2023年成都市房地产市场半年报

2023年成都市房地产市场半年报 顾问部与策略资源中心2023年7月 CHAPTER1：全国政策 CHAPTER2：全国土地 CHAPTER3:全国楼市 【全国政策】 明确行业支柱地位，因城施策，看重于化风险、支持实质性住房需求 主基调：2023年年初，中央明确房地产行业支柱地位，防风险、促需求成为行业政策主题。从定调上来看，年初《求是》杂志发表了习近平总书记的文章，强调了房地产行业在国民经济中的重要地位；·调控方向：固绕着化风险、保交楼、支持刚性和改善型住房需求，住房保障，房地产业发展新模式等。 土联行 ·央行、银保监会建立首·央行：拓展“第二支箭”支持范围，推动房地产业向新发展模式过渡； ·4月28日中央政治局会议·住建部、市监总局对外：6月20日LPR为：1年期LPR为发布意见，从十方面明确监管措施，加强房地产经纪行业管理，保护交易当事人合法权益。意见提出规范房地产经纪管理，鼓励经纪机构服务费率分档定价。 ·3月两会政府工作报告强调“有效防范化解优质头部房企风险”“加强住房保障体系建设”“支持刚性和改善性住房需 套住房贷款利率政策动态调整机制，·住建部：大力支持购买· 自然资源部优化完善集中供地政策。调整的重点在于取消全年供地次数的限制，助力于积极引导市场预期，企业资金压力也将有所缓解。 首套房，首付比、首套利率该降的都要降； 【全国政策】 宽松仍是调控主旋律，二季度整体施政频次较一季度有所下滑，市场相对回落 地方层面，上半年各地政策仍保持宽松趋势，从政策调控节奏来看，一季度政策出台节奏相对稳定，但5月以来各地政策出台频次减少，部分二线城市政策优化力度增强； 2023年上半年全国有超百省市（县）出台政策超300条，公积金支持政策、购房补贴是各地因城施策的主要手段，部分城市涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、优化预售资金监管等方面。上半年，已有超40城首套房货利率下限降至4%以下。 注：数据来源于公开资料 【全国土地】 住宅用地供求均处于低位，房企投资更为聚焦，市场分化延续 2023年上半年，全国300城住宅用地推出2228宗成交1622宗，成交规划建面仅为13528.67万平方米，全国300城住宅用地供求规模均降至近十年以来同期最低位，同比分别下降33.8%、31.4%； 从各城市群拿地金额来看，长三角地区领跑全国。2023年1-6月，长三角TOP10企业拿地金额1250亿元，居四大城市群之首； 2023年1-6月，TOP100企业拿地总额5920亿元，拿地规模同比下降10.2%，50家代表企业拿地总额同比降低21.5%。2023年6月，50家代表房企拿地总额同比降低21.5%，环比增长35.9%。 央国企仍是拿地主力，部分民企弱复苏，重返土地市场，流拍率降低 央国企投资金额占61%，民企核心城市弱复苏、城投逐步“隐身”。民企数量增多的确能够反映出其投资正在逐步复苏，但其中仅有不到三成为百强民企，因此整体来看，受制于资金压力和土拍竞争压力，民企投资复苏仍较弱；联行 预供地制度“发力”，上半年流拍现象较去年下半年进-一步趋稳。较于2021年下半年至2022年上半年高企的流拍率，2022年下半年由城投兜底有所好转，2023年上半年则是更多的民企逐步复苏，开始入场。 【全国楼市】 上半年房地产市场整体表现先扬后抑，全国房地产市场调整压力依然较大 5月份，国房景气指数回落到94.56，与今年一一月份接近，标志着-一季度前期挤压需求集中释放带来的小阳春进入尾声； ●1一5月份，全国房地产开发投资增速下滑7.2%，全国商品房销售面积下滑0.9%，销售额增长8.4%； 住宅方面，房地产开发投资、施工面积、新开工面积均有一定程度下滑，受“保交楼”影响，竣工面积有所提升，销售面积小幅上升，销售额同比上升11.9%，待售面积增长，库存特续积压。 