2024年广州房地产市场回顾及2025年展望

⼴州全年新增五个办公楼项⽬，共34万平⽅⽶的优质⾯积，同⽐减少52%。新供应分布在琶洲、⾦融城和万博⽚区，是近五年的新低。但在企业降本增效的运营思路主导下，办公楼整体需求谨慎，空置率仍录得⼩幅同⽐上升0.5个百分点，⾄年末的18.7%。其中，第四季度录得年内供应⾼峰，三个项⽬共18.1万平⽅⽶的办公⾯积投⼊市场，季内空置率上升0.8个百分点。 去化⽅⾯，全年净吸纳量同⽐回落，共录得20.4万平⽅⽶的去化。其中第四季度贡献约6.6万平⽅⽶。另外区域表现分化，琶洲和⾦融城成为办公楼空置去化主⼒，分别在2024年录得13.1万平⽅⽶和11.3万平⽅⽶的净吸纳量。⽽珠江新城年内则租赁承压，第四季度录得负吸纳，全年区域空置率同⽐上升2.1个百分点⾄年末的13.3%。 ⾏业表现⽅⾯，2024年TMT、⾦融业、消费品制造业和专业服务业在办公楼的成交中排名前四，占全市成交的67%。TMT、⾦融业和专业服务业的占⽐均同⽐下降，但以快消为代表的消费品制造业成交占⽐则同⽐上升两个百分点。 TMT成交中，46%的成交⾯积来⾃软件系统开发，包括互联⽹+和AI对于营销和制造业等⽅⾯的⽀持应⽤，并且超过76%的搬迁案例扩张了⾯积，或者搬迁到了更好的办公楼。游戏⾏业成交保持活跃，成交占⽐⼩幅攀升，其中琶洲录得某⼿游开发公司区内搬迁扩租成交，共6,900平⽅⽶。⾦融业成交⾯积中，其他⾦融服务占⽐36%，如⼩额贷款、不良资产管理和财富管理等；除此以外，保险业排名第⼆ 位，占⾦融⾏业成交⾯积28%。表现活跃的还有快消品⾏业，尽管录得的成交⾯积仅较2023年⼩幅增⻓，但成交宗数显著增加，是往年的2.6倍，其中超过五成的交易案例位于琶洲，如某本地化妆品总部从园区升级到优质办公楼7,500平⽅⽶。 尽管2024年供应量不及预期，但来⾃新兴商务区未来供应项⽬积极的预租活动，以及恢复缓慢的需求和个别退租事件，都给现楼招商施加了不少的压⼒。办公楼业主对于租户的争夺趋于⽩热化，“以价换量”是主要租赁策略。全市租⾦⾯价跌幅逐季扩⼤，第四季度录得2.7%的年内最⼤季度跌幅。全年租⾦⾯价同⽐下跌6.2%⾄年末的每⽉每平⽅⽶135.0元。 2024年⼴州录得两个项⽬投⼊市场，分别是位于番禺的华丰汇和海珠区的⼴州塔⼴场，共约19.7万平⽅⽶。近三年⼴州年均优质零售物业供应量仅为23.7万平⽅⽶，较2019-2021年均值下降37%。究其原因，⼀⽅⾯，在电商持续冲击下，实体零售招商难度显著增加，对于需要经历培育期的新购物中⼼尤其具有挑战性，⼀定程度上影响了供应。另⼀⽅⾯，近年来⾮标物业硬件设计和运营⽅⾯的不断创新，在成为购物中⼼的有益补充之外，也分流了部分品牌和消费者的关注。 ⼴州1-11⽉社会消费品零售总额同⽐增⻓0.3%，较2023年全年6.7%的增幅显著下调，显示消费趋于谨慎。同时，以超市、电影院和健身中⼼为代表的传统主⼒租户持续调整，业态迭代变化期间产⽣的空置，给优质商业招商带来压⼒。⼴州商业租⾦承压，年末⾸层租⾦同⽐下调3.5%⾄每天每平⽅⽶23.3 元。其中核⼼商圈年度跌幅3.2%，⾮核⼼商圈同⽐下跌3.8%。部分连锁餐饮品牌借此租⾦下⾏契机拓展店铺，⽽⼤部分优质物业以空置去化作为其运营的⾸要⽬标，带动2024年⼴州空置率同⽐下降0.9个百分点⾄年末的7.4%。 成交⽅⾯，2024年全年餐饮、零售和服务类业态成交占⽐分别为46%，37%和16%。餐饮成交占⽐同⽐上升1.4个百分点，连续第四年增⻓。但区域存在分化，天河路商圈录得显著⾼于全市的零售成交占⽐49%，显示出该商圈对连锁零售品牌的吸引⼒。 细分业态⽅⾯，餐饮业态中表现最活跃的是特⾊餐饮，43%的新店来⾃该类别，包括落址于天环的⼴州⾸家⾁⾁⼤⽶，⽽年底开业的⼴州塔⼴场也引⼊多家餐饮的⼴州⾸店。