2023年上半年长沙楼市总结：弱复苏中走向再平衡

弱 复 苏 中 走 向 再 平 衡 指导单位：湖南省房地产业协会撰写执行：克而瑞湖南区域 商务合作：1857010 0888熊女士技术支持：181 7519 0320刘女士 宏观环境 长沙城市面 长沙楼市行业整体特征 企业竞争 宏观环境Macroeconomic Environment 全国经济环境 经济下行压力持续，房地产行业数据在政策刺激下，下行趋势所收窄，但供需两端信心仍未全面恢复，居民购房贷款需求依然偏弱、房企整体融资环境仍不容乐观，房地产承压。 经济下行压力持续房地产市场信心暂未全面恢复 全国政策环境 中央政策“维稳”地方政策分化 上半年中央层面并无实质性重磅刺激政策，已发布政策多为对现行制度的优化调整，金融层面降准降息稳经济，政策支持居民信贷及房企融资但效果不彰显。 货币化棚改往高能级城市发展 ✓南昌、南京、厦门、昆明、贵阳、温州等城市纷纷公布并实施“房票办法”，宁波等一批城市公示“房票办法”来看，新一轮全面棚改已经登场了。 中央定调 金融层面 LPR再下降，统一房贷利率有望突破4%关口 定调“防风险、促需求”，保持稳定且限于“托而不举” 高能级城市财税托市 热点城市“四限”放松 ✓6月20日，5年期以上LPR利率下调10个基点至4.20%✓多数城市已放宽至底线。上半年共有17个省市调整首付比例。✓央行于3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，释放长期资金约5500亿元。 ✓上海、广州等101省市放松公积金贷款；✓北京、南京等37省市财税托市。 ✓1月5日，央行、银保监发布房房贷利率动态调节机制。✓2月3日，自然资源部优化完善集中供地政策。✓5月8日，住建部、市监总局共同规范房地产经纪服务。 广州、长沙等14城放松限购；青岛、合肥等18省市放松限贷；深圳、贵阳等7城放松限价；郑州、厦门等8城放松限售。 高热城市不排除紧缩性政策 ✓2月10日，深圳出手整顿经营贷转贷。部分银行暂停审批存量房贷用户的经营贷转贷申请。 全国房企发展背景 随着房企流动性危机的持续蔓延，以及房地产行业的下行，房企股价整体持续下跌，已有8家A股房企触发了终止上市条件，被强制退市，房企迎来退市潮。 房企陷入流动性危机8家房企触发终止上市条件 触发退市房企共性 第一，依赖高杠杆和高负债盲目扩张，财务风险偏高。 第二，融资成本过高，对盈利形成挑战。第三，现金短债比大幅下降，入不敷出。 首先，退市房企的市场份额占比很小。其次，退市虽然会让企业的融资能力 大打折扣，但并不意味着破产。 市场影响 全国房企发展背景 上半年市场销售与融资环境修复都不及预期，房企的股权融资加速落地，“第三支箭”政策惠及面不限于国央企，部分民企也将受益，将对提升行业预期起到积极作用。 融资环境不及预期“第三支箭”政策惠及房企 数据来源：CRIC数据系统企业榜单 ➢大型房企发债减速明显，中间力量型房企融资提速。 ➢房企销售收金呈现好转迹象，前6月同比上涨，年内销售“先升后降”。 破冰事件 事件一：A股定增获批的房企名单中，大名城和福星股份两家中小民企也位列其中，意味着“第三支箭”政策的惠及面不限于规模国央企，更多的民营房企也有可能受益，政策效应将更加明显。事件二： 5月29日，招商蛇口的定增并购事项获深交所审核通过，成为A股房企中首家试水“第三支箭”成功的公司。事件三：6月份，福星股份、中交地产、陆家嘴、保利发展等房企的定增方案又集中获批，暂停多年的A股房企股权融资重新“开闸”。 全国土地市场 受预供地制度、行业信心仍在低位等因素影响，全国土地市场供应同比显著下滑。2023年上半年供应建面为5.55亿平米，同比下跌26%。价格方面，因一二线城市成交规模占比增加及重点城市供地质量提升的影响，上半年土地成交平均楼板价为4544元/平米，同比上涨21%。 