广州2023年上半年房地产市场报告

国内外·环境房地产.行业广州网签·数据市场变量·分析市场·展望 国内经济：指标增速，震荡回落世联世联研务 2023年1-6月，出口金额累计同比3.7%，增速比2022年下降6.8%；进口金额累计同比-0.1%；进出口相抵，贸易顺差28159亿元（按人民币计算），增速比2022年下降18.5%。 2022年，GDP累计同比3.0%，1季度同比增长4.8%，2季度同比增长0.4%，3季度同比增长3.9%，4季度同比增长2.9%。2023年，1季度同比增长4.5%，2季度同比增长6.3%，上半年同比增长5.5%。世联码 出口 2023年1-6月，固定资产投资完成额累计同比3.8%增速比2022年下降1.3%，增速连续六个月下行（正常年份平均增速6.0%）。联研究 2023年6月，PMI财新指数为50.5%，连续两个月回到荣枯线上方；中采指数为49.0%，连续3个月回到荣枯线下方，经济恢复的动力不足。 投资 2023年1-6月，CPI累计同比为0.7%，比2022年下降了1.3个百分点；食品类CPI累计同比2.5%，核心CPI（不包括食品和能源）累计同比为0.7%。6月CPI当月同比0.0%。6月PPI累计同比为下降3.1%。 2023年1-6月，社会消费品零售总额累计同比8.2%，增速比2022年上升8.4%，6月比5月增速出现下行（正常年份平均增速9.0%）。 消费 经济区间：低基数下的最优 内循环：收入回稳，支出放大 2023年1-6月，城镇居民人均可支配收入实际累计同比为4.7%，比2022年上升2.8个百分点；2022年1-6月，城镇居民人均消费性支出实际累计同比为7.0%，比2022年上升8.7个百分点。州世联研 经济信心：摸顶回落 消费信心：防御性储蓄叠加扩张 居民流动性：处于叠加收缩状态 房地产.行业 贡献度：回到07年水平州世联研究 投资表现：叠加收缩 2023年1-6月，住宅开发投资完成额累计值5.18万亿，累计同比-7.3%；2023年1-6月，土地成交价款累计值0.16万亿，累计同比-18.0%。（预估值）世联研究院 数据来源：国家统计局、广州世联研究院 潜在问题：新增在建工程减六成 2023年1-6月，住宅新开工面积累计值3.63亿平米，累计同比-24.9%；2023年1-6月，住宅竣工面积累计值2.46亿平米，累计同比18.5%。世联研究院 市场表现：增速回落 2023年1-6月，商品住宅销售面积、金额、均价累计同比为-2.8%、3.7%、10.5%，销售面积、金额、均价增速分别比2022年上升了24.0、32.0、12.5个百分点。 市场格局：持续回落 库存：高位震荡 截至2023年6月，商品住宅待售面积3.10亿平方米，同比18.0%，环比-0.1%。关研究院 房企流动性：流动性略有缓解 2023年1-6月，发行人民币债300次，金额2774亿元，同比1.1%；2023年1-6月，发行美债19次，金额68亿美元，同比30.8%。广州世联研究院 房企流动性：未来一年，需偿还六千五百亿元 2023年7月-2024年6月，人民币债偿还金额3673亿元；2023年7月-2024年6月，美元债偿还金额394亿美元。 半年度数据：以价换量，不及预期 2023年1-6月，老十区供应面积308万平米，签约面积341万平米，网签金额1475亿元，实际均价43276元/平米；同比，供应面积2%，签约面积8%：网签金额5%，网签均价-4%。 季度数据：同比量升价跌 2023年2季度，老十区供应面积160万平米，签约面积177万平米，网签金额787亿元，实际均价44407元/平米；环比，供应面积8%，签约面积8%；网签金额15%，网签均价6%；同比，供应面积-31%，签约面积3%；网签金额0.4%，网签均价-2%。院 月度数据：仍处“恢复期 2020年1-3月，受“疫情"影响，市场加速衰退；4-6月，正向刺激，进入“恢复期”：7-9月，进入回暖期”；2020年10月-2021年6月，进入价格窗口期”；2021年7-9月，政策持续收紧，进入“筑底期”；10-12月，限签放开，进入补签放量期。2022年1-12月，进入“博奔期”。2023年1-6月，处于“恢复期”。州世联研世联研究院 区域供求：中心区、远郊扩张，近郊收缩 2023年1-6月，海珠、天河、番禺、花都供给同比放大，荔湾、白云、黄埔、南沙、增城、从化供给同比收缩；十一区除越秀、黄埔、番禺区外，其它区域网签面积均出现较大程度的上升。 