【NIFD季报】房地产市场及房地产金融运行——2023年度房地产金融

中国宏观金融NIFD季报主编:李扬殷剑峰张旸 王蒋姜2022 年 4 月房地产金融NIFD季报主编:李扬蔡真崔玉、陶琦2024 年 3 月 《NIFD季报》是国家金融与发展实验室主要的集体研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、国家资产负债表、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、银行业运行、保险业运行、机构投资者的资产管理等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。《NIFD季报》由三个季度报告和一个年度报告构成。NIFD季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验室微信公众号和官方网站同时推出；NIFD年度报告于下一年度 2 月份发布。 特别鸣谢贝壳研究院对本报告提供数据支持 I 房地产市场及房地产金融运行 摘 要 房地产市场运行方面，2023年，我国房地产市场供求关系发生重大变化。需求端因人口净减少、刚需人群规模持续下降、城市化进程放缓、住房在总量上已经接近均衡等因素，新增刚性住房需求规模下降；同时，房价下跌导致投资、投机性住房需求逐渐消失。但是我国城市化进程还在持续推进，每年新增城市人口规模仍超过1000万人，刚需、改善性购房主力群体规模超过2亿人，且改善性购房主力人群规模还在上升，房地产市场仍有坚实的需求基础。供给端受房企债务违约影响，房地产行业景气程度仍然较弱，商品住宅开发投资完成额、新开工面积同比继续下降，土地交易市场低迷，期房供给规模下降，但现房、二手住房、租赁住房的供给规模上升，住房市场的总供给规模增加。在这种供求形势下，住房销售市场交易总量有所上升，销售面积同比增长约6.9%，但住房价格（尤其是二手住房价格）普遍下行。其中，全国新建商品住宅的销售面积仅9.48亿平方米，同比下降8.2%；二手住房成交面积同比增长44%。 个人住房金融方面，2023年末，个人住房贷款余额规模为38.17万亿元，受大规模提前还贷的影响，个人住房贷款余额连续三个季度负增长；个人住房金融服务继续优化，个人住房贷款的平均放款周期缩短至低于三周；个人住房贷款利率持续下行，部分城市首套住房贷款利率已低至3.6%；受首套房“认房不认贷”政策实施、首套房和二套房最低首付比例下限下调的影响，居民购房的财务杠杆水平有所提高。 本报告负责人：蔡真 本报告执笔人： ⚫ 蔡真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任 ⚫ 崔玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员 ⚫ 陶琦 贝壳研究院数据研究总监 【NIFD季报】 全球金融市场 人民币汇率 国内宏观经济 宏观杠杆率 中国宏观金融 中国金融监管 中国财政运行 地方区域财政 房地产金融 债券市场 股票市场 银行业运行 保险业运行 机构投资者的资产管理 II 房企融资方面，2023 年，房地产开发贷款余额为 12.88 万亿元 ，同比增长 1.5%；房地产信托规模持续压降至 1.02 万亿元，同比下降 20.3%；房企境内信用债（不包括资产证券化产品）的发行总额为 4529 亿元，同比下降 8.3%；房企境外债发行规模为91.8 亿美元（约为人民币 650 亿元 ），同比下降 57.2%。虽然房企融资政策环境明显改善，但除银行信贷融资渠道外，信托、债券融资规模仍在收缩。 房地产政策方面，政府部门从供需两端持续优化房地产政策措施。重要政策包括：调整存量首套住房商业贷款利率，减轻借款居民的利息负担；取消或优化限购、限售等房地产市场行政性限制措施，释放潜在住房需求；明确商品房消费者超级优先权，保障商品房消费者合法权益，稳定市场预期；落实房企融资“三支箭”政策，推进房企融资协调机制，更为精准、有效地解决房企融资过程中的所有制歧视和过度避险问题。 展望2024，房地产 市场会延续当前的宽松政策，并逐步构建与房地产发展新模式相适应的住房制度。其中，需求端现行的行政性限制措施将进一步优化调整；供给端房企融资协调机制将全面落实，房地产行业的流动性风险将明显缓解，但是要化解部分房企资不抵债的风险仍需更多时间和政策支持；房地产市场基础性制度方面，按照中央先立后破的部署，将加速构建“商品住房+保障住房+租赁住房”的新住房供给制度，逐步建立“人、房、地、钱”要素联动新机制。房地产市场运行方面，住房市场将延续 2023 年的供求形势，新建商品住房销售规模仍继续小幅下行至9 亿平方米以下，土地交易市场规模低位运行，住房投资、新开工规模继续下降；但受房企融资（尤其是项目融资）大幅改善影响，住房竣工面积仍能保持 10%以上的增长；房价的走势将出现分化，一线和核心二线城市房价有望在 2024 年下半年最先触底。房地产金融方面，住房消费金融服务进一步优化，个贷利率进一步下降，居民购房杠杆比例还会有所上升，存量住房贷款借款人降低家庭负债的意愿仍然较强，个人住房贷款余额增长乏力；房企融资方面，相信随着金融“三支箭”政策的进一步落实，房企融资协调机制的推进，房企融资形势将大幅改善。“第一支箭”房企银行信贷融资将进一步改善，房地产开发贷款余额同比增速将有所上升；“第二支箭” III 民营房企债券融资支持工具的发行规模将进一步扩容；“第三支箭”房企股权融资申报的审核速度将加快。不过，受市场投资者对房企债务风险、持续经营能力、盈利能力担忧的影响，房企的债券融资、信托融资、股权融资的规模可能还会有所下降。 目录 一、房地产市场运行形势 ................................... 1 （一）二手住房价格普遍下跌 .............................. 1 （二）新建商品住房销售规模下行至2011年水平 ............. 2 （三）住房开发投资规模仍下降 ............................ 