2023年郑州房地产市场半年报

河南世联行积极定位出品2023.7.14 宏观环境分析0102土地市场分析03房地产市场分析04营销市场分析 目录CONTENTS PART ONE 宏观环境！ 全国政策 地方政策 2023年上半年中央层面暂未出台强有力的地产刺激政策，上半年中央层面多强调房地产行业支柱地位，以稳支柱、防风险、促需求为房地产行业主基调，政策力度”托而不举“，房地产政策整体基调处于宽松状态 宏观环境| 全国政策 地方政策 各部委积极响应中央要求，加速落地稳定市场的相关举措。年初，监管部门明确金融支持房地产的四大政策方向，“需求端差别化信贷支持、完善保交楼政策工具、改善优质房企资产负债表、完善住房租赁金融支持政策”：全国住房和城乡建设工作会 防风险、促转型·促转型。各项制度要从解决“有没有转向解决“好不好”。有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险 宏观环境！ 地方政策 全国政策 据不完全统计，2023年上半年117个省市188次松绑房地产政策，以二三四线城市出台居多：整体来看，上半年房地产政策环境仍处于宽松期，加大公积金购房支持力度最为普遍，同时，也有少量城市放开“四限”，即限购、限贷、限售、限价政策 ●需求侧支持政策：①多数省市首先明确今年稳定经济发展、稳定行业发展、促进住房消费的政策基调；②放松限购和限贷，如放宽非户籍购房要求，购房套数，下调二套房首付比例等；③放松限售，优化押过户；③购房补贴，向特定人群，特点类型房屋发放购房补贴、契税补贴等。 ●供给侧支持政策：缓解房地产企业的资金压力、防控风险，对房企的金融支持等，防范化解房企风险成为政策优化主线。 宏观环境！ 全国政策 地方政策 据不完全统计，2023年以来超40城下调首套房贷利率下限至4%以下，随着符合条件的城市逐步下调利率下限，二季度以来调整首套房贷利率的城市数量有所减少：首套（4%）及二套（4.91%）房贷利率前均位于低点，未来或将继续下降，从而降低购房利息成本，有助于购房需求释放 宏观环境！ 全国政策 地方政策 自2019年8月LPR改革以来，1年期LPR累计下调幅度超过5年期LPR，1年期LPR累计下调70BP，5年期以上累计下调65BP截止2023年6月，LPR利率1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2% 。2023年以来，LPR已下降1次，是2022年8月以来首次调整，其中1年期LPR和5年期以上LPR下降10个基点，LPR下行，将有力提振短期和中长期的信贷需求，LPR下调释放积极信号，但当前购房者置业情绪仍受多个因素影响，其中居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强、购房者对期房烂尾的担心仍较明显等关键影响因素。 宏观环境！ 全国政策 地方政策 居民端主要强调因城施策、精准施策，降低购房成本、保障购房者权益等政策 降低购房成本 因城施策 ·动态调整首套房贷利率；·支持刚性和改善性住房需求；：降首付比例、降首套房贷利率；·多子女家庭给予政策支持 保护权益 宏观环境！ 地方政策 全国政策 利率：贷款利率不断下调、调整限购区域、促进现房销售、施行带押过户等楼市利好接而来 降利率保交楼/现房销售 取消限购/调限售 明确七大专项行动，同时公布2023年“保交楼”工作节点目标；（据报道，2023年上半年，共交付52个楼盘、批次，总交付量位居全国第五）； 郑州在全国率先破冰，推出首套房3.8%的房贷利率等相关支持地产行业政策 取消二环外限购，限售政策从原有的以取得不动产日期算起，满1年可以进行出售，调整为以网签时间、契税缴纳时间和不动产权登记时间为准 提出预售制度改革和现房销售试点 宏观环境！ 