2023年度南昌房地产市场半年报

南昌房地产市场半年报 江西同策研究院2023.7 宏观市场 2023年上半年全国经济整体向好，消费投资协同发力房地产开发投资负增长，市场信心不足：房地产政策环境整体保持宽松，短期稳市场、长期促转型，托而不举的政策导向明显；2023年上半年南昌以购房补贴及公积金政策为主，中心城区实行房票安置政策，鼓励新房成交，持续去库存城市建设方面，轨交第三期处于申报阶段，共规划4条线路：配套规划利好九龙湖。 宏观市场|全国经济 2023年1季度我国GDP增速环比加快，经济总体保持恢复向好态势：消费投资协同发力，外需走弱、内需走强新发展格局将加快构建 宏观市场金融环境 2023年上半年，M1-M2剪刀差小幅收窄，但仍处于历史高位水平，青年人口城镇失业率上升，市场信心不足LPR年内首次下调，进一步降低购房成本，提升购房者入市积极性。 宏观市场丨房地产形势 2023年1季度房地产开发投资2.6万亿，同比下降5.8%，房地产投资延续负增长，房企开发投资意愿仍显不足新开工意愿偏低，房企投资信心仍低位间。 地产智库精选 2022年房地产投资比重 宏观市场丨全国政策 “房住不炒”虽未提及，但已成为住房基本制度和长效机制的基本遵循，2023年房地产相关工作的重要目标是防风险、促需求，推动房地产业向新发展模式平稳过渡 坚持房住不炒，探索新的发展模式，坚持租购并举，因城施策，保交楼，稳民生库精选 坚持房住不炒，解决好大城市住房突出问题，支持商品房市场更好满足购房者合理需求 有效防范化解优质头部房企风险，加强住房保障体系建设，保交楼、保民生、保稳定 印识星球 “房住不炒”，稳地价、稳房价、稳预期，探素新的发展模式：坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求因域施策促进房地产良性循环和健康发展 有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。防止无序扩张，促进房地产业平稳发展加强住房保障体系建设，支持刚性和收善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房同题实施城市更新行动 男住不炒”、稳地价、稳房价、稳预解决好大城市住房突出问题，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房团难增加保障性租住房和共有产权住房供给规范发展长租房市场实施城市更新行动 政府工作报告 中央政治局会议 要有效防范化解重点领域风险，坚持房住不炒定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动房地产业发展新模式 更多方案关注公众号：地产智库精选 知识星球：地产智库 全网最大、最全、最新的资料分享平台，持续更新最新地产资料https://t.zsxq.com/jIim6me坚持“房住不炒”的定位，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理需求，促进房地产业健康发展和良性循环 ，坚持“房住不炒”定位，因城施策，用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、甲稳民的保姆生 宏观市场丨全国政策 房地产政策环境整体保持宽松，短期稳市场、长期促转型，托而不举的政策导向明显，坚持“促需求、防风险、保民生、转模式、规范化”五位一体协同发力。 宏观市场「城市政策 从时间维度看，一季度政策持续放松，而二季度以来地方政策频次、力度双减；从政策内容来看，公积金政策是重要举措，其次为购房补贴政策；松绑主力由弱二线及三四线城市转为核心一二线城市。 公积金支持政策仍是重要举措之购房补贴政策亦是各地因城施策的主要手段。部分带涉及优化限购政策、降低首付比例及房货利率、优化预售资金监管等方面 地方政策持续放松，松绑主力军或由弱二线和三四线城市转为核心一二线城市，三四线城市全面放开购房行政限制，加码房票、购房补贴、契税减免等财税刺激。 