城市分化加剧，70城中仅两成价格同环比上涨，成都新房销量及价格涨幅均位于全国第 2023年1-5月，全国主要城市群商品住宅成交面积约9000万方，长三角成交2807万方、珠三角成交1570万方、环渤海成交908万方、北部成交542万方，中部成交772万方、西部成交2475万方。其中成都成交882万方，位于全国第一一武汉/上海成交645642万方，位列全国二三名； 2023年1-5月70城房价最新出炉，70城中仅14城同环比均实现上涨，其中成都新房环比上涨0.5%、同比上涨8.5%，新房同比涨幅位于全国第一；二手房环比上涨0.3%，同比上涨9.1%，二手房同比涨幅位于全国第一，新房/二手房均实现连续上涨。 强者恒强，高业绩伴随高增速，但目标设定普遍下调，统计房企业绩完成率大部分超50% TOP30阵营房企销售保持韧性，销售额持续提升。其中，TOP10房企销售额均值为1542.0亿元，较上年增长6.0%；TOP11-30房企销售额均值为489.3亿元，较上年增长1.0%；TOP31-50房企销售均值为241.0亿元，较上年下降6.4%；TOP51-100房企销售额均值为113.1亿元，同比下降9.6%； 房企销售目标设定相对保守，普遍有所下调。2023年上半年，从公布销售目标的10家房地产企业来看，仅越秀地产提高了销售目标；从销售目标完成率来看，房企上半年销售目标完成率超50%。10家房企目标完成率均值为53.0%，相较去年同期的32.6%，目标完成率提升超20%。排名 经济延续恢复态势但势头减弱，同时结构调整压力较大，经济恢复基础尚不稳固 2023年1-5月，全国固定资产投资同比增长4.0%，较1-4月份下滑0.7个百分点。导致1-5月投资增速下滑的主要原因是受第三产业投资增速下滑的拖拽。其中，房地产、基建投资增速分别较1-4月下滑1.0、1.1个百分点，是拉低全部投资增速的具体主要因素。 5月份，社会消费品零售总额37803亿元，同比增长12.7%，比上月回落5.7个百分点，环比增长0.42%，增速下滑的主要因素是基数效应；全国居民消费价格（CPI）同比上涨0.2%，环比下降0.2%，服务价格环比回落是此次CPI环比回落的主要原因。世联 宏观小结 同时受经济恢复力度弱等因素，市场仍处于低位，上半年整体表现为先扬后抑，后市下行压力大。 政策方面：明确了行业支柱地位，强调了房地产行业在国民经济中的重要地位：宽松仍是调控主旋律，但二季度整体施政频次较一季度有所下滑；土地方面：住宅用地供求均处于低位，房企投资更为聚焦，市场分化延续：央国企仍是拿地主力，部分民企弱复苏，重返土地市场，流拍率降低；市场方面：上半年房地产市场整体表现先扬后抑，全国楼市调整压力仍较大：城市分化加剧，70城中仅两成价格同环比上涨，成都新房销量及价格涨幅均位于全国第一：房企强者恒强，高业绩伴随高增速，但目标设定普遍下调，统计房企业绩完成率大部分超50%；经济方面：经济延续恢复态势但势头减弱，结构调整压力较大，经济恢复基础尚不稳固。 CHAPTER1:成都经济CHAPTER2：城市发展CHAPTER3:城市规划 【成都经济】 疫情消退、政策支撑、需求挤压释放等向好因素聚集，2023经济开局良好、企稳回升 一季度，全市实现地区生产总值5266.82亿元、同比增长5.3%、经济总量城市排名第六； 2023年疫情影响开始消退、生产生活秩序加快恢复，各项稳增长政策持续发力，消费需求持续好转，复苏回暖的积极变化逐步显现，经济企稳回升、开局良好。 【城市发展|枢纽】 无为城市价值赋能 轨道交通：2023年上半年成都地铁累计客流量全国排名第四，在强二线城市中位居第一； 铁路枢纽：规划布局以成都为核心的16条放射状铁路+2条环形铁路转换，构建“138”铁路交通图（至重庆1小时畅达、至四川周边省会城市3小时通达、至国内主要城市8小时通达）；2023年春运期间（1月7日至2月15日），成都局集团公司共发送旅客4158.4万人次，同比2019年增加126.9万人次、增幅3.1%； 航空枢纽：2023年1-5月，成都机场航空旅客吞吐量位居全国第三，其中天府国际机场旅客吞吐量排名提升至全国机场第8位、双流机场排名第12位，是西南地区航空中心；截至目前，天府机场航线数量增至221条，累计开设了175个国内航点。 