2023年济南市房地产市场半年报

卓易数据2023年07月 PART01/全国环境 政策主基调：托而不举，因城施策 中央政策：以稳为主、托而不举，筑牢交付等风险防控底线 地方政策：继续解绑、频率趋稳，财税激励加码升级，城市内部分化，精准施策至区，促进合理住房消费 房企：企业融资持续改善，优质头部房企将获更大支持 济南卓易数据 PART01全国环境-宏观政策 两会：防范化解优质头部房企风险、支持刚性和改善性住房需求 历年两会政府工作报告对房地产市场取向： PARTO1全国环境-经济环境 分化式复苏、总需求不足，M2高增发，货币大量沉淀于居民与企业存款账户，未能转化为消费和投资。基本面持续见底，LPR调降后房贷成本降低，有利于楼市信心提振。 PARTO11全国环境-经济环境 房企年度实际到位资金累计增速为负，企业资金压力不减，房企新开工积极性不足，施工进度缓慢行业整体销售面积及销售金额下降，居民购房意愿低。 PART01济南环境 济南2023年1季度GDP为2746.8亿元，增速4.9%；人口集聚效应显现，对高校毕业生吸纳能力强；发布国土空间总体规划，战略定位国家中心城市，城市潜力强大。 济南发布国土空间总体规划，战略定包国家中心城市 人口集聚效应持续显现，吸附力强 济南公示济南市国土空间总体规划（2021-2035年）》确立济南四大战路定位与目标原景，预计到2050年全面连成所时代社会主义现代化强省会， 人口聚集效应持续显现，2022年束常住人口942万人，年增长的8万人，比上年束增长0.8%，其中，城请常住人口699.8万人，占总人口比（常住人口城镇化率）为74.3%，比上年末提高0.1个百分点，户期人口819.95万人，增长0.4%，全年人才流入32.6万人才，吸纳的24%的2022质山东高校毕业生吸附能力强， 目标愿景： 2025年：基本建成科创济南、智造济南、文化济南、生态济南、度美济南，新时代社会主义现代化程省会建设开创所局面 2035年：基本建成新时代社会主义现代化强省会，建成甲方全围再要的区域经济中心、科创中心、金融中心、置易中心、文化中心 泉的名城，绿色智量、幸福宜居的生态典范。 PARTO11济南环境-房贷政策 PARTO1济南环境-重点规划 2023年，济南市全面加快建设省会综合立体交通网，纵深推进黄河重大国家战略、强省会战略等落地落实，加快交通强国山东示范区建设，积极培育建设国际性综合交通枢纽城市，全力推进重大交通基础设施建设，完成投资800亿元，同比增长20%。计划实施交通重点项目224个。 济南交通“布棋”①济郑高铁2023年底具备通车条件 畅通国家高铁大通道，济南将加快推进济郑高铁项自后续建设任务，确保完成2023年底具备通车条件的目标任务，支撑黄河流或“一字型”大通道加快形成：全面推进济滨高铁建设，加强齐南与滨州、东营的交通联系。地产智库精选 加快国家高速大通道建设，加快京台高速公路齐河至济南段改广建、济广高速公路济南至菏泽段改扩建，绕城高速公路二环线北环段等项目建设。 建设现代化国际空港枢纽，抢抓机遇加快机场二期改扩建工程建设，协调加快综合交通区纽等在建工程建设进度，争取开工建设航站楼工程、西飞行区工程基本完成机场扩建新增用地征地拆迁工作 济南卓易数据 PART01L济南环境-重点规划 济南交通“布棋”②12023年内济维高速通车，小清河复航具备通航条件 在服务省会经济圈互联互通方面边一是继续推进德商铁路，莱临高铁等谋划项目前期工作，加快形成“米字型高铁网。二是加快构建“二环一联十六射高速公路网，济南至潍坊高速公路年内建成通车，加快济南至微山高速济南至济宁新机场段、高青至商河等项自建设地启动庆云至章丘、济南至宁津高速商武高速商河至平原段等高速公路项自。三是加强与周边地市国省道沟通连接，S103旅游公路年内建成通车，统筹推进G104长清南段、G308章丘段、G309章丘东段拓宽改造等项目建设，持续提升国省道服务能级。