宏观市场丨南昌政策 2023年上半年，南昌市房地产政策持续放松，以购房补贴及公积金政策为主，进一步支持和满足市民住房需求中心城区实行房票安置政策，鼓励新房成交，促进楼市健康稳定发展。 城市基建轨交建设 南昌开通运行地铁线路4条，总里程约128于米，2023年日均客流约98万人次：在建里程约32于米，预计2025年开通：2023年南昌市重大重点项目计划规划4条线路，共计90于米，预计2029年完工 城市基建丨重点配套 南昌市重大重点配套主要集中在九龙湖，配套规划能级高，板块兑现力强：西湖区、高新区、东湖区配套进一步完善：边缘板块配套规划较少， 土地市场①公众号：地产智 2023年南昌市实行清单制供地，土地供应端表现为“提质缩量”，增加核心板块优质地块的供应，使得局部市场热度提升：需求端则表现为房企拿地更为聚焦中小型民企拿地意愿增强，优质地块竞争更为激烈，区域间冷热不均； 2023年1-6月南昌共成交含住用地19宗，成交总建面约176万m楼面价4995元/m，溢价率9%：成交商业用地2宗斤总建面约29万m，楼面价532元/m，溢价率7% 甲方的保姆 土地市场丨土拍政策 2021年9月南昌主城区正式实行“限地价”拍卖政策，推出网上拍卖+随机摇号”的模式，2022年南昌成为首个提出退出集中供地的城市，2023年实行清单制供地模式，土拍政策进一步优化调整 2021.9 2022.2 2023.3 2021.6 由分散式供地转为集中供地，即集中发布出让公告，集中组织出让活动，同批次公告出让的土地以挂牌文件交易的，应当确定共同的挂牌起止日期：以拍卖方式交易的，应该连续集中完成拍卖活动 清单制”供地模式，清单内地块在公开拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告，每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，清单中未披露地块不得正式公告 发布土地新政，包括合理确定住宅用地房屋限价、住宅用地可实行“限地价”出让、明确 颁布土拍新政细则，推出“网上拍卖+随机摇号“的模式，适用范国为南昌市主城区 土地市场|经营性用地 2023年上半年南昌市经营性土地供应32宗，供应总建面约297万m：成交21宗，成交总建面约206万m，整体楼面价约4354元/m，溢价率约为9%，以居住用地为主，占比约55%；成交板块主要位于南昌县、东湖区和青云谱。 土地市场｜供地计划 2023年南昌市计划供地7414亩，较2022年环比下降28%：截至2023年6月，实际供地2122亩，完成率29%；高新区、东湖区、南昌县及红谷滩完成率过半 土地市场丨含住用地 2023年1-6月南昌市含住土地供应30宗，供应总建面约286万m：成交19宗，成交总建面约176万m，整体楼面价4995元/m，溢价率9%；流拍5宗，流拍率21%。 土地市场丨含住用地 2023年1-6月南昌土拍市场成交价整体较为平稳，局部市场活跃，区域间冷热不均，东、西湖区优质地块竞争激烈，远郊板块土拍平淡，房企核心区域补货意愿高。 土地市场含住用地 截至2023年6月，南昌共熔断地块20宗，多位于西湖区、高新区及九龙湖，竞拍触顶摇号的出让方式让普通民企与规模房企、头部房企拥有同样概率获得优质地块，优质地块竞拍较2022年更为激烈 土地市场｜含住用地 自2022年起，南昌市主城区无百强民企拿地，目前仍以国/央企及平台公司拿地为主，普通民企占比有所增加：2023年上半年，南昌市拿地金额及面积榜首均为建发。 03 商品房市场①公众号：地产智 2023年1-6月，主城区住宅整体供应约112万m成交量约163万m，成交均价13033元/m，目前以去库存为主，供应端收缩：非住宅供应19.82万m成交33.41万m，成交均价9587元/m：2023年1-6月新建区住宅供应32.68万m成交24.9万m，成交均价8933元/m：库存约118万方去化周期23个月；2023年15月南昌县住宅量升价跌，供应39.09万mB.22万m，成交均价9036元/m：库存约114万m去化周期13个月；甲方的保姆 商品房市场主城区 2019年起商品房成交金额持续下降，2023年1-6月南昌市主城区商品房供应132万m，成交196万m，成交均价12446元/m，成交金额244亿元，其中住宅占比约86%。 