2019年天津房地产市场回顾及2020年展望

天津2019年，天津写字楼市场迎来供应历史高峰，新增供应总量近50万平方米，且全部来自于天津主城区，是去年主城区新增供应的两倍。其中，享受政府租金补贴政策的新项目去化速度较快。整体市场新增需求保持平稳，但受中小企业退租抵消，全市净吸纳量同比下降25%。从行业看，金融是第一大需求引擎，保险、银行以及外资消费金融今年都有大面积扩租需求；TMT行业成为今年第二大主力，不少外地互联网科技公司开始在天津设立分支，教育科技类企业下半年表现活跃，另外受区政府相关租金补贴政策的刺激，新成立的本地科技类公司也较去年明显增多；房地产建筑和专业服务业在全年亦有表现。尽管整体租赁市场尚属活跃，但主力需求租户普遍对租金较敏感，外加高空置率的压力，天津写字楼市场全年租金同样本比下降2.5%，不少项目的去化也主要得益于租金的下调。 2020年，全市预计有68万平方米左右的新增供应入市，主要集中在滨海新区和主城区的外围。天津第三产业占比提升和各区政府继续加大招商引资力度，有望推动写字楼需求增长。成熟商务区的整体供应压力有望小幅缓解。但项目间表现分化，大部分业主将继续下调租金以刺激需求。优质写字楼市场2019年天津经济稳中向好，工业生产保持稳定，企业盈利状况向好；服务业发展提速，现代服务业增长较快。另外，固定资产投资保持较快增长，基础设施投资也有明显增长。预计2020年天津将拥有14条地铁线，全长686公里的轨道交通网络。一小时城市圈更加完善。政府持续优化营商环境，放宽落户政策，大力推进国企混改机制，宏观基本面向好。2019年，受益于政府政策扶持和业主下调租金刺激 ，天 津写字楼整体市场新增需求保持平稳，金融和TMT是两大需求主力；零售物业市场存量的改造升级循序渐进，城市外围区域加紧布局，将填补外围区域在大型商业综合体的空白；仓储物流市场录得近四年的供应高峰，租户结构升级调整并更趋多元化。写字楼新增供应与净吸纳量表现市场租赁需求行业分析（按租赁面积）49.842.616.6113.7新增供应（万平方米）空置率（%）净吸纳量（万平方米）平均租金报价（人民币/月/平方米）20192018201720162015万平方米新增供给净吸纳量*2019年全年2018金融32%18%39%第三方办公空间运营2019消费品专业服务10%CBRE世邦魏理仕华北区研究部主管 孙祖天20%26%金融TMTTMT35%其他其他9%专业服务7%4% 2019年，天津零售物业市场有和平保利广场和津南新城吾悦广场两个项目入市，新增面积22万平方米。存量市场的改造升级循序渐进，如乐天百货闭店，天津万象城（前银河国际购物中心）和恒隆广场也做出较大规模的品牌和业态调整。从业态需求看，餐饮、户外运动、科技产品类和儿童相关业态尤其活跃。多个运动品牌旗舰店入驻天津，如：天津首家Adidas SWC运动休闲集合店入驻恒隆广场，天津爱琴海引入首家斯凯奇天津旗舰店；新能源汽车表现突出，如恒隆广场引入小鹏、金康、理想等汽车展厅。新入市的项目也引入多个区域首进品牌，填补了区域商业空白。年末空置率达到10.1%，同比下降2.4个百分点。购物中心首层平均租金同样本比同比上涨0.3%，增长主要来自于核心商圈。2020年，预计将有四个项目入市，总体量56万平方米，大部分位于主城区以外。其入市后，预计整体空置率有望稳中有降，租金预计保持平稳。市场租赁需求强度分析22.010.113.417.4新增供应（万平方米）空置率（%）净吸纳量（万平方米）首层平均租金（人民币/天/平方米）零售新增供应与净吸纳量表现20192018201720162015万平方米新增供给净吸纳量运动户外亲子儿童科技产品餐饮时尚服饰零售物业市场*2019年全年 2019年天津供应量达到与2015年接近的高峰，全年新交付项目七个，新增仓储面积超过53万平方米，同比增长39%，主要分布于西青、武清、北辰三个子市场。与此相比，需求到近八年的低谷，全年净吸纳量仅得9.9万平方米，同比下降83%，主要原因是过去支撑市场需求的电商明显放缓甚至缩减面积。其他行业的活跃度则有所提升，新零售实体商家新租、第三方物流扩租、原有租户迁址升级等需求持续不断，使得租户结构升级调整并更趋多元化。在供应加大而需求收缩的压力下，年底空置率录得15.0%，同比上升11.1个百分点。年末平均租金报31.8元每月每平方米，同样本比同比上涨1.2%。2020年，天津新增供应将达到47万平方米，持续的供应压力将推升空置率，但在北京物流需求外溢、新兴行业需求活跃以及租户升级扩容等多市场活动的推动下，净吸纳量预计比2019年有明显回升，租金稳定可见小幅增长空间。仓储物流市场市场租赁需求行业分析（按租赁面积）53.115.09.931.8新增供应（万平方米）空置率（%）净吸纳量（万平方米）平均租金报价（人民币/月/平方米）占比最高前三名仓储物流新增供应与净吸纳量表现20192018201720162015万平方米新增供给净吸纳量*2019年全年CBRE华北区董事总经理刘焕丽表示：随着中国金融对外开放程度的加大以及大型保险和消费金融机构在二线城市的布局的扩张，金融行业将对天津写字楼市场产生更多需求；随着头部企业的落户和人才政策的放宽，TMT行业有望继续保持活跃态势。过去几年入市的新楼在性价比上更占优势，对老旧楼宇的去化将构成更大的压力。知名开发商在天津零售物业市场的外围区域加紧布局，将填补外围区域在大型商业综合体的空白。天津新版物流空间规划布局颁布，指明天津在京津冀物流体系中将起到核心作用，天津仓储物流市场的重要性逐渐增强，物流需求企业应提早在天津布局。201925%38%22%其他消费品/商业15%电商汽车及零部件