2023年上半年广州房地产市场总结

——2023年广州房地产市场半年度总结—— 2 0 2 3年上 半 年 总 结 市场超跌 上半年广州商品住宅市场供求处于近五年低位，新增供应374万㎡，是自2018年以来首次低于400万水平，新房成交448万㎡，连续18个月平均月度网签水平维持在70万㎡左右低位，是15年来最长的“底部”调整周期。 尤其2季度，房企资产负债问题未解决、以及人民币汇率（贬值）等因素使买家入市信心有所动摇，市场修复的进程被打断。从合富研究院持续监测数据看，2023年5-6月周均成交，较2022年周均成交更低20%，超跌明显。 与此同时，二手市场景气对一手成交的影响加深，全市二手放盘量较去年增长约15%-20%，这也倒逼了更多一手项目（集中郊区）用更加积极的营销措施应对。 2 0 2 3年上 半 年 总 结 三层结构向两层结构压缩 从区域成交结构看，上半年中心区成交保持稳中向好的趋势；远郊市场有一定分化，南沙、花都、从化上半年成交量低位企稳，增城延续跌势；近郊市场承接力较往年同期下降，Q1、Q2两个季度的成交规模均低于过往两年同期。 显然，市场成交正由过往的“中心升、近郊稳、远郊跌”的三层结构，逐渐往“中心稳中向好，近郊+远郊寻底”的两层结构压缩。 复盘2023年上半年市场 整体特征PART1 【特征一】：供求低位，市场超跌 上半年市场供求处于近五年低位4月后新入市买家出手较犹豫，市场出现“超跌状态” 【特征二】：二手市场对一手市场的影响上升 全市二手放盘量较2022年明显增长二手市场景气不足对郊区一手项目走货的影响渐趋明显，尤其是次新盘较多的板块 【特征三】：三层结构向两层结构压缩 显然，市场成交正由过往的“中心升、近郊稳、远郊跌”的三层结构，逐渐往“中心稳中向好，近郊+远郊寻底”的两层结构压缩。 【特征四】：购买力聚拢“优势地段” 无论一级(土地)二级（一手）三级（二手）市场购买力，均向优势地段聚拢 广州商品住宅市场半年报特征2023年上半年 供求低位，市场超跌 上半年广州商品住宅市场供求处于近五年低位，新增供应374万㎡，同比减少8%，是自2018年以来首次低于400万㎡水平，新房成交448万㎡，连续18个月平均月度网签水平维持在70万㎡左右低位，是15年来最长的“底部”调整周期，且2023年5-6月周均成交，较2022年周均成交更低20%，超跌明显。 4月前，疫情管控放开以及经济复苏预期带动市场信心回归，尤其去年10至12月积压的购买需求较快释放，推动市场成交上行，4月后宏观经济复苏趋缓，房企债务风险持续，以及人民币兑美元汇率贬值等因素动摇市场入市信心，打断市场修复进程，致买家入市犹豫，市场出现“超跌状态”，交易景气低于去年同期水平。 广州商品住宅上半年“供”/“求”均处近5年低位 2023年上半年广州新增供应374万㎡，同比减少8%。2018年以来，半年度新增预售面积首次低于400万㎡。低于近5年的【上半年度平均新增供应水平（420万㎡）】。 2023年上半年广州网签448万㎡，同比升2%，处于近5年来较低位置。较近5年同期均值（470万㎡）减少约1成。 5月后市场阶段性“超跌” 2023年上半年市场发展分为两个阶段：4月前，疫情管控放开以及经济复苏预期带动市场信心回归，尤其去年10至12月积压的购买需求较快释放，推动市场成交上行，由80代表楼盘实时成交反映的市场景气度拉升至最近几年同期高位，较2022年同期上升30%以上； 4月后宏观经济复苏趋缓，房企资产负债问题未解决，以及人民币汇率（贬值）等因素使市场入市信心有所动摇，市场修复的进程被打断。在前期积压需求释放后，新入市买家出手较犹豫，市场出现“超跌状态”，市场景气低于去年同期水平。 从市场长期发展角度，目前成交水平位处近15年“市场底” 上半年广州商品住宅月均成交约70万㎡，处近15年“市场底”。