上海2024年三季度房地产市场总结

旧 改 业 务 线投 资 研 发 中 心 2 0 2 4年1 0月 政策回顾Policy Review 01 土地市场Land Market 02 目录 住宅市场The housing Market 03 Contents 商业市场Commercial Market 04 办公市场Office Market 政策回顾 政策回顾：中央层面 中央政治局会议首次定调“促进市场止跌回稳”，在房地产市场供求关系出现变化的新形势下，为大力支持刚性和改善性住房需求，加快构建房地产发展新模式，一方面进一步全面深化改革，加快城镇化建设，另一方面加快建设“平急两用”项目，下调LPR利率基点、进一步优化限购政策、降低存量房贷利率等。 政策回顾：上海层面 根据中央对于全面深化改革、促进房地产市场止跌回稳等指导意见，为大力支持刚性和改善性住房需求，保持房地产市场平稳健康发展等指导意见，上海“因城施策”，积极落实上海市国际金融建设、高质量推进全球金融科技中心建设、降低首付款比例、存量房贷利率。优化限购及税收等政策。 土地市场 土地市场：新增供应 三个批次涉宅用地集中公示，土地市场供应量环比小幅上扬 ➢2024年三季度，上海新增供应土地51幅（土地供应面积约155.4公顷），供应量环比上升4.1%，同比下降31.1%。 ➢分区域看，本季度新增供应的51幅土地中，排名前三的区域分别为：闵行区及奉贤区均供应土地9幅，占比分别达17.6%，为全市最高；青浦区供应土地为7幅，占比为13.7%。 ➢分土地用途看，三季度产业用地（工业、研发）供应21幅，供应量占比最高，为市场供应主力，占比达41.1%；其次为涉宅用地供应16幅，占比31.4%；商服用地供应14幅，占比27.5%。 土地市场：成交情况 受部分新增供应量交易滞后影响，成交量呈“阶段性”回落 ➢2024年三季度，共成交地块32幅，环比下降38.5%，同比下降61.4%。土地成交面积约133.3公顷，环比下降26.5%，同比下降56.0%。与上期相比，本季度受供应节奏影响，供应量集中在9月中下旬，导致多幅地块尚在交易中，因此成交量呈“阶段性”回落。 ➢分环线看，地块成交集中于外环以外区域，该区域本季度成交地块21幅，约占市场总成交量65.6%。分区域看，本次成交的土地分布于青浦、浦、奉贤及 定区等13个区域，其中青浦区成交量最大，成交地块5幅，占比约15.5%，浦、奉贤及 定区次之，成交地块均为4幅，占比均为12.5%。 土地市场：涉宅用地成交 2024年三~五批次涉宅用地成交，地块成交量持续回升 ➢2024年三季度，本年度三个批次涉宅用地集中成交，本季度共计成交涉宅用地11幅（成交面积约31.9公顷），较上季度上升10.0%，地块成交量阶段性上升。 ➢与此同时，涉宅用地成交总金额约321.1亿元，环比上升46.8%。平均楼面地价约4.7万元/㎡，环比上涨26.3%。 土地市场：商服用地成交 商服用地成交放量，成交金额同步回升 ➢本季度，受个别地块体量较大影响，成交量大幅上升，商服用地成交金额约54.8亿元，环比上升354.2%，同比上升346.9%，平均楼面地价约0.7万元/㎡。溢价方面，本季度成交的6幅商服用地均为底价成交。 土地市场：小结 三季度，全市三个批次涉宅用地集中公示，土地市场供应量上升，但由于供应量集中于9月中下旬，因此成交量呈“阶段性”回落。另外，随着相对优势区位地块上市，加之涉宅用地溢价率上限的取消，带动本季度整体成交金额“结构性”上升。 同时，中共中央发布《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，深化土地制度改革，优化土地管理，健全同宏观政策和区域发展高效衔接的土地管理制度，促进土地市场高质量发展。 住宅市场 新建商品住宅市场：供销情况 新盘入市步伐放缓，新建商品住宅市场“两极分化”现象依然明显； ➢2024年三季度，上海新建商品住宅供应套数约12444套（约161.8万㎡），环比下降30.5%，同比下降39.7%。成交套数约13455套（约159.5万㎡），环比下降6.8%，同比下降21.4%。新建商品住宅市场供求比1：1.08。 ➢2024年三季度，上海新建商品住宅成交均价约73926元/㎡，同比上涨5.4%，环比下跌8.1%。成交金额约1178.8亿元，同比下降14.8%，环比下降18.5%。中环以内新盘成交量占比减少，导致本季度市场成交均价出现结构性下滑。 