2023年房地产行业运行半年报

联合资信工商评级|曹梦茹|李想|于长花 2023年以来，一季度“小阳春”过后，房地产行业景气度继续下行。融资端支持政策对房企流动性修复有限，行业出清仍在继续，部分头部房企风波再起，同时经济复苏缓慢，投资者偏好持续下行，房企存活关键仍在于销售端的回暖和自身造血能力的恢复，违约压力仍较大。展望2023年下半年，需求端一系列利好政策的出台，短期内有利于释放购房需求，提振市场信心，但实际效果仍有待观察。 一、房地产行业分析 （一）政策端 2023年以来，面对经济下行，为防范房地产行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，调控政策延续宽松态势且宽松力度不断加大；从中央政治局会议提出的政策转向适时调整优化房地产政策，到8月贷款利率下调、降低首付比例、“认房不认贷”等相关政策落地释放需求，国家陆续出台利好政策。 2023年年初，中央继续以“房住不炒”为主基调，因城施策，以促进房地产业良性循环和健康发展为目标，延续宽松的调控政策，随着土拍市场遇冷及房地产市场表现疲弱，尤其2022年下半年以来，房地产市场交易量同比环比均下降，库存量进一步提高，政策支持力度进一步加大。年初的全国住房和城乡建设会议将2023年工作重心放在以防风险、促转型为工作主线上。1月，央行及原银保监会对首套住房贷款利率政策建立动态调整机制。3月，两会政府报告提出，明确要有效防范化解头部房企风险，促进房地产平稳发展；证监会提出推进REITs常态化发行，支持盘活商业项目；当月，地方调控支持政策随即跟进，部分重点二线城市，如长沙、厦门等优化限购限售政策。4月，中央政治局会议继续强调“房住不炒”及“三保”工作的重要性。7月，中央政治局会议定调，鉴于房地产市场供求关系已发生重大变化，要适时调整优化房地产政策，为后续房地产调控利好政策埋下伏笔；国务院常务会议提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，推动21个超特大城市的城中村改造。8月，在中央定调后，相关部委密集发力，住建部出台“认房不认贷”政策，一二线城市迅速响应，调整首套房认定政策；央行推动降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率，降低首套二套最低首付比例，不再区分限购或非限购，各城市可自主选用。 2023年以来，随着中央宽松政策的持续出台，地方政府可选择的地产调控工具箱进一步丰富，各地市的房地产市场调控松绑政策力度加大，但三四线城市楼市利好政策基本出尽，一二线城市尚有政策调节空间。各地市围绕提高公积金贷款比例、放松限购区域购房数量或扩大非限购区域、降低首付比例、降低落户难度、推动人才引进及购房补贴等方面发力，政策支持力度进一步提高。在政策工具中，公积金贷款放松政策及“认房不认贷”使用频次最多。 （二）融资端 2023年以来，房地产行业融资政策支持导向明显，但短期来看对房企融资端修复有限。受经济复苏放缓和市场信心不足等因素影响，居民购房及贷款意愿疲弱，房企到位资金继续下降，叠加部分头部房企信用风险暴露、投资者偏好下行，行业现阶段融资情况仍难言乐观。房企融资能力修复关键仍在于销售端的回暖和自身造血能力的恢复。 1．社会融资 2023年以来，央行强调稳健的货币政策要精准有力，保持流动性合理宽裕，M2同比增速从年初高位趋势性回落。2023年一季度，经济社会全面恢复常态化运行，国内经济运行开局良好，二季度随着经济复苏动能有所放缓，社会融资规模同比增速小幅上扬后继续探底。 社会融资成本方面，2023年以来实体经济融资成本稳中有降。LPR在2022年8月时隔10个月后，于2023年6月再次进入下行通道。2023年6月，1年期LPR和5年期LPR对称下调10个基点至3.55%和4.20%；2023年8月，1年期LPR跟随7天OMO利率和1年期MLF下调10个基点至3.45%，5年期LPR保持不变。