另外，⾯包烘焙在餐饮新店中占⽐9.2%，较2023年显著提升4.1个百分点，是餐饮业态中增⻓最快的类别。KUMOKUMO年内在⼴州快速扩张，⽽好利来也在⼴州塔⼴场围板其⼴州⾸店。零售⽅⾯，时尚服装、电⼦产品和家电、以及珠宝配饰新店数量占⽐排名前三。其中最值得关注的是，珠江新城K11年内陆续围板奢侈品牌，如GUCCI和Dolce&Gabbana等，珠江新城商圈定位和形象都将被带动提升。⽽天河路商圈中，表现最突出的是成交显著提升的运动品牌，录得的新店达到商圈零售新店数量的18.5%，较2023年增加了15.7个百分点。 2024年⼴州仅录得增城的新增供应，共约23.7万平⽅⽶，较2023年⼤幅减少77.9%。尽管如此，由于需求复苏未如理想，如汽⻋制造业仓储需求收缩，及部分租户⾃建库落成等因素，空置去化放缓，全年空置率上升4.5个百分点⾄年末的7.0%，但仍能保持在个位数的空置⽔平。 纵观全年，跨境电商对⼴州⾼标仓的新增需求已从⾼峰回落，尽管上半年仍能录得跨境巨头在⻩埔和增城的成交，但下半年未⻅继续扩张，整体成交⾯积远低于2023年的峰值⽔平。为此，业主积极调整租赁策略，全年租⾦同⽐下跌1.3%⾄年末的每⽉每平⽅⽶38.5元。其中增城和从化的租⾦调整幅度较⼤，分别同⽐下调6.8%和5.3%。租⾦调整吸引了租户的搬迁，下半年录得某零售商从⾮⾼标库搬迁升级⾄从化⾼标库。服务于某快消品牌⼯⼚的第三⽅物流也从⻩埔搬迁⾄从化新租⾼标库。除此以外，根据⼴州市统计局发布的数据，在以旧换新及家电国补政策带动下，⼴州1-11⽉限额以上家⽤电器和⾳像器材实现零售额同⽐增⻓4.2%，增速⽐前⼗个⽉上升了4个百分点，带动了国内电商季节性仓储需求，如某电商在增城新租了⾼标库等。 佛⼭物流市场2024年迎来共66.5万平⽅⽶的新增供应，其中第四季度共两个⾼标仓落成，分别位于南海区和顺德区，可租赁⾯积共计达26万平⽅⽶，均被跨境电商整租。全年新增供应⼤幅增⻓，是2023年供应量的三倍多。其中南海区供应量最⼤，占⽐超五成。与⼴州不同，2024年跨境电商在佛⼭⾼标仓市场依然保持活跃，除了新项⽬普遍被预租外，已有项⽬也录得⼤⾯积成交。但其他⾏业的需求仍有待恢复，佛⼭优质仓储设施年末空置率为7.1%，同⽐⼩幅上升0.2个百分点。全年租⾦保持稳定。 ⼴州2024年⼤宗物业投资成交显著减少。全年共录得21宗交易，总成交⾦额84.6亿元⼈⺠币，同⽐减少54.4%，但成交宗数仅同⽐减少16.0%，少四宗，显示平均每宗成交的成交⾦额有所下降。⼴州商办物业租赁市场仍处于复苏阶段，且优质物业的价格或物业条件未达投资者预期，这些都影响了投资者的投资意愿。 办公楼交易的减少影响了总成交量。在总成交⾦额中，商场成交占⽐最⾼，达到29%，其次为办公楼的21%和⼯业物业的16%。其中，办公楼成交占⽐显著下滑，成交⾦额同⽐减少85.4%，最⼤宗交易的成交⾦额不到6亿元⼈⺠币。相⽐之下，2023年成交⾦额超过10亿元的办公楼交易便有六宗。除了交易宗数减少外，缺少整售交易是今年办公楼成交⾦额下降的主要原因。⽽尽管商场全年成交⾦额同⽐下降35%，但太古收购⼴州⽂化中⼼的成交⾦额，仅次于萝岗万达⼴场，在近三年录得的⼴州商场成交中位列总⾦额第⼆位。⼯业的成交总⾦额为14.0亿元⼈⺠币，同⽐增⻓56%，成交类别以⼚房为主，另外还录得⼀宗从化物流园的成交。 从买家类型来看，按成交⾦额统计，开发商占⽐为28%，同⽐上升12个百分点，主要得益于太古对⽂化中⼼的收购。另外，⾮地产⾏业的企业买家本年度成交⾦额占⽐达到35%，除购置⾃⽤办公物业外，还录得酒店、⻓租公寓和⼚房的交易。机构投资者在2024年成交占⽐中有所下滑，主要投资的物业类型是物流园和⼚房。