弱复苏中走向再平衡2023.7指导单位：湖南省房地产业协会撰写执行：克而瑞湖南区域商务合作：185 7010 0888 熊女士技术支持：181 7519 0320 刘女士版权声明：本报告中内容为湖南省房协&克而瑞所有，未经许可，不得转载！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述城市的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。-2023年上半年长沙楼市总结- 长沙楼市行业整体特征宏观环境土地市场企业竞争C新房市场RIC长沙城市面 宏观环境Macroeconomic Environment 经济下行压力持续房地产市场信心暂未全面恢复全国经济环境经济下行压力持续，房地产行业数据在政策刺激下，下行趋势所收窄，但供需两端信心仍未全面恢复，居民购房贷款需求依然偏弱、房企整体融资环境仍不容乐观，房地产承压。1097991201651321941414431476021328954570179.41074.4-10-7.5-15-10-50510150500001000001500002000002017201820192020202120222023.1-5房地产开发投资额同比8320369192819865151015986114367012102071888156.96.762.38.13402468100500000100000015000002017201820192020202120222023.1-5GDP同比表：近7年全国GDP走势（亿元,%）表：近7年全国历年房地产开发投资走势（亿元,%）1759111533532271541643291463791205873972314.819.78.5-1.9-10.9-39.4-22.6-60-40-20020400500001000001500002000002500002017201820192020202120222023.1-5新开工面积（万方）同比（%）表：近7年全国新开工面积走势（万元,%）表：近7年全国历年国内贷款走势（亿元,%）252422400525229266762329617388717517.3-4.95.15.7-12.725.4-10.5-20-1001020300500010000150002000025000300002017201820192020202120222023.1-5贷款金额同比 中央定调✓1月5日，央行、银保监发布房房贷利率动态调节机制。✓2月3日，自然资源部优化完善集中供地政策。✓5月8日，住建部、市监总局共同规范房地产经纪服务。金融层面✓6月20日，5年期以上LPR利率下调10个基点至4.20%✓多数城市已放宽至底线。上半年共有17个省市调整首付比例。✓央行于3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，释放长期资金约5500亿元。高能级城市财税托市✓上海、广州等101省市放松公积金贷款；✓北京、南京等37省市财税托市。全国政策环境上半年中央层面并无实质性重磅刺激政策，已发布政策多为对现行制度的优化调整，金融层面降准降息稳经济，政策支持居民信贷及房企融资但效果不彰显。定调“防风险、促需求”，保持稳定且限于“托而不举”LPR再下降，统一房贷利率有望突破4%关口货币化棚改往高能级城市发展✓南昌、南京、厦门、昆明、贵阳、温州等城市纷纷公布并实施“房票办法”，宁波等一批城市公示“房票办法”来看，新一轮全面棚改已经登场了。热点城市“四限”放松✓广州、长沙等14城放松限购；✓青岛、合肥等18省市放松限贷；✓深圳、贵阳等7城放松限价；✓郑州、厦门等8城放松限售。城市分化行情延续高热城市不排除紧缩性政策✓2月10日，深圳出手整顿经营贷转贷。部分银行暂停审批存量房贷用户的经营贷转贷申请。中央政策“维稳”地方政策分化 全国房企发展背景随着房企流动性危机的持续蔓延，以及房地产行业的下行，房企股价整体持续下跌，已有8家A股房企触发了终止上市条件，被强制退市，房企迎来退市潮。触发退市房企共性第一，依赖高杠杆和高负债盲目扩张，财务风险偏高。第二，融资成本过高，对盈利形成挑战。第三，现金短债比大幅下降，入不敷出。市场影响首先，退市房企的市场份额占比很小。其次，退市虽然会让企业的融资能力大打折扣，但并不意味着破产。房企陷入流动性危机8家房企触发终止上市条件 全国房企发展背景上半年市场销售与融资环境修复都不及预期，房企的股权融资加速落地，“第三支箭”政策惠及面不限于国央企，部分民企也将受益，将对提升行业预期起到积极作用。事件一：A股定增获批的房企名单中，大名城和福星股份两家中小民企也位列其中，意味着“第三支箭”政策的惠及面不限于规模国央企，更多的民营房企也有可能受益，政策效应将更加明显。事件二：5月29日，招商蛇口的定增并购事项获深交所审核通过，成为A股房企中首家试水“第三支箭”成功的公司。事件三：6月份，福星股份、中交地产、陆家嘴、保利发展等房企的定增方案又集中获批，暂停多年的A股房企股权融资重新“开闸”。破冰事件➢房企销售收金呈现好转迹象，前6月同比上涨，年内销售“先升后降”。➢大型房企发债减速明显，中间力量型房企融资提速。融资环境不及预期“第三支箭”政策惠及房企-80.00%-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%010002000300040005000600070008000销售金额（亿元）单月同比图：2022年-2023年6月百强房企销售额月度走势数据来源：CRIC数据系统企业榜单2023年1-6月销售金额：30620.2 亿元同比：0.18% 土地供应规模下降26%供地质量提升地价涨幅明显全国土地市场受预供地制度、行业信心仍在低位等因素影响，全国土地市场供应同比显著下滑。2023年上半年供应建面为5.55亿平米，同比下跌26%。价格方面，因一二线城市成交规模占比增加及重点城市供地质量提升的影响，上半年土地成交平均楼板价为4544元/平米，同比上涨21%。