土地供应规模下降26%供地质量提升地价涨幅明显 全国土地市场 供地质量提升的影响，全国土地市场流拍率走低，环比去年下半年下跌1个百分点，但仍位于高位。溢价率涨幅明显，环比上涨3.46个百分点，位于2021年下半年来的高位。 流拍率同比跌幅明显溢价率上涨3.46个百分点 房企竞争 2023年上半年行业预期微修复，楼市2-3月点状复苏，4月后之所以再度回落，一方面新房供应节制，绝对量规模仅能持平去年同期；另一方面，伴随着刚需刚改需求阶段性释放完毕，改善接棒，对成交支撑作用略显不足。房企表现上，2023年上半年，百强房企格局继续分化，央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力不足。 全国楼市跌幅明显收窄行业预期微修复 城市基本面小结 经济下行压力持续，但房企融资迎“破冰”，行业预期“微修复” 长沙城市基本面Urban Fundamentals of Changsha 城市基本面/人口 2022年长沙人口新增量及增速全国第一 房价“洼地” 2022年，在中国内地24个万亿大城中，长沙的房价排名倒数第一。 “强省会”战略 2022年长沙还是万亿俱乐部中GDP增速最高的城市；第二产业发达，民营经济更活跃，特别是机械制造业，不仅在中国是第一，在全世界都是第一。 人才政策 长沙人才政策“升级版45条”：认定45周岁（含）以下、具有专科及以上学历，可直接落户等7个方面提出45条具体措施。 城市基本面/经济 2022年长沙经济运行稳中向好，GDP总量全国排名第15位，2022年万亿级别城市增速排名前列。人均GDP达到13.64万元，增速5.24%，远高于全国3%的平均指标。 城市基本面/投资 2022年长沙固定资产投资增速5.1%，持平全国平均增速。房地产开发投资受地产行业影响，增速下滑。房地产投资对固定资产投资占比基本维持在20%，占比较小。 城市基本面/产业 长沙服务业及工业较为发达，2022年第二产业及第三产业分别占GDP的40%和57%。第三产业贡献不断提高，2023年一季度三产占比62%。 2022年长沙先进储能材料产业链规模突破1000亿元，成为长沙第6个制造业千亿级产业。 2023年一季度长沙游乐园、休闲观光活动、文化艺术业、室内娱乐活动等行业营业收入分别增长50.8%、41.2%、31.0%和30.1% 2022年长沙全市进出口总额为3315.56亿元，比上年增长21.1% 政策环境/长沙政策 政策环境/长沙政策 上半年长沙楼市政策边际宽松，出台政策主要以放松限购、提高公积金贷款额度、鼓励消费、促进经济增长为主。楼市出台政策落地时效加快，刺激刚需以点带面修复市场。短期刺激见效，3、4月市场小幅回暖。 城市基本面小结 城市基本面 ✓城市竞争：长沙经济、人口总量排名靠后，但人均产值高，房价洼地下商品房成交规模高企。 ✓城市经济：2022年长沙经济运行稳中向好，GDP总量全国排名第15位，2022年万亿级别城市增速排名前列。2023年Q1长沙GDP总量3468.2亿元，全国排名第14位。民营经济活跃，居民消费意愿强烈。九区县发展均衡，县域经济动力强劲。 ✓人口：长沙2022年人口增长18.13万，新增量及增速位居全国第一。 ✓投资：2022年长沙固定资产投资增速5.1%，持平全国平均增速。房地产开发投资受地产行业影响，增速下滑。房地产投资对固定资产投资占比基本维持在20%，占比较小。 ✓城市产业：长沙服务业及工业较为发达，2022年第二产业及第三产业分别占GDP的40%和57%。第三产业贡献不断提高，2023年一季度三产业占比62%。 ✓政策力度：长沙在执行政策仍处于全国较严苛梯队，2023年上半年长沙楼市政策边际宽松，。楼市出台政策落地时效加快，刺激刚需以点带面修复市场。 长沙土地市场表现Land market of Changsha 长沙土地市场 预供地新规致上半年供地缓慢，但土地质素优越，楼板价大幅上行 2023年上半年经营性用地供求量均为近6年低位水平，主要是由于年初推行“预供地”制度，出让周期大幅延长，导致入市节奏缓慢。