FORFUTUREPOLY INVESTMENT CONSULTANCY保利投顾重庆分公司2020年7月2020年半年度重庆市中心城区房地产市场报告 FORFUTURE投资策略研究•城市群/都市圈投资价值及进驻策略研判•城市进入研究•城市/区域/板块深耕投资策略研究•地块投资可研市场监测研究•宏观及行业政策及影响分析•土地市场监测•新房及二手房监测•典型项目剖析•房地产市场趋势研判项目前期研究•项目前策定位•商业定位及运营研究•产业规划及运营研究•TOD/文旅/产业等特色项目前期研究 FORFUTURE目录0 10 20 30 4宏 观 环 境 及 全 国 市 场 分 析经 济 环 境·政 策 金 融 环 境·全 国 市 场 特 征城 市 房 地 产 市 场 分 析基本面·调 控 政 策·新房市场·土 地 市 场·项 目 表 现城 市 房 企 竞 争 格 局 分 析销售排行·投 资 策 略·土 地 储 备·营 销 策 略重庆市场周期研判及后市展望本轮周期特征·周期研判·后市展望CONTENT FORFUTUREFORFUTUREPART ONE宏观环境及全国市场分析Macro environment and national market analysis FORFUTUREFORFUTUREI 宏观行业大势环境 FORFUTURE30.035.040.045.050.055.060.065.02017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-05美国日本欧元区中国01 宏观环境-外部经济全球疫情阶段性反复、步入经济衰退成定局，通过出口-制造业向我国传导压力FORFUTURE图：全球各国疫情发展情况0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.000.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00800.00900.002020-01-202020-02-202020-03-202020-04-202020-05-20当日新增确诊病例（万人）确诊病例累计值（万人）国家1000例病例出现时点累计确认病例（万人）中国1/248.5韩国2/261.2意大利3/123.7西班牙3/929.1美国3/11218.2英国3/1329.8日本3/201.8巴西3/2289.1俄罗斯3/2753.7印度3/2934.3全球累计病例811万人图：全球主要经济体两次金融危机制造业PMI对比疫情爆发的顺序：亚洲——欧洲——美洲疫情阶段性反复美国：连续3个月位于荣枯线以下日本、欧元区：处于38-39低值中国：最先步入收缩区间，逐步恢复中，回归荣枯线以上截至目前，全球累计确诊病例已达811万人，单日新增确诊病例超11万人，美国、巴西、俄罗斯等国家拐点未至，疫情阶段性反复，全球经济步入衰退成定局，美国PMI连续3月位于荣枯线下，日本、欧元区PMI亦处于低位。国际形势、外围环境波动将持续通过出口-制造业链条向我国经济传导压力。数据来源：保利投顾研究院整理6 FORFUTURE01 宏观环境-国内经济经济韧性较强、处于稳步复苏阶段，内需持续边际修复、制造业行业分化-6.30 -7.70 -13.50 -30-25-20-15-10-5051015固定资产投资完成额:累计同比出口金额:累计同比社会消费品零售总额:累计同比图：“三驾马车”增速情况（%）28.0033.0038.0043.0048.0053.0058.00图：我国制造业与服务业PMI非制造业PMI:服务业制造业PMIPMI、三驾马车等各项指标降幅持续收窄，反映我国经济正在稳步复苏。从制造业PMI来看，生产端回暖明显，连续3个月在荣枯线以上，但需求端恢复慢于生产，外部需求恢复仍存较大不确定性。出口表现韧性体现我国全产业链优势，然而全球经济增长约束下，新出口订单指数已连续5个月处于收缩区间，出口-制造业链条复苏仍有隐忧。指标5月4月3月制造业生产53.253.754.1新订单50.9 50.2 52.0 新出口订单35.333.546.4非制造业建筑业60.8 59.7 55.1 服务业52.3 52.1 51.8 数据来源：保利投顾研究院整理7 FORFUTURE01 宏观环境-宏观政策主线切换：宽货币→宽财政+宽信用，流动性扩张空间趋小一季度，货币扩张为宏观政策主线，连续降准降息，1-5月M2同比为11.1%（去年末为8.7%）；社融规模增速为45%（去年末为13.7%），带动市场利率走低；二季度则走向“宽财政+宽信用”，5-6月LPR维持不变，财政投入新增6.1万亿元，当前财政政策扩张之下，市场利率边际抬升，货币宽松空间趋于收敛。数据来源：保利投顾研究院整理1.31.82.32.83.33.8国债到期收益率:10年SHIBOR:1年银行间质押式回购加权利率:7天图：市场利率变化情况5月中下旬开始爬升图：2020年上半年货币财政政策环境变化13.7144.898.70 11.10 -1.004.009.0014.0019.0024.000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00100.002019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-05右轴：社融增速（%）左轴：M2同比（%）6月宽信用①普惠小微企业信用贷款支持工具，②信用贷款延期支持工具2月MLF降10bp1月全面降准50bp4月定向降准50bpMLF降20bp5-6月MLF维持3-5月政治局/两会提宽财政①提升财政赤字率；②发行疫情特别国债；③发行地方政府专项债；④减税降费宽货币宽财政+宽信用8 FORFUTURE图：2020年以来中央对房地产政策基调变化回顾上半年，房地产行业政策思路经历三个阶段：①疫情初期，房企经营承压，以房企端支持为主，如土地金延期、预售宽松等；②疫情逐步缓解，以刺激需求端为主，如人才购房补贴等；③市场复苏明显后，底线放松+边际收紧并存。