四是打造河海联运新通道，完成小清河复航工程（济南段）、济南港（主城区、章丘港区）工程，具备通航条件，开启河海水路运前直达新时代，五是加快推进山东省城际铁路调度指挥中心建设，力争早日开工建设济南火车站南广场改造提升工程等，优化提升济南火车站对外展示形象 济南卓易数据 济南交通"布棋”③「8号地铁线全面施工，推进云巴孙村线前期工作 在服务市域交通一体化方面库是构建市域轨道通勤圈，完成轨道交通8号线一期征收折迁、绿化迁移、管线迁改、交通疏解等工作，全面开展土建施工：全力推进云巴村钱工程前期项工作，二是打造全域高快一体通道，强化中心城区与外围区县联系。旅游路东延项目年内建成通车，推进济南绕城高速公路小许家至港沟段、小许家区纽至遥墙机场段、港沟至股家林段等改扩建工程建设，开工建设工业北路东延快速路项目，推进G308文石线水寒至黄家段改建。三是继续推进四好农村路建设提质增效，计划实施新改建农村公路70公里、养护工程1100公里，危桥改造11座，不断提升优化农村基础设施服务乡村振兴水平 济南交通“布棋”④完成顺河高架大修改造，地铁4、6号线部分车站结构封顶 在现代城市路网建设方面沿库是以城市路网建设为重点。力争年内实现轻风路、宏宇路、铁厂北路建成通车，推动锦家路、岳而纵二路、重汽路等工程建设，助力中央活力区发展：开工建设经一路币道项目，计划打通大錦庄东路、药山南路、水屯北路、金达凤仪路、兴港南路精杨家东路共计六条“瓶颈路”：加快推进已建成城市道路及依附设施验收移交。新建改造市道路160公里，不断提升全市路网密度。二是完成旅游路开元趟道综合提升改造工程、顺河高架大修改造工程建设，启动纬二路跨铁路天桥维修加固工程实施。三是稳扎稳打推进轨道交通建设。4号线一期、6号线部分车站结构封顶、区间贯通，乘余区间开始盾构掘进，场段工区进场施工：全面开展9号线一期土建施工工作。 PART 02丨土地市场-整体供需 吕智2023年上半年济南土地供消比1.3, 口2023年上半年全市土地供应360万m，同比下降34%：或交土地279万㎡，同比上升19%：成交土地平均楼面地价3216元/m，同比下修34%， 口从济南月度成交来者，土地的月度供需市场表现的不平稳，今年取消集中供地，2023年月均供地建面60万m，月均成交建面46万m，上半年成交核面低价起伏较大，主要受月度成交区域差异影响， 济南卓易数据 PART02土地市场-整体结构 2023年上半年，土地市场仍以商品住宅地块为主，占据市场成交份额68%，商服用地占比微降至32% 2023年，商品住宅、商服用地、商住用地供地建面均有所减少 -商品住宅：供应271.32万㎡，同比去年同期减少31%；占比75%，持平。-服用地：供应88.39万m，同比去年同期减少28%：点比25%，增加2%，口商住用地：无供应，与去年相比减少6.82万㎡ 2023年，商品住宅、商服用地成交建面增加，商住用地成交迪面有所减少 口商品住客：成交190.17万㎡m，同比去年同期上张44%；占比68%，增加7%, 更多方案关注公众号：地产智库精选 知识星球：地产智库 全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料https://t.zsxq.com/jIim6me-商股用地：成交88.37万㎡，同比去年同期上涨7%；占比32%，减少6%商佳用地：无成交，与去年相比减少2.56万㎡， 2023年上半年土地成交35宗，成交总建面279万方 PARTO2/土地市场-重点企业 2023年上半年历城控股获取3宗地块，总建筑面积30.70万m，位居成交面积榜首；龙湖集团土地成交金额13.99亿元，位居成交金额榜首 济南整体市场 PART03／整体市场-商品住宅 2023年上半年商品住宅整体供不应求，一季度需求集中释放、市场火热，4-5月市场回调趋稳，6月市场低位运转地产智库精选 