湖北中原研究部© Copyright Centaline Group, 2023Code of this report | 1市场背离觅机遇，预期仍待政策花——武汉房地产2023年上半年市场总结及市场预判湖北中原研究部2023/07/06湖北中原研究部 湖北中原研究部© Copyright Centaline Group, 2023Code of this report | 2半年报导读2023年开年，武汉楼市出现“小阳春”行情，但进入二季度，市场销售降温明显，后虽积极出台各种需求刺激政策，效果较为有限。显示一季度的“小阳春”更多来自于积压需求的释放，市场回暖基础较弱。复苏势头未能持续，引发市场担忧。此外，武汉一二手市场出现行情背离现象。本次半年报主要有三大看点：看点一：武汉未来购房政策往何处去？ 看点二：武汉二手房占比逐步攀升之下，对新房市场会带来怎样的影响？ 看点三：市场深度分化之下，房企如何捕捉细分市场的机会？ 湖北中原研究部© Copyright Centaline Group, 2023Code of this report | 3土地数据：仅统计纯住宅用地、纯商业用地和商住混合用地新房数据：住宅成交数据包含商品住宅成交数据，剔除保障性住房二手房数据：二手房备案数据（2023上半年数据截止5月31日）商业数据：商业成交数据包含社区型商业、购物中心、商业性质公寓办公数据：办公成交数据包含办公物业、办公性质公寓武汉市整体：包含十三个行政区域及两个经济开发区，包括江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、洪山、青山、东西湖、黄陂、新洲、江夏、蔡甸、汉南及东湖高新、武汉经开区。中心城区：指7个三环内中心行政区及2个经济开发区，包括江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、洪山、青山及东湖高新、武汉经开区。报告数据统计说明湖北中原研究部 湖北中原研究部© Copyright Centaline Group, 2023Code of this report | 4土 地新 房二手房成交面积655.42万㎡成交套数54938套成交均价16324元/㎡供应面积501.95万㎡成交建面190.51万㎡成交宗数15宗31%供应建面320.04万㎡成交套数46782套56.7%成交均价16508元/㎡成交面积479万㎡平均楼面地价9015元/㎡库存量2137.54万㎡-13%-40%-0.6%4%32%同比2022上半年同比2022上半年1%库存去化周期16.42个月59.3%同比2022年月均同比2022年月均同比2022年上半年同比2022上半年同比2022上半年同比2022上半年同比2022上半年同比2022上半年31.46%同比2022上半年2023年上半年武汉楼市核心数据一揽数据来源：湖北中原研究部-11.2%土地出让金171.74亿元-14%同比2022上半年 Code of this report | 5© Copyright Centaline Group, 2018PART 01PART 02PART 04PART 05PART 03 Code of this report | 6© Copyright Centaline Group, 2018© Copyright Centaline Group, 200901政策调控篇PartOne湖北中原研究部2023年上半年各城市救市政策频出，但效果不及预期！ 湖北中原研究部2022年开启的“保交楼”、“救房企”等楼市政策已近1年时间，已达成阶段性政策成果！ 湖北中原研究部© Copyright Centaline Group, 2023Code of this report | 82022年“救市”阶段性总结“保交楼”有了明显进展：从全国1114个保交楼项目交付情况来看，5月保交楼已交付比例为34%，广东、广西情况较好，交付占比过半；重点房企保交楼进度喜人数据来源：百年建筑省份3月5月差值全国23%34%11%广东44%54%10%广西32%51%19%河南7%11%4%湖南17%25%8%江苏15%32%17%浙江10%19%9%吉林39%44%5%2023年3-5月部分省份保交楼已交付占比房企3月5月差值恒大16.4%30.8%14.4%金科6.2%18.7%12.5%绿地2%12.2%10.2%融创18.3%30%11.7%世茂23.5%41.4%17.6%泰禾11.1%12.7%1.6%鑫苑14.2%28.5%14.3%阳光23%41.1%18.1%保利33%41.6%8.6%碧桂园7.4%21%13.6%2023年3-5月重点房企保交楼已交付进度 湖北中原研究部© Copyright Centaline Group, 2023Code of this report | 92022年“救市”阶段性总结救房企：2023年房企融资在经历短暂回暖后，4-5月再迎收缩。1-5月40家典型房企融资总额1589.7亿元，同比下降46%，显示出房企的整体融资情况依然不容乐观。