3 （四）房地产行业景气程度仍然较弱 ........................ 4 （五）土地交易市场仍未能摆脱低迷状态 .................... 5 （六）三线城市住宅库存去化的压力较大 .................... 5 （七）住房租金价格水平同比小幅下降 ...................... 6 （八）租金资本化率略有下降 .............................. 7 二、个人住房金融形势 ..................................... 8 （一）个人住房贷款余额连续三个季度负增长 ................ 8 （二）部分城市首套住房贷款利率已低至3.6% ............... 9 （三）个人住房贷款的平均放款周期已低于三周 ............. 10 （四）居民购房的财务杠杆水平有所提高 ................... 11 三、房企融资形势 ........................................ 12 （一）房地产开发贷款余额的同比增速保持正增长 ........... 12 （二）房地产信托规模压降至高峰时的1/3水平 ............. 13 （三）房企境内外信用债发行规模均同比下降 ............... 13 四、房地产市场重要政策分析 .............................. 14 （一）房地产市场需求端重要政策分析 ..................... 14 （二）房地产市场供给端重要政策分析 ..................... 18 五、房地产市场及房地产金融运行展望 ...................... 23 （一）房地产政策有望持续宽松 ........................... 23 （二）房地产市场仍有坚实的需求基础 ..................... 23 （三）房企融资形势大幅改善 ............................. 26 附件：相关指标说明 ...................................... 28 1 一、房地产市场运行形势 （一）二手住房价格普遍下跌 从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动数据来看，2023年，70个大中城市的新建商品住宅销售价格同比下降0.89%，同比降幅较2022年收窄1.4个百分点；二手商品住宅销售价格则下降了4.07%，同比降幅较2022年扩大0.31个百分点，下跌幅度较大。从住房销售价格的环比走势来看，70城的新建商品住宅和二手住宅销售价格环比在2023年2～4月经历了短暂的“小阳春”上涨行情后，重回下跌态势，且月度环比跌幅有所扩大；2023年12月，70大中城市的新建商品住宅、二手住宅销售价格分别环比下降0.45%、0.79%（见图1左上图）。 分城市层级来看，2023年，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.10%，二手住宅销售价格同比下降3.47%（见图1右上图）；二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.05%，二手住宅销售价格同比下降4.02%（见图1左下图）；三线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.81%，二手住宅销售价格同比下降4.18%（见图1右下图）。 图1 70个大中城市房价走势（月度环比） 资料来源：国家统计局，Wind。 注：70个大中城市房地产价格统计按照一二三线城市划分，一线城市指北 2 京、上海、广州、深圳4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐共31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理共35个城市。 总体来看，一线、二线城市因为市场仍存在较大的刚性、改善性需求，新建商品住宅价格相对于三线城市表现较为坚挺。但是二手住房市场，部分居民出于置换需求或对资产缩水的担忧，开始抛售持有的住房，导致二手住房市场供给上升，各线城市二手住房价格出现了普遍的下跌。 （二）新建商品住房销售规模下行至2011年水平 从新建商品住宅销售情况来看，2023年第一季度，因为疫情积压的住房需求集中释放，住房销售市场出现短暂的“小阳春”行情。但是住房销售市场回暖的基础并不稳固，第二、三、四季度住房销售规模再次开始下行。2023年，全国新建商品住宅的销售面积仅为9.48亿平方米，同比下降8.2%，同比降幅较2022年收窄了18.6个百分点；新建商品住宅销售额为10.30万亿元，同比下降6.0%，同比降幅较2022年收窄了22.3个百分点。新建商品住房销售面积已回落至2011年的水平1，较2021年15.65亿平米的峰值下降接近40%。 2023年新建住房销售市场规模继续下行的主要原因可能包括以下三点：一是，房地产市场进入深度调整期，购房者对房价还会继续下行的预期较强，房地产市场上的投资、投机性需求者大幅减少，部分刚需、改善性需求者的观望情绪较浓。二是，自2021年第三季度以来，数十家大型房企出现财务风险，问题房企的期房项目大多难以如期交付，购房者对期房购买意愿下降，导致新建商品住房销售不佳。同时，部分家庭出于置换或优化资产配置目的，开始挂牌出售持有的住房，二手住房市场供给上升，且部分二手房源的价格下调幅度较大。因此，部分购房者转而购买更具性价比的二手住房。三是，青年群体就业预期和收入增长预期较差，部分刚性需求难以转化为市场的有效需求。 1 2011年的住房销售面积为9.7亿平方米。 3 图2 商品住宅销售情况（季度） 资料来源：国家统计局，Wind。 注：房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公