口2023年上半年济南商品住宅供应329万㎡同比下滑7%成交529万m，同比上涨21%，成交均价15667元/m，同比上涨8%, 口6月商品住宅市场，供应36万㎡，环比下降52%，同比下降53%：成交77万m环比下降20%，同比下降28%，成交均价15448元/m，环比下降9%，同比上涨3%, PART03整体市场-商品住宅 地产智库精选 口2023年上半年济南市商品住宅存量754万m，同比下滑31%：去化周期隆至9个月， 口从月度来善，市场供不应求，存量减少库存环比下降5%，同比下降31%，去化周期降至9个月： PART03整本市场-商品住宅 古产2023年上半年历域区新增供应是多共0.8万套，约110万m，占比33%，历域区成交量较多，成交167万m占比32%，历下区签约均价24573元m，高居榜首 章丘区库存146万m居首位，历域区库存144方m位居第二，槐荫区库存83万m位居第三：历下区去化周期是低，为4个月，先行区因在售项目较少，流速低，去化周期是大为21个月， PART03整体市场-商品住宅 雪山、唐冶、张马屯、盛福等热点居住板块为市场成交主力 PARTO31整体市场-商品住宅 各类产品中，中高及高层是市场主力，供销较大，别墅及多层产品供销量较少 PART 03丨整体市场-商品住宅 普宅产品主要以刚需刚改类产品为主力，其中100-120m&150-200万成交突出，占比11%。 地产智库精选 PART03整体市场-项目开盘 PARTO3|整体市场-项目开盘 2023年上半年典型项目开盘情况，华润润府、铁投仁恒河滨城、中建星光城市等改善项目，去化率高表现好。地产智库精选 PARTO3整体市场-商品住宅 雪山万科城销售面积15.72万m，位居销售面积榜首：鲁能领秀城越系健康宅销售金额33.91亿元，位居销售金额榜首，地产智库精选 PARTO3整体市场-商品住宅 中建城发销售面积28.58万m，销售总金额55.16亿元，位于销售面积和销售金额双榜首 PART03整体市场-公寓市场 口2023年上半年济南公高供应5万m，同比下降70%；成交62万㎡，同比上张42%成交均价8022元/m，同比下降17% 口6月供应0.2万m：成交6万m，环比上涨26%，同比上张47%；成交均价10404元/m，环比上涨13%，同比上涨8% PARTO3整体市场-公寓市场 口2023年上半年济南公高存量207万㎡，同比下修22%：去化周期为20个月，同比下降17%, 口从月度来看公高市场，持读去库存为主，存量减少，裁止到6月库存为207万m，去化周期20个月， PARTO3丨整体市场-公寓市场 口历城区居区域成交首位，此外高所区、市中区成交较高; 存量主要第中在槐荫区、历城区高新区：章丘区因公市场供销不活跃（在告项目少，晋求亦少）去花周期天，送573个月， PARTO3/整体市场-公寓市场 中海华山珑城项目销售面积15.40万m，销售金额10.04亿元，位居销售面积和销售金额双榜首 PARTO3整体市场-公寓市场 中海地产销售面积15.40万m，销售金额10.04亿元，位居销售面积和销售金额双榜首 PARTO3整本市场-办公市场 2023年上半年济南办公供应39万㎡同比下降23%：成交37万m，同比下降14%，成交均价12477元/m，同比上涨13% 口2023年上半年办公叉企业益约和大客户包销影响，济南月度网签表现波动, PARTO3整体市场-办公市场 口2023年上半年济南办公存量461万㎡同比上涨7%：去化周期为74个月,同比上升23%： 2023年上半年办公去化号退，存量高启，去化压力大， PART03|整体市场-办公市场 口2023年上半年高新区位居区域成交首位，其次为历下区、再次为历城区2023年上半年高新区存量128万m，位于全市第一：槐荫区存量100万m，位于全市第二；历下区存量80万m，位于全市第三， PART03丨整体市场-办公市场 山东省