住宅市场丨主城区 2023年1-6月南昌主城区住宅整体供应约112万m，成交量约163万m，供求比1.45，成交均价13033元/m目前以去库存为主，供应端收缩。 地产智库精选 供应：112万m ：2023年1-6月南昌市主城区住宅供应约112万m，主要集中在青云谱（28万m），占比25%，其次为高新区（22万m），占比20% 成交：163万m ：2023年1-6月南昌市主城区住宅成交约163万m，主要集中在青云谱（38万m），占比23%，其次为高新区（26万m），占比16%： 均价：13033元/m 2023年1-6月南吕市主城区住宅均价约13033元/m，方的保妞红谷滩、西湖区为南吕楼市价格第一梯队。 2022年上半年疫情反复及房企暴雷，市场信心不足，客户观望情绪严重，成交降幅超3成：2023年上半年成交量价齐升，成交量同比上涨18.2%，成交均价同比上升1%。 住宅市场主城区 2023年1季度，受疫情积压的购房需求逐步释放，加之购房补贴政策刺激，迎来小阳春，月均成交约31万m：2季度月均成交约23万㎡，市场回落，筑底修复 住宅市场主城区 青云谱区重工业区腾笼换鸟，配套+性价均好吸引全市刚需，为成交主力板块；高新区艾溪湖沿岸强教育+强景观，去化良好；九龙湖兑现力强，西湖区及红谷滩为价值高地。 住宅市场主城区 2023年1-6月，赣江两岸核心板块120m以上占比超5成，刚改、改善属性明显：高新区、青山湖120m以上占比超3成，100-110m占比较高；青云谱及经开区100-110m占比为主，其次为100m以下。 住宅市场主城区 截至2023年6月，南昌主城区住宅狭义库存约207万m，主要集中在九龙湖、湾里青云谱及赣江新区，去化周期约7.6个月，较为健康。 住宅市场新建区 2023年上半年新建区住宅市场较冷，供应32.68万m，同比下降33%：成交24.90万m，同比下降3%；成交均价8933元/m，同比下降10%；库存约118万方，去化周期23个月。 TOP30销售套数占全市总销的61% TOP15销售套数占全市总销的38% 客注：数据来源内范南昌市主城区新建区（不含南吕县）还建房、经道房 TOP30销售面积占全市总销的60% TOP15销售面积占全市总销的38% 备注：数据变源内范用南昌市主城区新建区（不含南吕县）不含生资房。还建房、经道房 TOP30销售金额占全市总销的65% TOP15销售金额占全市总销的46% 客注：数据来源内范用南昌市主城区新建区（不含南吕县）不含集资房、还建房、经适房 住宅市场南昌县 2023年1-5月南昌县住宅量升价跌，供应39.09万m，成交53.22万m，同比上涨81%，成交均价9036元/m同比下降12%：库存约114万m，去化周期12.5个月。 非住宅市场丨主城区 2023年上半年南昌主城区非住宅市场较冷，供应19.82万m，同比下降42%，成交33.41万m，同比下降13% 非住宅市场丨主城区成交金额排名 排名丨房企商品房排名 2023年1-6月南昌市商品房成交金额前三名房企分别为保利、万科、中海，成交金额第一梯队门槛为27亿元。 开盘分析 2023年上半年南昌市12个项目开盘，共推出2314套，成交1338套，去化率58%开盘项自及规模同比22年上半年均有所下降，项目不做大开盘，两级分化下沉至项目。 认购分析 2023年初防控放开，新冠传播，认购来访双降；随着疫情逐步控制，新春补贴政策刺激，迎来小阳春，年中五迎来小高潮，后续市场筑底维稳；成交主要集中在老城板块，近郊板块新春返乡有所回升，后期较冷。 二手房市场 2023年南昌主城区二手房成交12589套，同比上升109.17%，这是由于2022年5月非“三限房”二手