2021年1月-2023年5月40家典型房企融资总额情况（单位：亿元）数据来源：中原集团研究中心894.73355.44667.77616.44440.91624.35743.641082.24610.95336.5668.62761.86574.67288.271376.23300.96405.3498.86410.42361.19540.67258.58316.63712.5268.57287.52439.2353.21241.2020040060080010001200140016002021年1-5月融资总额2975.29亿元2022年1-5月融资总额2945.43亿元2023年1-5月融资总额1589.7亿元同比2021年1-5月下降46.57%同比2022年1-5月下降46.03% 湖北中原研究部© Copyright Centaline Group, 2023Code of this report | 10房企房企性质申请时间交易所审批时间融资额度是否通过证监会审批资金用途福星股份民企2022/12/52023/6/613.4亿已通过全部用于红桥城K6住宅项目、红桥城K15项目及补充流动资金项目大名城民企2022/12/82023/6/625.5亿已通过用于项目投资及补充流动资金陆家嘴国企2022/12/152023/6/866亿已通过用于支付收并购现金对价、中介结构费用及其他重组相关费用及补充上市公司和标的资产流动资金、偿还债务招商蛇口国企2022/12/162023/5/2985亿已通过用于存量项目、补充流动资金及偿还债务中交地产国企2023/2/232023/6/635亿已通过用于长沙凤鸣东方、郑州翠语紫宸、武汉中交澄园、惠州紫薇春晓、天津春映海河、补充流动资金保利发展国企2022/12/302023/6/9125亿已通过投资广州保利领秀海、西安保利天汇等14个项目以及补充流动资金“第三支箭”A股房企定增获批情况:救房企：6月“第三支箭”加速落地，多家房企的定增计划集中获批，大名城和福星股份两家民企也位列其中，意味着“第三支箭”政策的惠及面不限于国央企，更多的民营房企也因此受益，传递积极信号。2022年“救市”阶段性总结数据来源：企业公告 湖北中原研究部© Copyright Centaline Group, 2023Code of this report | 112023上半年“救市”政策频出调控方向城市发布时间政策核心限购厦门2023/3/28厦门户籍单身人士限购一套房调整为可购买二套房郑州2023/4/3二环路以外的地区已经取消了限购政策合肥2023/4/4庐阳区大杨镇等购买住房不限购；有 60 岁以上成员或多孩家庭可买第三套房；杭州2023/4/13、4/23、5/18杭州钱塘区、临平区全域、余杭区的瓶窑镇、中泰街道及萧山宁围街道放宽限购扬州2023/6/25市区购买改善型住房的，不再执行限购政策，其原有住房不再执行限售政策；南京2023/5/17南京户籍居民不可新开一张产业聚集区购房证明，符合社保条件的外地户口居民，能开出产业聚集区购房证明也可在此增购一套限售郑州2023/4/3主城四区限售期限由取得产证满1年改为网签、契税缴纳、不动产登记任一满1年青岛2023/6/1特定条件群体限售放松，新房限售网签”5改3”或取得不动产登记证满2年，二手房取证满1年厦门2023/3/28将之前取得不动产证日期之日起2年限售改为网签之日起2年限售长沙2023/3/6从“不动产权证满4年可上市交易”调整为“网签4年即可出售”购房资格合肥2023/4/4刚需认定标准放宽，将连续2年缴纳社保调整为累计缴纳2年社保（追溯补缴不予认可）杭州2023/5/18局部区域外地户籍连续缴纳1年社保改为1个月社保，本地户籍购房无社保要求，购买二套不受落户5年限制。深圳2023/3/2可售人才房申购条件放宽：未婚年龄从35岁降到30岁；放宽对共同申请人户籍要求，主申请人为深户，非深户的孩子和配偶一定条件下可做共同申请人落户杭州2023/3/13已在市区落实就业单位35周岁以下专科生可在市区办理落户；45周岁以下普通高校硕士研究生可“先落户后就业”；技能人才落户社保从1年缩短至6个月珠海2023/3/2放宽入户年限规定，金湾区、斗门区、高新区由原”双五“改为”双二“（两年内在本市连续居住、缴纳社保）苏州2023/2/20放宽积分落户门槛，符合市区落户条件，积分最低由500降至400二手房“带押过户”北京2023/3/31四部门联合发布，启动存量住房交易“带押过户”模式，兼容跨行贷款深圳2023/5/9发布“带押过户”登记申办指引，明确了三种服务模式、申请的主体、需提交的申请材料、申请流程、办理期限等相关事项江西2023/6/9全面推行“带押过户”，优化交易流程，降低制度性交易成本备注：中原研究部不完全统计需求端政策：主要为缩小限购范围，缩短限售时间，放松购房资格、落户门槛，全面推行二手房“带押过户”等，刺激刚需、改善需求释放。调控政策——需求端: 湖北中原研究部© Copyright Centaline Group, 2023Code of this report | 12调控方向城市发布时间政策核心信贷资金下调贷款利率厦门2023/1/29借款人家庭贷款已还清，首套利率由4.1%下调至3.8%珠海2023/1/30首套房利率由4.1%下调至3.7%扬州2023/3/8首套房利率下调由4.1%至3.8%认贷不认房佛山2023/2/1购房按揭贷款以个人征信上的贷款记录评判，即“认贷不认房”降首付青岛2023/6/1非限购区域降低首付比例，首套20%、二套30%公积金支持首付款南京2023/2/3南京支持提取住房公积金支付购房首付款合肥2023/4/23可申请提取本人及配偶账户内的住房公积金支付购房首付款郑州2023/5/11明确市内五区购房职工可提取住房公积金支付购买新建预售商品住房首付款。苏州2023/6/1苏州大市范围内（不包括工业园区）可提取余额用作首付款，且不影响后续贷款额度上浮贷款额度长沙2023/1/30公积金可贷款额度提高为余额的16倍杭州2023/4/17多子女家庭购首套房公积金贷款限额可上浮20%广州2023/4/28多孩家庭使用公积金购房首套自住房，最高额度上浮30%，最高可贷130万元上海2023/4/30多子女家庭公积金贷款额度上浮20%，个人最高贷款限额72万，家庭144万南昌2023/5/6住房公积金贷款条件的多子女家庭，购房时申请住房公积金贷款的，贷款额度上浮20%调高支付租房限额南京2023/5/25无房单身职工，限额每月调高至1800元，无房已婚职工，夫妻存缴双方合计每月限额提高至3600元北京2023/6/5提高无发票住房公积金提取额度至2000元认房不认贷