2023年上半年青岛房地产市场半年报

数据来源 区域范围 统计口径 脑策数据平台青岛网上房地产青岛市国土资源网上交易系统青岛市自然资源和规划局青岛市统计局市场调研 成交数揭以实际备室数据为主，市场调研数据为辅 主城区：市南区、市北区、四方区、李沧区、崂山区近郊区：城阳区、高新区、黄岛区、胶南市、即堡区远郊区：胶州市、平廣市、莱西市 商品房： 普通住宅、别墅、公寓、商业、办公、商墅 商品住宅： 普通住宅、别量 数据载止日期：2023年6月30日 自录CONTENTS 全国政策 2023年房地产发展的总方向是促需求、增信心、防风险：坚持房住不炒，因城施策，支持刚性和改善性住房需求做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式 青岛政策 2022年是政策发行最为密集的一年，2023年上半年青岛房地产在此基础上再加码，发布调整限售、首付比例带押过户等多项利好政策智只为进一步恢复购房者信心，促进销售，维稳市场，就目前来看，政策影响波动不大 土地市场概况 地产智库精选 供地规则变化 土地供应持续放缓 2023年集中供地规模正式结束，改为清单制供地，逐渐由勾地转向公开竞拍，截止6月底，共发布两批次清单，其中一批次清单次清单发布，截止目前仅公告3宗，暂无成交。 受供地规则变化，防止流拍等影响2023年上半年仅供应135万m，同比下降73.3%，成交117万可，同比下降73.6%其中涉宅用地成交14宗总建面96万m：即墨、胶州、平度、莱西区域均无土地成交.地产智库 溢价率 楼板价同比翻倍 上半年成交14宗宅地，4宗地块溢价成交其中崂山张村河046地块滢价15%，张村河018地块溢价3.5%，市北区捷能地块溢价1.9%，市北区问家山TOD地块溢价15%其余均为底价成交。甲方的保姆 2023年上半年两批次供地多集中在主城，且主城核心区域推出多块高质量高地价地块，平均成交楼板价为9265元/m，同比上涨157.6% 两批次供地情况概览 2023年青岛前两批次供地清单各包含14宗地块，共28宗，其中主城区17宗，占比61%，城阳、西海岸共计11宗。 一批次供地清单 批次共出让14宗地块，4宗溢价成交，其余均为底价成交，总建面113.49万m，成交楼板价10520元/m²，成交总价107.8亿。地产智库精选 二批次供地清单 6月4日二批次清单发布，崂山区1宗，市北区4宗，李沧区4宗，城阳区2宗，西海岸新区3宗，总建面124.5万m；截止目前已有3宗地块发布公告，分别是市北青啤麦芽厂地块、李沧文昌路地块以及城阳区崇阳路地块 土地市场·整体市场 2023年青岛市土地供应较为谨慎，截止目前共成交22宗地块，总建面117万m：出让地块多为主城中心高质量地块，拉动整体成交楼板价及溢价率上涨，提高房企拿地积极性 土地市场·整体市场 2023年上半年商住办类土地成交总建面约117.42万m，其中涉宅用地共成交98.78万m，占比82% 土地市场·分区市场 2023年上半年四方区商住办土地成交面积最大，成交6宗，总建面40.1万m；崂山区楼板价最高，19634元/m 土地市场·重点地块 张村河南046地块参与竞买的有万科，招商，中海，华润：海信，保利，建发，中建东孚，越秀&地铁，9家房企经过136轮报价，最终溢价15%，转入线下竞品质，后被越秀&青铁以楼板价21045元/m，总价20.55亿元获得 土地市场重点地块 张村河018地块，参与竞买的有华润、海信，招商、保利，4家房企，华润再次先发制人，首先报价，后海信、保利随之报价，经过32轮报价精选最终被海信以18220元/m，溢价率3.5%，总价17.74亿元竞得 土地市场·重点地块 捷能地块经过两次流拍，地价从13990元/m降至现在的9480元/m，此次吸引了中海和华润两家房企参与，进行了9轮竞拍，最终被中海溢价19%，以成交楼板价9660元/m，成交总价16.53亿元竞得 土地市场重点地块 自家山地块此次拍卖风光无限，引来了华润、青特&中青建安、青城中海，环海湾保利、招商、海信8家房企76轮抢拍，最终溢价15%触发熔断，转线下竞品质，次日被海信以成交楼板价11638元/m，总价5.55亿元获得 土地市场·企业排行榜 受张村河018地块和自家山地块溢价成交带动海信地产荣登房企拿地金额榜第一：中车受市北中车智慧港大型综合体地块多且大的影响下精拿到上半年，拿地面积榜第 整体概况 地产智库精选 整体市场 商品住宅市场 上半年疫情宜告结束，年后购房需求释放，刺激楼市引发2-3月小阳行情，4月置业需求释放完毕，楼市整体低位来，导致成交激增。知识平形 商品住宅市场上半年2-3月小阳春行情导致3月成交142万方，环比2月上涨67%，1-5月月均去化80.4万方。