地方政策 宏观环境总结： “房主不炒”主基调不变政策力度”托而不举地方政策以促需求为主，调控进一步精细化地方政策由“因城施策遂步过渡至”因区施策 【全国政策】2023年上半年中央层面暂未出台强有力的地产刺激政策，上半年中央层面多强调房地产行业支柱地位，以稳支柱、防风险、促需求为房地产行业主基调，政策力度”托而不举“，房地产政策整体基调处于宽松状态2023年上半年117个省市188次松绑房地产政策，以二三四线城市出台居多：整体来看，上半年房地产政策环境仍处于宽松期，加大公积金购房支持力度最为普遍，同时，也有少量城市放开“四限”，即限购、限贷、限售、限价政策； 截止2023年6月，LPR利率1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%； 【地方政策】2022年郑州19条新政打响的全国救市第一枪，2023年郑州成为新年全国首个政策大尺度宽松的城市，推出首套房3.8%的房贷利率；贷款利率不断下调、调整限购区域、促进现房销售、施行带押过户等楼市利好接而来。 PARTTWO 土地市场| 半年度数据 2023年上半年重点区域及城市房企拿地：从各城市群拿地金额来看，长三角地区领跑全国。权益拿地金额TOP10门槛值为125亿元，其中，华润置地、保利发展、中海地产占据榜单前三位，央企国企仍是主力 2023年上半年，长三角TOP10企业拿地金额1250亿元，居四大城市群之首。其中，建发房产拿地金额为191亿元，位居长三角企业拿地金额榜首；京津冀TOP10企业拿地金额762亿元，位列第二：粤港澳TOP10企业拿地金额608亿元，位列第三。拿地面积来看，长三角TOP10企业拿地面积以698万平方米位居四区域首位，超越中西部TOP10企业 土地市场 半年度数据 【主城八区-供求量价2023年上半年住宅市内八区住宅用地需求菱缩，供应1202亩，同比增加21%，成交643亩，同比下降35%；商办用地供过于求，2023年以来供应同比上升124%，成交同比下降21% ■郑州住宅用地供应与成交在2018年达到一个小高峰，2018至2020年连年下跌，与2018年下半年以来二级市场的严格调控相关，2021年受集中供地新政和市场下行的双重影响，供求失衡，2022年受年度市场低迷影响，住宅及商办用地供求均呈现下降趋势，2023年以来继续下降，其中住宅用地成交同比2022年同期下降3-4成；■商办用地供应与成交在2017年达到峰值，2022年商办用地供应降至近十年最低点，2023年以来成交继续呈下降趋势。 POSITIVE积极定位 土地市场1 半年度数据 【主城八区-区县成交】金水区住宅供应位列第一，经开区住宅用地价格领跑市场：中原区商办成交量居榜首 住宅用地：金水区供应位居榜首，供应103.26万m，成交23.18万㎡：经开区以7096元/m的楼面价领跑全市：惠济区以35.8万m位于成交榜首，楼面价4295元/㎡；郑东新区暂无住宅用地成交 土地市场1 【主城八区-溢价率）溢价率持续走低，2023上半年仅有三地块溢价，住宅用地楼面价呈下降趋势，为4663元/m，平均溢价率持续走低，全年溢价率仅为0.57% 土地市场！ 半年度数据 主城八区-分布】2023上半年土地成交15宗，其中住宅成交10宗，商办成交5宗：中原区土地成交量相对较大：其中，单价地王郑政出【2022】62号（网）地块拍了近2个小时，被河南盛禾乡村郑兴投资（金水城投）以7889万元摘得，溢价率83.9% 土地编号：郑政出【2022】62号（网）用地性质：零售商业用地：容积率：<0.5成交楼面价：63669元/m成交价：7998万元：溢价率：83.9%规划建面：1239.07m：建设用地面积：2478.14m拿地企业：河南盛禾乡村郑兴投资（金水区人民政府标签：楼面单价地王、溢价率最高 土地编号：郑政东出【2022】70号（网）用地性质：住宅用地：容积率：3成交楼面价：4295元/m：成交价：153754万元：溢价率：0%规划建面：357956.49m：占地面积：119318.83m拿地企业：郑州泰博房地产开发标签：总价地王、0溢价率 土地市场！ 