但另一方面，成交楼板价达到了近6年峰值，主要是上半年供应地块位置较优影响。 政策内容 《通知》提出，建立拟出让地块清单公布制度，要求每次公开详细土地清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期预判。同时，详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告，有序组织出让。 政策意义 集中供地转向常态化供应，土地供应端透明度更强，同时放宽全年供地批次数量的限制，缓解房企因资金压力而带来的投资难题。 市场风险 •土地出让周期从一个月延长至三个月，导致时间维度拉长2倍，初期供地节奏缓慢。•周期延长同时导致招商变动较大，流拍风险增大。 长沙土地市场 土地市场进入多频次小体量常态化供地节奏 上半年一季度仅3月供应1批次集中供地，总体量122.2万方，二季度每个月都有集中供地挂牌，但5-6月体量对比3-4月腰斩过半，长沙土地市场进入多频次小体量常态化供地节奏。 长沙土地市场 土地住宅成交建面小于新房，但缺口变小，叠加新房流速下行，广义库存风险升高 2016年-2018年之间，市场处于去库存阶段，土地成交量远小于住宅成交；2019年至今，缺口态势未变，但缺口变小，维持在0.9的比值，年均缺口约130万方左右。截止2023年5月，住宅广义库存累计4847万方，去化周期近6年，市场库存风险较大。 长沙土地市场 土地质素提高，熔断率升至集中供地历史峰值水平 2023年上半年土地市场呈现溢价率和熔断率双走高的趋势，土地流拍率降至近年低位，溢价率升至5.4%，回归至2021年上半年水平，熔断率升至集中供地以来最高。 长沙土地市场 土拍规则趋松，全面取消竞自持、不限价地成主流，提高房企利润空间 2023年上半年长沙土拍市场全面取消竞自持，土拍规则趋松，降低企业运营风险；不限价地占比升至8成，限价提高的板块占比6成，房地价差基本达到7000元/㎡以上，提高房企利润空间。但是核心板块如洋湖垸、市府等房地价差维持在10000元/㎡左右，高端改善产品提升。 长沙土地市场 城市土地外扩趋势逆转，23年土地成交重心重回核心板块 2021年土地成交集中在二至三环和三环外临近区域，22年三环内土地成交量显著减少，城市土地市场重心外扩趋势明显。23年上半年形势逆转，成交主力回归至三环内，洋湖、市府等一梯队板块居成交前列。 土地商业占比逐年走低主要为提高房企拿地积极性 商办市场狭义库存去化周期超过7年 长沙内五区商办狭义库存2018年达到峰值，高达1439万方，去化周期在2023年达到峰值，为85.6个月，商业市场库存高企，风险较大。 长沙土地市场 偏远以商业补充为主，核心需求较高 2023年上半年仅8个有商业建面供应，其中金星北、湘江东部古镇为纯商业地块供应，两个整体区位较偏，商业补充有利于提高居住便利性。雨花中心、尚东和梅溪湖一期商业配套占比分别高达68%、54%和20%，核心商业配套需求整体较高。 长沙土地市场 降总价，涉宅地体量趋中型化，两极占比减少 2023年体量小于5万方的地块供应为0，大于30万方的地块占比15%，高于2022年，但是低于此前多数年份。供地体量趋于中型化主要是为了降低房企拿地总价门槛，以观沙岭地块为例，原本在政府挂地清单中作为一宗地块进行公示，后续为考虑降低总价门槛进行分拆挂地。 长沙土地市场 头部国央企参与度最高，民企拿地市占率攀升，外资房企成新兴力量 长沙2023年上半年共23家房企参与集中供地竞拍，8宗地由国企竞的，市占率62%，土拍市场仍以国企拿地为主。民企参拍积极性提高，参拍率达到31%，摘地率达到38%，欣利、永旺梦乐城等外资民企拿地占比15%，成为土拍市场新兴力量，但也出现天鸿集团退地情况。 长沙土地市场 土拍热度逐批次下降，受制于地块质素降低和房企资金面未改善等影响 23年上半年分批次土拍市场来看，呈现土地位