6月集中网签，单月成交193万方控高整体去化，成交主要集中在近郊，多项目以促销走量为主，尤其是年中节点各家房企冲刺业绩指标，花式促销。 公寓市场 商办市场 公寓市场上半年1-5月月均成交3.92万方，市场整体低位运行，6月因集中网签33.2万方占整体上半年去化63%。 商办市场容量较小，受单一项目单月集中网签影响较大。受者旧项目集中网签和写字楼整栋打包情况影响，成交增加，价格下降，风险整体较高。 商品住宅市场 商品住宅市场·整体市场 2023年上半年供应住宅384万方，成交639万方，均价14922元/㎡：受益于年后“小阳春"行情，3月共成交142万方，占上半年22.3%，6月，“大规模集中网签”卷土重来，单月成交193万方，占上半年成交30.3% 商品住宅市场·分区市场 2023年上半年销售主力依然以近郊为主：月胶南市、即墨区、城阳区成交占比约47%（也为“集中网签"影响品大区域），主城依然为价格高地1，市南均价51581元/m²，全市第一但有价无市，崂山区均价41868/m，全市第二：成交较活跃 商品住宅市场·存量情况 受6月“大规模集中网签影响”，青岛市商品住宅存量从5月1991万方骤减至1900万方，去化周期约19个月；分区域来看，胶南市、胶州市精即墨区为存量主力区域，单区存量165-225万方，去化周期15-19个月 普通住宅市场·成交结构分析 2023年上半年主力面积成交以120m以内/总价140万以内为主主要为郊区低价板块刚需板块活跃改善主要集中在120-150m²，总价140-300万左右 商品住宅排行榜 2023年上半年成交金额仍然以主城区高总价改善型项目为主（近郊项目集中网签较多其中鲁信有邻花园表现抢眼，4月首开取得金额榜榜首：静澜山、世园金茂府、银丰玖玺城均为金额榜常驻项目√单盘成交13-14亿左右。 地产智库精选 上半年全市商品住宅成交面积TOP10 公寓市场地产智库 公寓市场 2023年上半年共供应25.4万方，成交52.9万方，成交均价11378元/m，除去6月整体网签33.2万方，1-5月份平均成交3.92万方，市场整体低位运行 公寓市场·分区市场 2023年上半年主城区公寓成交0.1-1.8万方，四方区存销比最健康；近郊区除胶南外（胶南6月集中网签23万方），各区成交3.5-4.8万方，城阳区库高新区即墨去化周期38-44个月，远郊区存量相对较少，但去化困难， 商业市场 2023年上半年商业供应32.3万方，成交53.7万方，成交均价18671元/m，同比上涨7.21%，供求比0.6；商业主要为集中网签+老项目整售，其中1-5月平均成交6.77万方，6月单月成交19.83万方风险整体较高。 商业市场·分区市场 2023年上半年商业主要成交以城阳区、胶南市为主，半年去化22-26万方，占全市37%，近远郊其他区域成交普偏在13-18万方左右，主城成交1-6万方左右，存销来看，商业普遍去化周期较高，普遍在50个月以上 办公市场 受政府行为影响，6月份网签量激增：2023年上半年青岛办公市场成交56.4万m，供求比1.2；受崂山区项目网签量上升影响，成交均价上涨至20036元/m，同比增长22.33%。 办公市场·分区市场 2023年上半年青岛办公市场成交主要集中在崂山、胶南、即墨；存量主要集中在近郊区；整体市场价值：市区>近郊>远郊。地产智库精选 重点项目开盘监测 2023年上半年全市共开盘加推51次，共推出6362套房源，去化1738套，去化率27%其中高新区去化率最高主要受高新区开盘加推次数较少，具受中欧青特滨湖国际首次开盘热销影响，去化率较为可观 企业排行榜地产智库 企业排行榜 海信2023年上半年成交55.08亿/27.73万m，为金额及面积榜双冠；君一及和达分别为金额榜及面积榜第二分别成交42.64亿元以及27.41万m，金茂为金额及面积双榜第三、第四位。 未来预判 政策环境 地产智库精选 调控性、限制类政第预计短时间内不会再释放也利好政策将主要集中在金融方向 保交楼政策和资金扶持输出，具备条件的信贷投放和专项资金加快落地；改善性需求利好政策加码，例如二套房及以上首付比例再次下调、多子家庭资金补贴等 大方向 政府供地谨慎，量少但精，从供给端控制市场存量； 预计下半年供出的土地，已有意向方且拿地把握较大的情况较多，降低流拍风脸； 房企拿地迫切，积极性提高，但赢家预计仍以资金链相对链厚的国央企和国有平台为主 长期需全面恢复经济 房地产市场 整体持续低温，市场分化延卖，改兰稳、刚需以价换量顽扣 去库存为主，新增供应仍依赖于销售市场的恢复节委，但主城区新增小幅上涨：整体成交体量与2022年势态持平但水分将会大量减少