区域成交 企业数据 荥阳土地：住宅用地市场量价齐跌，与2022年同期相比，住宅用地成交，地价下降0.82%，供应量缩减69%，成交量缩减91%：近一年荣阳仅1宗住宅用地成交 土地市场！ 区域成交 企业数据 新密土地：住宅用地呈现量跌价升趋势，与2022年同期相比，成交量较上年缩减81%，地价较上年上升4.77%，2023年上半年共计成交1宗住宅用地，上半年暂无商办用地成交 土地市场！ 区域成交 企业数据 新郑土地：新郑市经营性用地及住宅用地均呈现量价齐跌趋势，其中，住宅用地供求连续四年下降，同比2022年同期，2023年住宅供应下降45.5%，成交下降33.51%，地价下降24.47% 土地市场！ 区域成交 企业数据 中牟土地：中牟住宅用地呈现量价齐跌趋势，1住宅用地供应降幅66.35%，成交量降幅34.74%，地价降幅1.84%，绿博板块国际文创园成为住宅用地成交热点区域，394亩地的成交量，占全年成交84% 区域成交 港区士地：港区经营性用地呈现量升价跌趋势，2023年上半年住宅市场暂无供应，具住宅用地自2022年以来均无成交 土地市场！ 区域成交 企业数据 环郑郊县住宅土地：在土地供销齐降大环境下，近郊县（新郑、荥阳）供销相比较好，中牟（绿博板块）+新郑成为环郑成交主力 土地市场 企业数据 大郑州土地累计成交：2023年1-6月，大郑州范围内郑州惠泽建设开发有限公司为拿地榜首，拿地约179亩，为住宅用地总价排名前三分别为惠泽公司、河南交投、发投集团：郑州土地市场低迷，房企拿地以“稳”为主，政府投融资平台托底 土地市场总结： 土拍回归市场需求，溢价率继续走低城投托底，央国企仍是“老面孔 政策端： 市场端： 从各城市群拿地金额来看，长三角地区领跑全国。权益拿地金额TOP10门槛值为125亿元，其中，华润置地、保利发展、中海地产占据榜单前三位，央企国企仍是主力2023年上半年住宅市内八区住宅用地需求菱缩，供应1202亩，同比增加21%，成交643亩，同比下降35%；商办用地供过于求，2023年以来供应同比上升124%，成交同比下降21%；大郑州市场土地市场供销逐年下降，主城及郊县市场均降幅明显，中牟（绿博板块）+新郑成为环郑成交主力。 房企端： 2023年上半年年房企仍谨慎拿地，22城中房企拿地收缩明显，民企拿地积极性有所提升。 PARTTHREE 房地产市场 世联行 区域分化持续加剧：主城供需两旺，近郊谨慎供应。郑州房地产市场集中度再提升，八区数据表现良好，成为郑州楼市去化的强力支撑。其中，近郊成交占比中，新郑及中牟为成交主力区域，成交量合计占比64%，港区及荥阳成交急剧收缩，占比不足四成 楼市数据【主城成交分析佳宅市场 商品房市场 主城八区-商品房企稳回升，供需两旺：2023年上半年商品房供应279万m、同比2022年上半年上升41%，去化407万m较去年同期上升20%，2023年以来供应、去化均好于去年同期，但仍不及2021年及2020年同期水平 ■2016年郑州八区商品房成交达到峰值1762万m，2017-2019年持续供大于求，成交量连年微涨，2020-2022年成交量连年下跌，2023年以来成交企稳回升； ■疫情结束，成交量406.85万m，同比上升20%，全年商品房供求比0.69 楼市数据丨主城成交分析 商品房市场 【主城八区-商品房】价格回落：房价自2016年破万元后，近年整体快速增长，2023年以来以价换量促销售，商品房价格14840元/m，同比下降5% ■2022年主城区多个改善住宅项目（如华润幸福里、海马公园、华润瑞府、美盛金水印等）的成交，导致2022年商品房成交价格上涨； 注：数据来自世联数据监控平台，统计口径为市内八区 楼市数据1主城成交分析住宅市场 商品房市场 主城八区-商品房】库存逐步降低：2017年以来市场供过于求，商品房存量上扬，2022年以来库存有所降低，但受多轮疫情影