目前，国内按揭贷款首套利率最低值为低于5年期LPR20个基点即4.00%，二套利率为5年期LPR上浮20个基点即4.40%，已处于历史低点。央行数据显示，上半年新发放企业贷款加权平均利率为3.96%，比上年同期低25个基点；新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个基点。 2.房企融资 2022年以来，中央各部委密集发声稳定房地产行业融资环境，重点支持房企合理融资需求、鼓励优质房企兼并收购出险房企项目以及防范化解房企流动性风险。从2022年底金融“16条”和“地产行业四支箭”融资政策陆续出台，到2023年7－8月金融“16条”延期和允许房企再融资不受破发、破净和亏损限制等融资端政策再发力，持续的融资政策支持有助于行业信用端困难纾解和流动性整体优化。但受制于经济复苏放缓、需求端政策提振效果有限和市场信心不足等因素，行业销售仍未企稳止跌，地产企业到位资金压力依旧较大。2023年1－7月，房地产开发企业到位资金合计7.82万亿元，同比下降11.20%，降幅自5月再次走阔。其中，国内贷款累计同比降幅在年初收窄后持续小幅扩大，反映融资端修复空间有限且持续性不足；2023年以来商品房销售短暂复苏后逐步降温，致使房地产开发资金来源中占比最高的其他资金（定金、预收款以及个人按揭贷款）累计同比增速于2023年6月由正转负，且7月降幅继续扩大，反映销售端压力不减，房企资金仍承压。 （1）银行信贷 从房企主要融资渠道银行信贷来看，受行业下行影响，近年来银行信贷流向房地产领域的增速大幅下降。截至2023年6月底，国内金融机构房地产贷款余额为533700亿元，同比增长0.50%，增速创历史新低。 自2022年11月央行、银保监会发出“第一支箭”——“金融16条”发布后，银行贷款投放增加，各大银行密集与优质房地产企业达成银企合作协议并提供授信。在国有银行加大对房企的授信力度后，股份制银行和城商行也陆续加入对房企的授信，获益房企对象也从全国性龙头房企逐步扩容至地方性房企和出险房企。根据公开资料统计，截至2023年8月30日，农业银行、交通银行等45家（包括分行）已向168家以上房企（包括集团子公司/分公司）签署战略合作协议，涉及房企包括保利发展、招商蛇口、滨江集团、城建集团、大华集团、大悦城、万科、雅居乐，也涉及部分出险房企如宝龙地产、碧桂园、旭辉、禹洲集团、远洋、正弘集团、正荣地产等，意向性授信已披露金额超58412.4亿元。但授信额度的落地需通过新增建设项目申请，在行业流动性持续承压背景下，多数民营房企大幅缩减土地投资导致新增项目极少，授信额度落地难度很大。截至2023年6月底，国内金融机构房地产贷款额度同比增速仍呈探底态势，反映“第一支箭”实质对房企融资端修复有限。 （2）国内债券 2023年以来，在“第二支箭”支持房地产企业合理债券融资需求的推进下，房企国内信用债发行规模企稳止跌。具体来看，2023年1－8月，房地产开发类企业境内信用债发行金额合计3716.02亿元，同比回升0.25%，其中4月和7月发行相对集中。受行业景气度持续低迷、可发债房企数量的减少、万达和碧桂园及远洋等房企信用风 险事件爆发、投资者降杠杆控风险意识的增强以及地产债偏好下行等因素影响，预计短期内房企国内信用债发行规模反弹空间有限。 资料来源：联合资信根据Wind整理 （3）美元债 受境内房企展期、违约事件频发、境外评级被大量下调以及多数出险房企“弃外保内”等因素影响，投资者对房地产行业风险偏好显著下行，2021年以来境内房企美元债发行规模保持低位，多数月份美元债净融资额为负。2023年1－8月，中资房企美元债发行金额合计119.18亿美元，同比下降28.83%，净融资额合计-272.33亿美元，较上年同期净融资流出量有所收窄。结合当前国内房地产市场现状看，房企现阶段融资环境仍不容乐观，且美元债在实际偿还过程中劣后于其他借款，同时，人民币贬值造成发行美元债成本上升，预计房企美元债市场短期内恢复难度较大。