可以参考的相似周期包括【2011年2月-2012年2月】、【2014年1月-2015年3月】、【2017年4月-2019年2月】。而本轮市场调整的时间周期较以往更长，由2022年1月起计，至今时长已达18个月。 然而从另一个角度看，广州刚性购买力对市场的支撑仍然存在，“市场底”仍然存在。 Q2市场“推新去化率”为21% 当前买家对宏观经济的变化更加敏感，尤其是偏刚需买家受到的影响更大。而相当部分房企在未看到市场更明确政策风向的情况下，由于盈利空间已不大，营销力度相对保守。 买卖双方处于胶着状态，全市整体“推新去化率”呈逐级下降态势。二季度市场平均新货去化率为21%，较2022年的34%有所下降。 广州商品住宅市场半年报2023年上半年 二手市场放盘量增加，二手对一手的影响上升 2023年全市二手放盘量较2022年增长约15%-20%。 1季度业主放盘较大比例是为“卖一买一”，二手市场交易畅旺（2-3月）也带动一手置业需求上升。 2季度市场交易信心转弱使得更多有资金周转的卖家选择放盘。业主放盘意愿上升，交易心态较为弱势，议价空间扩大。 目前二手市场景气不足对郊区一手项目走货的影响渐趋明显，尤其是次新盘较多的板块，无论地段还是价格均有一定优势，这也倒逼了更多周边一手项目由2季度开始使用更加积极的营销措施应对。 2023年二手市场对一手市场景气的影响更加明显 2023年全市二手放盘量达20万套，较2022年有所增加，增长幅度约15%-20%。 据市场监测显示，一季度业主放盘较大比例是为“卖一买一”，二手市场交易畅旺（2-3月）也带动一手置业需求上升。二季度市场交易信心转弱，经济复苏预期放缓也使得有相对往期更多的急需资金周转的卖家选择放盘。 相对往年同期，当前二手市场对一手市场景气的影响更加明显。 二手市场上半年成交同比降15%，不同类型买家成交周期有分化 2023年上半年中介促成二手住宅成交套数同比降15%。 不同买家有所分化。【改善买家】购买力相对完整，入市积极性优于刚需首置客户；追捧“价格、地段”适宜的性价比物业。【首置买家】观望情绪浓厚，考虑因素多，入市节奏缓慢。“从看楼到成交”的时长由原来的2个月左右拉长至3-4个月。 广州中介促成二手住宅网签套数月度走势业主放盘意愿上升，交易心态较为弱势，议价空间扩大。中心区议价空间由原来集中3%以内上升至5-8%；郊区议价由5-8%上升至10%以上。 郊区二手盘源增幅更大，对相关区域的一手置业信心产生影响 对比各区放盘量的同比增幅，中心区放盘量增加2-3成之间；而郊区的增幅较大，基本3成以上。 郊区一手置业信心受到的影响较大，尤其是次新盘较多的板块，无论地段还是价格、配套均不逊色，这也倒逼了更多郊区一手项目由二季度开始使用更加积极的营销措施应对。 二手交易占比增大，导致成交分流，在此背景下：更多房企推出【助力客户加快“卖一买一”进程】的相关举措 “二手市场”对一手物业的影响主要集中在外围郊区 中心区受二手市场的影响相对较小，主要是中心区二手物业大多楼盘偏旧，且一二手物业间的“区位和价格”均有较大差异。 外围受到的影响相对更大，4月份以来黄埔区一手物业受影响的程度加大，由于区域内不少板块存在较多二手次新盘，这也使得房企需加大促销力度应对。 广州商品住宅市场半年报2023年上半年 三层结构向两层结构压缩 从区域成交结构看，上半年中心区成交保持稳中向好的趋势；远郊市场有一定分化，南沙、花都、从化上半年成交低位企稳，增城延续跌势；近郊市场承接力较往年同期下降，Q1、Q2两个季度的成交规模均低于过往两年同期。 显然，市场成交正由过往的“中心升、近郊稳、远郊跌”的三层结构，逐渐往“中心稳中向好，近郊+远郊寻底”的两层结构压缩。 