、绿色健康和可持续性需求，租户将获得更多对升级、搬迁和整合的机会，优质写字楼租赁需求保持韧性。优质写字楼市场2019年，青岛秉承“海纳百川”的城市精神，不断提高城市核心竞争力和打造宜居城市。中国（山东）自由贸易试验区青岛片区和上海合作组织地方经贸合作示范区先后获批。青岛提出学习深圳开放包容的城市特质，打造山东面向世界开放发展的桥头堡，通过“新旧动能转换”培育和打造现代海洋、智能家电、轨道交通装备、汽车制造、现代金融、现代物流、现代旅游、商务服务、健康养老等新的增长点，催生新的商业模式。青岛胶东国际即将投入使用，将打造国家级交通节点和东北亚地区重要的综合枢纽。2019年青岛写字楼市场整体需求表现韧性且更趋多元化，优质零售物业去中心化趋势明显，新零售加快扩张布局。写字楼新增供应与净吸纳量表现市场租赁需求行业分析（按租赁面积）22.028.211.189.8新增供应（万平方米）空置率（%）净吸纳量（万平方米）平均租金报价（人民币/月/平方米）20192018201720162015万平方米新增供给净吸纳量CBRE世邦魏理仕华北区研究部主管 孙祖天*2019年全年201917%贸易物流18%32%22%2018金融28%金融11%15%17%TMTTMT其他25%其他专业服务15%专业服务贸易物流 2019年青岛优质零售物业市场共录得两个新增项目，新增零售面积合计25.2万平方米，均位于城阳区、西海岸新区等非集中商圈。另有一个存量项目改造重新入市。最近几年青岛市区传统核心商圈新增供应有限，加之以小体量的裙楼商业为主，制约了零售商租户的选择。另一方面，便捷的地铁接驳推动了青岛城市外延扩大，人口和产业的导入加速郊区成熟，更多的地铁上盖零售物业涌现，并以接近满租状态开业运营。需求方面，以MUJI INFILL为代表的家居品牌、以小米、华为为代表的3C体验馆、以喜茶为代表的茶饮类积极扩张；以GAP、优衣库为代表的快时尚品牌亦有扩张但速度放缓；传统超市受到消费升级及线上线下融合等多因素的冲击，而具有便利性和时效性的精品超市和新零售加速布局；以儿童教育为代表的教育类品牌受到众多购物中心的欢迎，扩张意愿明显。在整体市场格局的变化下，购物中心首层平均租金同样本比同比下降1.4%，其中传统商圈受影响相对较大。2020年，全市仅有一个体量为6.5万平方米的新项目在核心商圈开业，随着青岛轨道交通进一步向郊区延伸，郊区商业获得众多业主和品牌的青睐，去中心化趋势明显。青岛传统核心商圈将继续推行存量改造升级。市场租赁需求强度分析25.26.529.415.6新增供应（万平方米）空置率（%）净吸纳量（万平方米）首层平均租金（人民币/天/平方米）零售新增供应与净吸纳量表现20192018201720162015万平方米新增供给净吸纳量亲子儿童科技产品时尚服饰餐饮家居零售物业市场CBRE华北区董事总经理刘焕丽表示：青岛写字楼和零售物业市场都体现去中心化的趋势，写字楼市场核心商务区外延扩大，新兴商务区市北CBD日趋成熟承接更多的外溢需求，为租户提供了更多的高品质写字楼物业选址机会。随着青岛轨道交通进一步向郊区延伸，郊区零售物业获得众多开发商和零售商的青睐，而传统核心商圈进入存量时代。在此趋势下，零售物业运营能力变得至关重要，业主将紧贴消费结构的变化，加强线上线下互动融合，更注重消费的即时便利性和体验性。*2019年全年