2022年12月，四大国有银行将为优质地产企业发放离岸贷款，用于偿还海外债务，通过“内保外贷”模式助力修复国际投资者对中国地产企业偿债能力的悲观预期，碧桂园、万科、中海、越秀地产、龙湖、万达等房企纷纷宣布获得银行“内保外贷”支持，但公开资料显示仅有少数房企成功获得“内保外贷”。需注意“内保外贷”仅限于借新还旧，且需要房企境内资产抵押，需与中债增信用债担保等融资渠道抢占抵押物，发行额度取决于房企资产厚度和质量。总体上看，房企境外融资渠道仍处于冰封状态。 （4）信托融资 近年来，以信托融资为代表的非标融资延续强监管，房地产信托发行与成立规模均大幅下降。2023年1－8月，据用益信托网数据显示，投向为房地产类的国内集合信托产品发行规模为306.35亿元，同比下降71.04%；投资领域为房地产的国内集合信托产品成立规模为182.54亿元，同比下降75.93%。近年来银保监会要求严控房地产信托规模，房地产信托规模显著下降，结合当前房地产市场环境看，未来房地产信托规模或将继续缩减。2023年7月，央行、金融监管总局延长2022年11月出台的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》中两项金融支持房地产市场政策的适用期限，继续对存量房地产企业开发贷、信托贷款融资进行展期，或将缓解房企信托债务到期压力。 （5）权益融资 2022年11月，证监会恢复上市房地产企业股权融资渠道及再融资等措施，即“第三支箭”股权融资。2023年2月，证监会提出启动不动产私募投资基试点工作，延续“第三支箭”对股权融资渠道的拓展。2023年8月，证监会提出房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制，对上市房企股权融资给予持续支持。2022年11月至2023年8月底，10家房企已完成港交所股权配置，扣除配售佣金后净额超190亿 港元，资金用途主要为债务偿还；而上交所和深交所方面，6家房企定增募资已获证监会同意批复，另有16家房企在进程中，预计将获得超1000亿元股权融资，募集资金用途多为项目建设融资，最终融资落地情况仍需关注。 （三）供需端 2023年一季度地产行业迎来“小阳春”，但后续销售乏力，行业景气度仍低迷，整体销售规模仍在下滑；土拍市场上，央、国企和城投企业继续托底，优质民营房企恢复拿地。需求端，购房政策放松力度或将加码，短期内有促进作用，但长期受宏观经济下行、房企风险事件持续发酵等因素影响，购房者信心有待恢复，政策效果有待观察。 1.供给端 2023年以来，房地产行业市场景气度延续2022年下半年以来的低迷态势，商品房待售面积（竣工未售项目）库存进一步提高，截至2023年8月底，待售面积规模为64564万平方米，累计同比增长17.90%。根据CRIC统计的数据，2023年6月底，百城商品住宅库存量为51227万平方米，同比下降13%，环比下降2%。从去化周期看，受2023年一季度地产市场“小阳春”去化影响，2023年5月底百城商品住宅库存去化周期降至16.7个月，百城中三四线城市去化周期降至20.8个月以上，均为2023年以来的最低值，去化压力较2022年有所下降但仍较大。 图9商品房待售面积情况（单位：万平方米、%） 土地供应及成交量决定商品房未来一段时间的供给。土地部门收缩土地供应量，据CRIC统计的数据，2023年宅地供应计划量同比下降13%；2023年上半年，100大中城市供应土地规划建筑面积同比下降7.94%，整体看，2023年上半年，尽管部分城市放松土拍门槛并推出优质地块，除一线城市及热点二线城市外，其他地市土拍市场热度不高，央、国企及地方城投企业仍为拿地主力军，地方城投整体土拍力度下降，但仍在三四线城市持续托底；民营房企拿地力度较上年同期有所恢复但仍属谨慎。2023年以来，受房企投资力度下降的影响，土地流拍情况仍较多，但较2022年下半年有所好转。 从土地成交数据来看，2023年1－6月，100大中城市成交土地规划建筑面积累计6.82亿平方米，同比下降1.04%；分城市能级来看，一线城市成交土地规划建筑面积同比增长13.79%，二线城市成交土地规划建筑面积同比下降7.23%，三线城市成交土地规划建筑面