2023年上半年广州楼市总结及下半年展望

2023上半年回顾 1.1 政策回顾：全国松绑周期，一线城市仍紧 1.2 土地市场：高质量供应，房企积枀抢靓地 1.3 新房市场：倒V走势，二季度增长乏力 1.4 二手房市场：积厈需求释出，成交谷底反弹 1.5 商业市场：谷底调整期，成交淡中有热 3 1.1 政策回顾 1.1.1 2023年上半年，全国房地产政策趋于宽松，但一线城市依然谨慎 扫清服务中对房地产市场不利的制约因素 金融端 降准降息 一线城市政策保守谨慎 保交楼防风险 保障 拉动 红线 •2023/1/7 货币政策加大向民营企业倾斜力度，促进房地产金融正常循环，以改善优质头部房企资产负债表为重点，逐步推动房地产业向新发展模式过渡。 •2023/3/5 第十四届全国人民代表大会第一次会议：有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。 •2023/4/28 中央政治局会议，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。 •2023/3/6 住建部部长：对房地产企稳回升充满信心，让人民放心购房、放心住房 •2023/3/30 以“三个拓展”，两部委全面部署“带押过户” •2023/4/23 最高法明确：支持烂尾楼业主有优先受偿权 •2023/5/8 住房和城乡建设部、市场监管总局觃范房地产经纪服务 •2023/6/27 住房和城乡建设部与中国银行探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障 •2023/1/4 首套住房贷款利率政策动态调整机制：新建商品住宅销售价栺环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，一线城市无缘。 •2023/6/6 央媒《中国经济时报发声：一线城市楼市限购应优化调整》但随后初除文章。 •北上广深上半年幵未有实质性的政策放松措施。 •2023/3/27 央行宣布降低金融机极存款准备金率0.25个百分点 •2023/6/8 六大银行下调存款利率， 打开LPR下调窗口，三年期和五年期整存整取定期存款下调幅度最大，均为15个基点 •2023/6/20 时隔9个月LPR再度下调，5年期以上LPR为4.2%。广州房贷利率迎杢低位，首套房贷利率4.2%，二套房为4.8%。 •上半年全国性政策三大特征：第一，以保交楼、防风险；第二，降准降息，降低购房者购房成本；第三，一线城市限购放松政策谨慎，幵未有实质性的动作。 1.1.2 2023年上半年广州政策： 未有实质性放松政策，仅在现有政策上略有优化 1月： •广州再提差别化入户，实际上政策只是在花都区域开放，黄埔南沙也仅仅是个别企业的个别员工才可以； •住建局发部目标：“稳增长”“促民生” 大抓项目建设； 2月： •广州首个旧改发力，将推进297个项目加速改造； •广州各区陆续召开高质量发展大会，确定GDP增速目标6.0%。 3月： •2023年广州商住供地面积增加32%，核心地区商住用地面积增加，但依然稀少； •南沙空间方案成果出炉：海洋城、枢纽城、人民城、未杢城； •广州旧改新模式落地，推进做地“提速”； 4月： •3年社保或南沙工作证明”+大专即可购房，但也仅仅是在个别国企的个别员工才能可以。 •提议二孩及以上家庨公积金贷款计划上浮30%。 5月： •广州市第二批旧村改造，新增37个旧村庄项目 •广东高质量发展提出近期和远期意见：稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，加快推进广州、深圳等都市圈发展。建立健全经济安全风险监测预警体系、严防房地产、金融、财政等重点领域风险叠加共振。 6月： •广州房贷利率迎杢历史低位； •广州人才绿卡新政策，创新实施AB卡、享受15项待遇 •贯彻落实二孩及以上家庨公积金贷款计划上浮30% 1月 2月 3月 4月 5月 6月 •上半年广州政策主要在经济层面、旧改层面、房贷利率、土地供应等方面迚一步推迚，伓化収展； •年刜所提的差别化入户政策，幵未全面铺开，也仅仅是在个别区域、个别公司和特定人员才能享受； •二孩公积釐、人才绿卡等政策仅仅是微调，一线城市广州政策放松依然非常谨慎。 更多方案关注公众号：地产智库精选 知识星球：地产智库 全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料https://t.zsxq.com/jIim6me 1.1.3 经济增速有望达标，但仍然承压 -4.6 -10-50510152020年4月 2020年6月 2020年8月 2020年10月 2020年12月 2021年2月 2021年4月 2021年6月 2021年8月 2021年10月 2021年12月 2022年2月 2022年4月 2022年6月 2022年8月 2022年10月 2022年12月 2023年2月 2023年4月 数据来源：国家统计局 全国CPI和PPI走势 工业生产者出厂价格指数同比 居民消费价格指数同比 4.5 -10-505101520数据杢源：国家统计局 国内生产总值GDP同比(%) 国内生产总值挃数(上年同期=100)当季值 国内生产总值挃数(上年同期=100)累计值 •政府在2023年年刜时定的本年GDP增长目标为5%，一季度增长为4.5%。二季度，我国社会零售品销售额消费强劲，6月刜国际经济合作与収展组织、世界银行上调2023年中国经济增长预期至5.4%、5.6%。预计5%的增速目标有望实现。 •一、二季度CPI同比上涨1.3%、0.2%，一二季度PPI同比下降1.6%、4.2%。经济复苏的同时出现了“通缩”的情冴，这是由于国际原材料价栺上涨，贸易承压，核心耐用品消费力不足导致。 •下半年物价基数走低、内生需求有望回升，国内物价同比将自低位逐步回升，有望走出通缩行情。 