由供货与人口分布的关系看，中心区“供应吃紧”情况仍存，这是中心区楼市保持稳定的基础 中心区持续向好，远郊底部跌幅减少；近郊开始出现跌势三层结构向两层结构压缩 从区域成交结构看，上半年中心区成交保持稳中向好的趋势；远郊市场有一定分化，南沙、花都、从化上半年成交低位企稳（同比上升），增城延续跌势；近郊市场承接力较往年同期下降，Q1、Q2两个季度的成交规模均低于过往两年同期。 2021-2023各季度网签面积（万㎡）显然，市场成交正由过往的“中心升、近郊稳、远郊跌”的三层结构，逐渐往“中心稳中向好，近郊+远郊寻底”的两层结构压缩。 各区域推新去化率对比去年高点均有降低，近郊波动更明显 中心、近郊、远郊推新去化率虽然均较去年高点降低，但不同区域的起伏波动也有所区别。中心区仍然保持在35%以上的去化水平，一众改善/豪宅项目成绩更显眼（部分60%以上）；近郊非“网红盘”的市场承接力下降，二季度去化效率低于此前三个季度水平；远郊推新去化率在“让利项目”支撑下，维持在20%左右的水平窄幅波动。 琶洲南TOD、万汇天地臻园、保利天瑞、白鹅潭悦府等改善/豪宅项目，首开或加推去化率均处60%以上 黄埔及番禺“网红”个盘外，近7成项目去化率不足4成 “低总价”项目较多，市场刚性需求仍较大，增城、南沙及花都“让利”项目，成交改善显著 中心区价格企稳回升；郊区让利楼盘增多 二季度以来，中心/近郊/远郊的价格走势有显著差异。中心区价格回升，前期有所让价项目，清货任务完成后，快速升价。远郊经过长时间调整，库存回落，降价压力减缓，二季度后，价格有企稳趋势。近郊半数项目加大促销动作，特价让利幅度集中4-6%。 广州商品住宅市场半年报2023年上半年 一级(土地)二级(一手)三级(二手)市场购买力聚拢“优势地段” 当前市场购买力更多向优势地段集中。 一手市场，【中心区】“优质地段”相较“普通地段”，项目资金回笼优势明显增加；【郊区】购买力向第三产业核心地段（番禺万博、黄埔临港经济区、科学城）聚拢。 二手市场，【中心区】与【郊区】的价格差距扩大。 土地市场，房企摘取“优质地段”土地的目标十分明确。国/央企凭借资金优势，在“好地段”的基础上，趁低（相较周边过往成交地价，或项目售价）吸纳土地储备。 市场解构【中心区】“优质地段”相较“普通地段”，一手项目资金回笼速度差距进一步拉大 当前市场购买力更多向优势地段集中，这使得不同项目走货的地段差异更加明显。 上半年【核心与次核心区域】代表项目“月均销售额”能够达到2亿元以上（按月认购套数乘以套均成交金额计算）。与此相对地，【成熟发展区域】虽然区位优势稍弱于核心区域，但促销对其销情产生良好的促动作用，“月均销售额”大多2.5亿元以上。【其他片区】在地段优势上弱于前两者；但有一定配套优势的项目，价格依然能保持稳定，“月均销售额”维持1亿元以上；而自身配套优势不显的项目，“月均销售额”基本1亿元以下。 备注： 【核心地段】包括珠江新城、天河北、琶洲、金融城； 【次核心地段】天河公园、客村鹭江、员村-车陂、海珠湖-赤岗、白鹅潭（芳村中心）、广船、后天河北等；【成熟发展】广钢新城、奥体广氮、海珠西部、花地湾、嘉禾望岗等；【其他】白云湖、西塱鹤洞等【I类景观】一线水景【II类景观】二线水景、山景、湖景/公园景 【郊区】不同“性价比”的一手项目走货差距更加明显 郊区【核心地段】叠加交通优势，这类型项目相较“中心区普通地段”而言，无论在地缘购买力、城市配套（商业）、通勤条件（地铁等）等方面均存在“高性价比”； 而【非核心地段】叠加低总价项目（尤其实施“重大折扣”）则位处全市低洼位置； 相较此两类项目而言，其他项目在二季度后的市场承接力有所降低。 一手购买力聚拢优质物业，具稀缺资源的千万豪宅成交创5年新高 2023上半年优质稀缺豪宅有量有价。上半年全市千万级别豪宅成交近2300套，环比升35%，同比升60%。而【优势地段+稀缺景观资源】项目成交表现更佳：琶洲南TOD和琶洲樾，总价高达3000万起步，推新去化可达5成（20-30套）；白鹅潭悦府首开，成交过100套，广州滨江上都五一假期的销情理想。 二手购