区域量价：走势分化 2023年1-6月，海珠、天河区实现量价齐升，荔湾、花都、南沙、增城表现为“以价换量”，越秀、白云、黄埔、从化区表现为量价齐跌，番禺表现为价升量跌。 产品结构：刚需、二次改善产品扩张世联羊研 开盘情况：低位震荡 2023年1-6月，累计监控开盘加推85次，推货9750套（同比-30%），开盘当日销售2249套（同比-54%），去化率23%比2022年同期下降12个百分点。 可售库存：中高位震荡 截止2023年6月可售面积1233万平米；去化时间16.1个月，连续21个月高于荣枯线广州世电联研究院 区域库存：中心、近郊区域去化压力较大 库存集中在增城、番禺、南沙、黄埔、花都、黄埔等区；海珠、白云、花都、南沙、增城、从化接近一年半低位。 现营销阶段：仍处于“全面降价”阶段 广州网签数据表现 半年数据：以价换量，不及预期季度数据：量升价跌（同比）：月度数据：仍处于恢复期（环比）；区域数据：中心、远郊市场扩张，近郊收缩（同比）；产品结构：刚需、二次改善产品扩张（同比）；业绩表现：七成房企跑赢大市：可售库存：出现中高位震荡趋势。 二手市场情况：持续寻底 市场变量·分析 中央政策：正向刺激，降准降息广州世联研 2023年1-6月 1月央行发声，需求端差别化信贷支持、完善保交楼政策工具、改善优质房企资产负债表、完善住房租赁金融支持政策。2月总书记发声，防风险、认支柱、支持刚需改善、房住不炒、新发展。3月两会发声，防风险、强保障、支持刚需改善。央行：全面降准0.25个百分点，释放5000亿元。4-5月方向不变。6月，央行降低5年期以上LPR10个基点至4.2%，首套房贷利率下限降至4.0% 2022年7-12月 2022年1-6月 7月政治局会议，“房住不炒”是政策底线，明确压实地方政府责任，保交楼、稳民生；8月央行下调5年期LPR15个基点至4.3%；9月央行下调5年期首套个人住房公积金贷款利率15个基点至3.1%；10月二十大强调坚持“房住不炒”、“租售并举"；12月降准。 1月降息。3月《两会》强调三稳、支持合理住房需求；国务院发声，将加大房企风险防范化解力度；财政部发声，今年不扩大房地产税改革试点。4月政治局会议，支持刚性和改善性住房需。央行4月降准，5月降息。 2021年9-12月 2021年3-7月 9月央行"双维护”。10月银保监会发声保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。12月中央经济工作会议满足合理需求；财政部发声房地产税试点草案。 3月《政府工作报告》“十四五"规划纲要和2035年远景目标纲要，“房住不炒”、三稳、遏制投资、投机性需求。三道红线范围扩大到房企商票数据。4月住建部约谈5城，要求切实提高政治站位。7月住建部对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。 地方政策：优化空间有限 广州政策：：微调世联 金融货币政策：实际偏紧缩 2022年1月贷款市场报价利率5年期（LPR）下调5个BP，报4.60%。4月普遍降准0.25%，释放5300亿元流动性。5月，央行下调5年期LPR至4.45%。8月，央行下调5年期LPR至4.3%。12月普遍降准0.25%，释放约5000亿元流动性。2023年3月，普遍降准0.25%，释放约5000亿元流动性；6月下调5年期LPR10个BP，2023年1月至7月14日，净投放为-23950亿元。州世联 广州世联新增客量：有客无市 2023年1-6月，广州世联新增客量累计同比增105%。广州 市场竞争：新房竞争力回落联研炎广 库存值：价格下行压力持续 未来区域供求：市场仍然聚焦去库存 未来一年将有约7.2万套新产品上市，初步估算整体求略大于供，供求比例为0.9：1；未来求大于供的区域有越秀、白云、黄埔、花都、增城、从化（不考虑库存影响）。 特别声明 本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归广州世联市场研究院所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。（广州世（0）广州世联研究院 THANKYOU