备注：数据来源子公开资料。 【城市发展|文旅】 全国热门目的地、大运会举办地、“中超凤凰山现象”·持续出圈，注意力价值聚焦成都 据“百度地图迁徙大数据”，成都位列全国热门迁入地第五；五-一期间，成都共接待游客1939.4万人次，创旅游收入150.6亿元；端午期间，全市A级旅游景区共接待游客357.1万人次，门票收入2906.8万元，较去年分别同比增长66.1%、59.3%； 第31届世界大学生夏季运动会是继2001年北京大运会、2011年深圳大运会之后，中国大陆第三次举办世界大学生夏季运动会，也是中国西部第一次举办世界性综合运动会，约有来自170个国家和地区的1万余名运动负及官员赴蓉参加。 【城市发展|产业】 产业优化聚焦8个产业生态圈，多项目落地助力2023年地区生产总值目标增长6%以上 2023年4月，《成都市产业建圈强链优化调整方案》发布：成都着力布局构建电子信息、数字经济、航空航天、现代交通、绿色低碳、大健康、新消费、现代农业等8个产业生态图： 聚焦推进产业建图强链，瞄准制造业增加值占地区生产总值比重达到19.5%目标，力争电子信息产业规模突破1.3万亿元、加快培育万亿级装备制造产业集群，力争2023年全市大数据产业规模突破1000亿元、人工智能产业规模突破700亿元。 【城市规划】 聚焦三环内主城区域，城市更新、建设进程加快，新增2大TOD 2023上半年《2023年住建领域第1批（总第11批）城市机会清单》、《成都市幸福美好生活十大工程2023年首批民生项目机会清单》、《成都市城市更新建设规划（2022一2025）》（公开征求意见稿）陆续发布； 2023年城市更新进程加快，主要聚焦三环以内及其周边价值注地；同时出现郭温定修段TOD项目（定位郭都品质生活示范区）友谊站TOD项目（位于新都区大丰街道，定位“北部新城功能中心、活力商业中心”“新面孔”均以住宅开发为主。 【城市规划】 14区县总规发布，”强调生态红线保护，部分区域升级调整、促进高质量发展 2023上半年，高新、龙泉、双流等14个区县国土空间总体规划(2021-2035年）（征求意见稿)于近日相继对外公布，均强调国土空间底线管控、生态保护红线、基本农田保护等内容： 其中中心城区变化较大的为双流、发展核心区由原先的“杨柳湖主中心十空港副中心十怡心湖副中心”变更为“东升老城城市中心十怡心湖城市中心十永安湖城市中心”，杨柳湖主中心被取消，怡心湖已经从副中心升级为城市中心，永安湖成为城市中心。主城高新南骑龙片区高度拔高、打造龙头总部经济高地，新川及骑龙作为高新南区仅有大片空地的区域，将成为重点打造区域。龙泉首次将行政学院区域提升至和东安湖中心一个级别。 CHAPTER1：市场政策CHAPTER2:土地市场CHAPTER3:住宅市场CHAPTER4：商办市场 CHAPTER 1:成都政策研究 【成都政策】 虽目前政策基调为宽松，但“房住不炒”定调未变，故未放松核心政策以刺激市场 成都房地产于2016年9月30日以来政府调控政策均在不同程度的收紧，但随着时间的推移过去的部分政策存在-一定不合时宜，本着房住不炒的总体思路，2022年出台政策因时制宜、因地制宜性质明显，未来将秉承“住房不炒”、“救市”两大维度松绑楼市政策，持续优化政策结构，保障市场健康、平稳发展。2023年政策基调依然延续2022年，未进行重大调整。政策补丁 【成都政策】 限购/限贷/限售/摇号/预售/税收等核心政策延续2022年，仅贷款利率跟随lpr下调10bp 成都政策小结 顶层设计依然为“房住不炒”，成都2023年上半年延续2022年政策以小步调整优化