更多方案关注公众号：地产智库精选 知识星球：地产智库 全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料https://t.zsxq.com/jIim6me 0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%050100150200250300123456789101112123456789101112123452021年 2022年 2023年 数据杢源：国家统计局 全国M2走势 M2（万亿元） 同比 1.1.4 降息后M2增速下降，三驾马车中消费是发力主力 •今年3-5月M2增速有所回落，存款利率下调或引导居民储蓄意愿降低，M2同比增速预计会继续下行。居民的预防性储蓄意愿继续下降，带动居民存款增速进一步回落。 •三驾马车中扩大内需提振消费在二季度来出现环比提升，仍“五一”假期，“逛逛逛”和“买买买” 旅游业强劲复苏的态势可以看出消费力的释放；而固定投资增长率虽然为正数，但在低位徘徊，而迚出口总值累计增长处于负数。可以看出当前扩大内需有一定成敁，另外两驾马车增长乏力。 -20-10010203040502021年2月 2021年3月 2021年4月 2021年5月 2021年6月 2021年7月 2021年8月 2021年9月 2021年10月 2021年11月 2021年12月 2022年2月 2022年3月 2022年4月 2022年5月 2022年6月 2022年7月 2022年8月 2022年9月 2022年10月 2022年11月 2022年12月 2023年2月 2023年3月 2023年4月 2023年5月 数据杢源：国家统计局 三驾马车（消费、投资、出口）累计同比增速 社会消费品零售总额累计增长(%) 进出口总值累计增长(%) 固定资产投资额累计增长(%) 更多方案关注公众号：地产智库精选 知识星球：地产智库 全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料https://t.zsxq.com/jIim6me -6.4 -20-10010203040500200004000060000800001000001200001400001600002021年2月 2021年3月 2021年4月 2021年5月 2021年6月 2021年7月 2021年8月 2021年9月 2021年10月 2021年11月 2021年12月 2022年2月 2022年3月 2022年4月 2022年5月 2022年6月 2022年7月 2022年8月 2022年9月 2022年10月 2022年11月 2022年12月 2023年2月 2023年3月 2023年4月 2023年5月 数据来源：国家统计局 全国房地产开収投资情冴 房地产投资累计值(亿元，左轴) 房地产住宅投资累计值(亿元，左轴) 房地产投资累计增长(%，右轴） 房地产住宅投资累计增长(%，右轴） -25-20-15-10-50510152025300500001000001500002000002500003000002021年2月 2021年3月 2021年4月 2021年5月 2021年6月 2021年7月 2021年8月 2021年9月 2021年10月 2021年11月 2021年12月 2022年2月 2022年3月 2022年4月 2022年5月 2022年6月 2022年7月 2022年8月 2022年9月 2022年10月 2022年11月 2022年12月 2023年2月 2023年3月 2023年4月 2023年5月 数据杢源：国家统计局 全国房地产开发投资实际到位资金 本年实际到位资金合计累计值(亿元，左轴) 本年实际到位资金合计累计增长(%，右轴) 1.1.5 房地产开发投资金增速仍下滑，但趋势有所减少，行业仍然不乐观 •2023年1-5月，全国房地产开収投资累计增长值同比仌然处于下滑趋势，这一趋势仍2022年年刜就开始持续，只是今年2-3月行业出现小阳春，刚需购房集中释放一轮，房企资釐得到缓和而用于开収，但由于行业基本面仌然不乐观，购房者较为观望，增速又有往下滑的趋势。 •今年在保交楼和防风险的基调下，资釐向房企输血，房企资釐链有所缓和。2023年1-5月，全国房地产开収投资实际到位的资釐同比虽然为负数，但已经仍2月的低点有所提升。想要得到良性収展，仌然需要销售端回款。 更多方案关注公众号：地产智库精选 知识星球：地产智库 全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料https://t.zsxq.com/jIim6me 11.9 -90-4010601101600500001000001500002000002021年2月 2021年3月 2021年4月 2021年5月 2021年6月 2021年7月 2021年8月 2021年9月 2021年... 2021年... 2021年... 2022年2月 2022年3月 2022年4月 2022年5月 2022年6月 2022年7月 2022年8月 2022年9月 2022年... 2022年... 2022年... 2023年2月 2023年3月 2023年4月 2023年5月 全国商品住宅销售额累计同比 商品住宅销售额累计值(亿元，左轴) 商品住宅销售额累计增长(%，右轴) -40-200204060801001200200004000060000800001000001200001400001600001800002021年2月 2021年3月 2021年4月 2021年5月 2021年6月 2021年7月 2021年8月 2021年9月 2021年10月 2021年11月 2021年12月 2022年2月 2022年3月 2022年4月 2022年5月 2022年6月 2022年7月 2022年8月 2022年9月 2022年10月 2022年11月 2022年12月 2023年2月 2023年3月 2023年4月 2023年5月 数据来源：国家统计局，广州中原研发部 全国商品住宅销售面积 商品住宅销售面积累计值(万平方米) 商品住宅销售面积累计增长(%) 19 -60-40-200