【NIFD季报】2020年度房地产金融

NIFD季报房地产金融主编:李扬蔡真崔玉 黄志强2021 年 2 月 《NIFD季报》是国家金融与发展实验室主要的集体研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、国家资产负债表、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、银行业运行、保险业运行、特殊资产行业运行等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。《NIFD季报》由三个季度报告和一个年度报告构成。NIFD季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验室微信公众号和官方网站同时推出；NIFD年度报告于下一年度 2 月份发布。 I 房地产的“浪”与“坑” ——2020年房地产市场分析与2021年展望 摘 要 从房地产政策来看，2020年中央政府层面保持了政策定力，坚持“房住不炒”；部委层面，控制房价泡沫和房地产金融风险已成为当前工作重点，房地产长效机制持续实施，房地产金融审慎管理制度初步建立，并不断完善；地方政府层面，继续按照“因城施策”原则，房地产市场出现过热迹象的城市均迅速出台针对性的调控政策，稳定市场价格和预期，房地产价格泡沫再起的苗头有所抑制。 从房地产市场运行情况来看，2020年新冠肺炎疫情在国内的态势成为影响房地产市场运行的主导因素。疫情暴发前期商品住房销售同比增速明显下滑，房价涨幅整体回落，租金价格水平略有下降，土地成交面积和成交金额大幅下滑，库存去化周期大幅上升。二季度之后，得益于疫情的迅速控制，住房销售市场、土地交易市场量价齐升，部分城市房价泡沫苗头再起。但住房租赁市场受到的疫情影响仍在延续，价格出现普跌，租金房价走势背离趋势愈发显著。住房租赁市场出现新一轮的长租公寓“爆雷潮”，社会影响较为恶劣，市场秩序亟待规范。 从房地产金融形势来看，房地产金融风险仍是监管重 本报告负责人：蔡真 本报告执笔人：  蔡真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任  崔玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心助理研究员  黄志强 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心助理研究员 【NIFD季报】 全球金融市场 人民币汇率 国内宏观经济 中国 宏观金融 宏观杠杆率 中国财政运行 中国金融监管 房地产金融 债券市场 股票市场 银行业运行 保险业运行 特殊资产行业运行 II 点，房地产金融审慎管理制度已经初步建立。个人住房抵押贷款余额尽管仍处于高位，但增速持续放缓；在5年期LPR连续九个月保持不变的情况下，个人住房抵押贷款利率呈缓慢下降态势；从新增贷款价值比（LT V）的估算情况来看，个人住房抵押贷款整体风险较小。房企融资方面，房企主要融资渠道进一步收紧，2020年房地产开发贷、房企境内信用余额增速持续回落，房地产信托、房企境外信用债发行规模下滑。重点房地产企业资金监测和融资管理规则、银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的推出，实质上是从供需两端收紧杠杆资金流入房地产市场，避免因房企和住户部门杠杆率快速上升带来重大的金融脆弱性，从而降低和防范房地产金融风险，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。房企需要对现行的经营策略和财务结构进行优化，以应对房地产金融政策调整带来的影响。 展望2021年， 我们认为“房住不炒”是一项长期政策，中央层面房地产调控政策总基调不会转变；部委层面会继续完善和实施房地产长效机制，持续强化房地产金融监管；地方政府层面，为落实城市主体责任要求，只要城市 土地价格、住房价格或住房价格预期出现较大幅度上涨，必将出台针对性调控政策。 房地产市场运行方面，商品住房销售规模增速将会放缓，新建住房销售面积大概率会见顶；商品住房价格平均涨幅将继续回落，不同城市住房价格走势分化加剧，一线和城市群核心城市房价仍被看涨，更多的三四线城市和部分北方二线城市可能会出现住房价格同比下降的情形；土地市场交易将趋于理性，土地溢价率保持低位，房企在三四线城市拿地倾向将明显下降，在市场需求较好的一二线城市和主要城市群拿地倾向明显增加；住房租赁市场将迎来发展良 III 机，一二线城市住房租金价格有望止跌回升。 房地产金融方面，作为现阶段金融风险最大的“灰犀牛”，仍将是监管重点。个人住房金融方面，个人购房贷款余额增速在2021年仍将继续保持缓慢下行趋势，个人住房贷款利率可能会有所上升。房企融资方面，融资渠道全面收紧的局面不会出现 根本改变，金融机构对房企的信贷支持力度将产生更大分化， 财务杠杆率较高的房企从金融机构或金融市场获取外源性融资的难度进一步加大。 风险提示方面，现阶段房地产市场金融风险实际主要集中在房企的债务违约风险上，部分财务杠杆率较高且资金周转能力较弱的房企，短期偿债压力较大、流动性严重吃紧，出现债务违约风险较高。 目 录 一、房地产调控政策 ....................................... 1 （一）中央及部委层面 .................................. 1 （二）地方政府层面 .................................... 1 二、房地产市场运行 ....................................... 2 （一）价格情况分析 .................................... 2 （二）数量走势分析 .................................... 5 三、个人住房金融形势 ..................................... 8 （一）个人购房贷款余额增速略有下降 .................... 8 （二）个人抵押贷款利率延续下行趋势 .................... 