地产需求修复较好、行业韧性较强，货币供应扩张客观利好，当前中央对地产中性处理，下半年边际放松概率较小。3月政治局会议4月政治局会议5月两会坚定“房住不炒”、“因城施策”促 进 房 地 产 市 场 平 稳 发 展重提坚持“房住不炒”促 进 房 地 产 市 场 平 稳 发 展未提及房地产内容以稳为主，防大起大落02 行业政策环境-中央基调供应端、需求端边际放宽→中性处理、以稳为主，下半年再放松可能性低资料来源：保利投顾研究院整理图：应对新疫情政府出台政策时间轴62017191191010910636854356211124411340510152025支持或放松类收紧类第一阶段房企端支持为主第二阶段需求端刺激为主第三阶段中性处理，有收有紧•无锡加大融资支持；•佛山三水1/4可预售；•南昌降低保证金；•湖州缓交地价等•浙商银行首付调整；•厦门人才购房补贴；•抚州购房补贴；•杭州人才补贴等放松类•北京优化人才落户限制；•广州、宁波、山东等放宽落户限制；•淮安外地人购房不用缴纳社保；•上海减轻房企入市成本收紧类•深圳严查房抵贷买房情况；•佛山收紧公积金贷款发放；•北京加强公积金个人住房贷款审核；•河南周口发文整顿房地产市场乱象9 FORFUTURE5月以来政策基调延续有松有压，维持平稳：部分城市继续以人才/落户边际放松，如广州黄埔、江门等以人才名义放松购房资格，兰州、西安低调放松限购。热度较高城市重申政策/加强监管以引导舆论，如东莞重申限售、成都、南京限价收紧，深圳多次发声加强监管、杭州土拍约束取预售证时间；广州花都、山东宁阳较宽松政策“一日游”。02 行业政策环境-近期地方动态大部分城市以人才/落户放松购房资格，部分城市暗松限购、热度高城市边际收紧政策类型日期城市内容限售重申5.7东莞重申新建商品住房和二手住房限售2年限价收紧无明文成都落实精装限价上限，武侯、青羊、成华、锦江、金牛、高新、天府新区执行4200元/㎡，郊县执行3800元/㎡。之前没限定上限，部分项目装标可达6000元/㎡6.5南京将限价前置到土拍环节，限毛坯价格且规定最高售价不得超过毛坯限价110%，杜绝房企以高低配方式拉高部分房源单价调控收紧4.22深圳①严格落实五限政策，严查房抵经营贷、收取喝茶费等楼市乱象②开展房地产市场转向整治行动，宝安区、光明区先后严厉查处二手房挂牌价虚高行为，部分挂牌虚高的二手房源排查后下架③要求机构每月7日前上报上一月二手商品房成交价格等相关信息4.234.295.246.95.27南京严控“学区房”炒作行为，约谈经纪机构6.11杭州土拍出台新政，规定了预售证最早申领时间，从拍地时间看，新政规定拿地6个月后方可申领预售证。表：部分楼市边际收紧政策表：部分楼市边际微调的政策种类时间城市内容限购放松无明文兰州外地人可购房一套，购房后可直接网签，部分项目可购买多套。此前虽明文规定外地人允许购房1套，但仍限制网签。无明文西安临潼区、沣东新城限购暗松，目前不限购，此前非本地户籍居民需5年社保。限贷客户只要不登记核验，本市及外地居民均可购买，名下无超两套均可继续贷款。贷款放松5.15武汉双合同中，装修贷的贷款期限亦可延长至30年取消/放宽落户限制5.28济南全面放开落户限制，中专、大专及以上不受落户限制6.9江门全面放开落户限制，成为广东省落户门槛最低的地级市人才政策5.17广州黄埔对高层次人才给予最高500万购房补贴；奖励新入户本区且工作满1年的人才给予不同档次的补贴5.27邢台对人才（中专以上）补贴总房价2%5.28广州黄埔本科以上连续在黄埔工作半年以上即可购房1套；持广州人才绿卡或杰出人才，其配偶及直系亲属均在区内限购1套政策类型日期城市内容地方发文撤回5.7广州花都花都区内企业员工及个体户均可购房1套5.19山东泰安宁阳首套首付比例最低20%，二套首付比例最低30%；取消二手房限售表：部分发文被撤回城市政策资料来源：保利投顾研究院整理10 FORFUTURE图：房企融资规模和土地溢价率情况0%5%10%15%20%25%30%02004006008001,0001,2002019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-05房企融资规模（亿元）平均溢价率03 地产金融环境-房企端融资放量、成本创新低，带动土地市场热度回升、引起监管层关注上半年受益于宽松货币环境，房企融资规模放量而成本创近年新低，1-5月典型房企融资规模3414亿元，同比增长5.58%。融资量升价跌带动土地市场火热、土地溢价率持续攀升，部分高价地引起监管层关注、或引起融资政策边际趋紧，5月融资规模有所回落，后续走势待进一步观察。备注：融资规模为房企信用债+海外债融资规模数据来源：保利投顾研究院整理房企债券类型时间融资总额（亿元）期限（年）融资利率万科一般公司债2019.22053.65%2019.9253.55%2020.5102.56%绿城一般公司债2019.111053.78%2020.314.33.19%世茂一般公司债2019.11954.3%2020.3173.23%2020.5313.2%华发超短期融资债2019.103.40.743.47%2020.3102.65%图：部分房企同类型同期限信用债融资利率变化情况11 FORFUTURE政策类型城市内容降首付政策发文均被撤回/澄清驻马店首套公积金贷款首付比例由三成调降至二成；公积金贷款额度由45万上调至