16,337 12,309 18,432 24,636 22,385 46,422 13,823 5,320 5,594 9,446 10,011 11,239 13,998 020,00040,00060,000148,507 215,943 123,463 190,395 74,614 138,006 55,585 0500001000001500002000002500002020上半年2020下半年2021上半年2021下半年2022上半年2022下半年2023上半年表：近4年全国300城土地供应走势（万方）表：近1年300城土地供应走势（万方）113697.27173207.1997572.8126264.415171.2297981.2634281.672622242232772589313829763463010002000300040000500001000001500002000002020上半年2020下半年2021上半年2021下半年2022上半年2022下半年2023上半年成交面积（万方）成交楼面价（元/平米）表：近4年全国300城土地成交走势表：近1年300城土地成交走势13,5219,57810,26111,24014,64518,61333,6444,5694,6505,3445,9746,9336,8113,8454,2062,6094,1142,8822,5592,6301,9512,7003,1973,8813,7564,54402,0004,0006,000010,00020,00030,00040,000建筑面积(万㎡)成交楼板价(元/m²) 流拍率同比跌幅明显溢价率上涨3.46个百分点全国土地市场供地质量提升的影响，全国土地市场流拍率走低，环比去年下半年下跌1个百分点，但仍位于高位。溢价率涨幅明显，环比上涨3.46个百分点，位于2021年下半年来的高位。28 24 26 31 36 35 34 20.0022.0024.0026.0028.0030.0032.0034.0036.0038.002020上半年2020下半年2021上半年2021下半年2022上半年2022下半年2023上半年15.0513.9617.14.984.622.986.440246810121416182020上半年2020下半年2021上半年2021下半年2022上半年2022下半年2023上半年表：近4年全国300城溢价率走势（%）表：近4年300城流拍率走势（%） 全国楼市跌幅明显收窄行业预期微修复房企竞争2023年上半年行业预期微修复，楼市2-3月点状复苏，4月后之所以再度回落，一方面新房供应节制，绝对量规模仅能持平去年同期；另一方面，伴随着刚需刚改需求阶段性释放完毕，改善接棒，对成交支撑作用略显不足。房企表现上，2023年上半年，百强房企格局继续分化，央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力不足。表：近7年全国商品房销售面积走势表：近1年全国商品房销售面积走势169,408 171,465 171,558 176,086 179,433 135,837 46,440 7.7%1.2%0.1%2.6%1.9%-24.30%-0.90%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%0500001000001500002000002017201820192020202120222023.1-5商品房销售面积（万方）同比9255925597121353297571007114587151331481376908804-23.10%-23.10%-23%-22.20%-22.30%-23.30%-24.30%-3.60%-1.80%-0.40%-0.90%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%050001000015000200002022.62022.72022.82022.92022.102022.112022.122023.22023.32023.42023.5商品房销售面积（万方）同比表：2023年上半年全国操盘榜TOP10房企排名企业简称操盘金额(亿元)1保利发展2157.0 2万科地产1895.2 3中海地产1695.5 4华润置地1580.1 5招商蛇口1540.0 6碧桂园1528.6 7绿城中国1342.4 8建发房产950.3 9滨江集团891.1 10金地集团890.0 城市基本面小结经济下行压力持续，房地产市场信心暂未全面恢复中央持续释放“维稳”基调，各城市分化行情延续房企迎来退市潮，房企融资迎“破冰”土地市场以“量”换“热”，新房市场预期微修复经济政策房企市场经济下行压力持续，但房企融资迎“破冰”，行业预期“微修复” 长沙城市基本面Urban Fundamentals of Changsha 房价“洼地”2022年，在中国内地24个万亿大城中，长沙的房价排名倒数第一。人才政策长沙人才政策“升级版45条”：认定45周岁（含）以下、具有专科及以上学历，可直接落户等7个方面提出45条具体措施。“强省会”战略2022年长沙还是万亿俱乐部中GDP增速最高的城市；第二产业发达，民营经济更活跃，特别是机械制造业，不仅在中国是第一，在全世界都是第一。城市基本面/人口1042.0618.13010203040500300600900120015002013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年常住人口（万人）增幅2022年人口增量18.13万人2022年常住人口1042.06 万人近10年增加人口254.6 万人2022年长沙人口新增量及增速全国第一 城市基本面/经济2022年长沙经济运行稳中向好，GDP总量全国排名第15位，2022年万亿级别城市增速排名前列。人均GDP达到13.64万元，增速5.24%，远高于全国3%的平均指标。长沙GDP年度走势3468.185.310