9 （三）个人住房抵押贷款风险可控 ....................... 10 四、房企融资形势 ........................................ 11 （一）房地产开发贷余额增速持续回落 ................... 11 （二）房地产信托规模持续压降 ......................... 12 （三）房企境外信用债发行规模下滑 ..................... 12 五、2021年房地产市场及房地产金融运行展望 ................ 14 附件：相关指标说明 ...................................... 16 1 一、房地产调控政策 （一）中央及部委层面 虽然新冠肺炎疫情“黑天鹅”对宏观经济运行产生较大冲击，2020年中央层面坚持“房住不炒”的房地产调控总基调不变，以稳地价、稳房价、稳预期为调控目标，强调通过因城施策、租购并举促进房地产市场平稳健康发展。部委层面，贯彻落实中央“房住不炒”要求，控制房价泡沫和房地产金融风险已成为当前工作重点。央行、 银保监会、住建部等部委多次表态，强调保持房地产调控政策的连续性和稳定性，稳妥实施房地产长效机制。房地产金融政策方面，实施房地产金融审慎管理制度，已经明确作为落实房地产长效机制的一部分，房地产金融政策进一步收紧。2020年8月20日央行和住建部等多部门提出了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，12月31日央行和银保监会提出建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，继防止资金违规流入房地产市场后，房企降负债、降杠杆和银行业金融机构调整涉房贷款占比、优化信贷结构，成为央行和银保监会的监管重点。 （二）地方政府层面 地方政府层面，2020年一季度部分城市从供需两端出台了一些针对房地产行业的支持性政策。但某些城市借新冠疫情之机全面放松限贷限购政策，希望重回土地财政的老路，这些政策很快被上级部门叫停。二季度之后，随着疫情得到控制，房地产市场超预期复苏，部分城市房价泡沫再起。下半年，深圳、杭州、南京、成都、东莞、宁波、常州、无锡等多个房地产市场出现过热迹象的城市，为落实房地产调控地方主体责任，地方政府从打击捂盘惜售、扩大限购区域、提高首付比例、增加二手房交易税费、限制离婚购房、优先满足刚需、调整土地政策等方面采取措施，稳定市场价格和预期，房地产价格泡沫再起的苗头有所抑制。 2 二、房地产市场运行 （一）价格情况分析 1. 一线城市住房销售价格同比涨幅扩大 从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动数据来看，截至2020年末，70城新建商品住宅和二手商品住宅销售价格分别同比上涨3.73%和2.12%，同比涨幅较去年同期分别收窄3.09个百分点和1.52个百分点；其中，一线城市新建商品住宅和二手商品住宅销售价格分别同比上涨3.95%和8.55%，同比涨幅较去年同期分别扩大0.10和6.88个百分点，二手住房销售价格上涨幅度较大；二线城市新建商品住宅和二手商品住宅销售价格分别同比上涨4.00%和2.16%，同比涨幅较去年同期分别收窄3.35个百分点和1.50个百分点；三线城市新建商品住宅和二手商品住宅销售价格分别同比上涨3.46%和1.31%，同比涨幅较去年同期分别收窄3.22个百分点和2.50个百分点。 2020年4月开始房地产市场迅速回暖，部分一线城市和热点二线城市甚至呈现出“泡沫化”趋势。7月份之后，随着热点城市地方政府陆续对调控政策进一步收紧和央行等部门“房地产金融审慎管理制度”的推出，房价泡沫得到了有效控制，月度环比涨幅呈逐步收窄态势（见图1左上图）。分城市层级来看，一线城市的二手商品住宅环比涨幅由4月最高点1.1%下降至12月的0.6%，房价泡沫得到一定控制（见图1右上图）；二线城市的房价泡沫也得到控制，这主要表现在新建商品住宅市场上，环比涨幅由6月最高点0.9%下降至12月的0.13%（见图1左下图）；三线城市新建商品住宅环比涨幅从8月份的1.0%下降至12月份的0.1%（见图1右下图）。 从12月的房价指数来看，70城中新建商品住宅价格同比上涨超过10%的城市有3个，同比下降的城市有10个；70城中二手商品住宅价格同比上涨超过10%的城市有1个，同比下降的 3 城市有26个，且不同城市间房价走势的分化加剧。部分一线和二线热点城市后疫情时期房价上涨幅度较大，如深圳二手住房价格同比上涨了14.1%，银川新建住宅价格同比上涨14.2%；部分城市价格则出现持续下跌，如牡丹江二手住宅价格同比下降了10.0%，天津二手住宅价格同比下降了4.0%。 图1 70个大中城市房价走势（环比） 资料来源：国家统计局，Wind。 2. 住房租赁市场价格普跌 中原地产统计了四个一线城市和两个二线城市的租金数据，2020年，北京住房租金水平延续了去年下半年的下跌趋势，租金水平累计下降6.28%；深圳租金水平累计下降5.41%；上海租金水平累计上涨1.84%（见图2左图）；天津租金水平累计下降4.51%；成都租金水平累计下降1.92%；广州租金水平累计下降5.52%（见图2右图）。 4 整体来看，后疫情时期虽然住房租赁市场需求已经回暖，租赁价格恢复速度慢于住宅价格，各城市租金价格（除上海外）呈现持续小幅下降趋势，住房租金价格和住房价格走势背离的趋势愈发显著。从市场情况来看，疫情对住房租赁企业影响较大，导致了住房租赁需求下降、出租率下降、运营成本增加、经营性现金流流入减少等问题。由于我国大部分住房租赁企业抗风险能力弱，在 疫情和下行的经济环境下，部分以“高收低租”“长收短付”等高风险模式经营及滥用租金贷无序扩张的住房租赁企业，最终因入不敷出导致资金链断裂，出现流动性危机，社会影响极为恶劣，市场秩序亟待规范。 图2 中原二手住宅租金指数（定基2004年5月=100） 资料来源：中原地产，Wind。 3. 房地产价格泡沫仍在膨胀 租金资本化率可以较好地刻画房价泡沫程度，是用每平米住宅价格除以每平米住宅年租金得到的，这一概念与租售比类似，但更加直观。2020