新建商品住宅市场：供销情况 外环以外”区域仍为市场成交主力，交易量占比超7成 从环线分布看，供应方面，2024年三季度新建商品住宅内环内供应套数1029套，占比约8.3%；内中环间供应套数2095套，占比约16.8%；中外环间供应套数2038套，占比约16.4%；外环以外供应套数7282套，占比约58.5%。 成交方面，内环内成交套数877套，占比约6.5%；内中环间成交套数962套，占比约7.1%；中外环间成交套数2055套，占比约15.3%；外环以外成交套数9561套，占比约71.1%。 新建商品住宅市场：供销情况 “浦”及“闵行”两区成交活跃，交易量合计占比超4成 根据区域分布分析，供应量方面，本季度浦 新区新建商品住宅市场供应量2557套，占全市总供应量最高，达20.5%；闵行区次之，供应套数1913套，占比约15.4%。成交量方面，浦 新区新建商品住宅成交3664套，占全市总成交量最高，达27.2%；闵行区次之，成交套数1759套，占比约13.1%。 新建商品住宅市场：热点项目 三季度全市新增楼盘72个，共有7个楼盘触发积分制，触发几率约9.7%。其中，达到60分的楼盘共3个 存量住宅市场：热点项目 ➢存量住宅市场成交量小幅回落，“金九”成色不足：2024年三季度上海存量住宅市场成交套数47159套（成交面积约401.7万㎡），环比下降17.6%，同比上升13.3%。 ➢外郊环间交易回暖，占比环比上升约1.1个百分点：分环线看，三季度上海存量住宅市场内环以内成交套数5586套，成交占比约11.8%；内中环间成交套数8017套，成交占比约17.0%；中外环间成交套数8928套，成交占比约18.9%；外郊环间成交套数17586套，成交占比约37.4%；郊环以外成交套数7042套，成交占比约14.9%。 三季度，上海存量住宅市场交易量回落，月度成交量呈“逐月下滑”态势，9月已低于“荣枯线”，但整体情况仍好于去年同期。成交均价走势基本保持“平稳”，跌幅已现收窄迹象，但“议价成交”依旧普遍存在。 同时，季度末利好政策组合拳落地，“限购进一步放开”、“降低首付款比例”“降低贷款利率”等政策导向明显，有助于提振购房者对市场的信心，有望带动下阶段成交量进一步稳定向好。 商业市场 商业市场：商业市场供销情况 ➢商业地产供应下滑，成交量环比小幅上扬：2024年三季度，上海市新建商业地产市场新增供应套数315套，同比下降38.7%，环比下降64.6%。成交套数1087套，同比上升34.9%，环比上升3.2%。 ➢受个案成交价格影响，各环线成交均价呈结构性调整：2024年三季度，上海市新建商业地产成交均价16798元/㎡，同比下跌24.6%，环比下跌19.2%。 商业市场：商业市场成交结构 ➢供应量方面：2024年三季度，新建商业地产内环以内供应26套，占全市总供应量约8.3%；内中环间供应1套，占比约0.3%；中外环间供应112套，占比约35.6%；外环以外供应176套，占比约55.8%。 ➢成交量方面：内环以内新建商业地产成交21套，占全市总成交量约1.9%；内中环间成交26套，占比约2.4%；中外环间成交186套，占比约17.1%；外环以外成交854套，占比约78.6%。 商业市场：商业市场成交结构 ➢供应量方面，区新建商业供应量最大，达139套，占全市总供应量约44.1%；浦 新区次之，供应61套，占比约19.4%。➢成交量方面，浦 新区成交量最大，达401套，占全市总成交量约36.9%；区次之，成交189套，占比约17.4%。 办公市场 办公市场：办公成交概况 ➢新新建办公楼市场“供销”同、环比指标均出现下滑：2024年三季度，上海市新建办公楼市场新增供应套数128套，同比下降36.1%，环比下降44.4%。成交套数348套，同比下降24.3%，环比下降6.8%。 ➢新建办公项目成交均价受交易个案影响，环比小幅上扬：2024年三季度，上海新建办公成交均价33370元/㎡，同比下跌2.0%，环比上涨18.8%。成交金额约57.1亿元，同比上升6.5%，环比上升24.5%。 办公市场：办公市场成交结构 新建办公楼市场成交量集中于外环以外区域，交易占比超7成 分环线看：2024年三季度，新建办公楼内环以内新增供应72套，占比约56.2%；内中环间新增供应2套，占比约1.6%；中外环无新增供应42套，占比约32.8%；外环以外新增供应12套，占比约9.4%。 成交量方面，主要集中于外环以外区域。内环以内新建办公成交30套，占全市总成交量约8.6%；内中环间成交23套，占比约6.6%；中外环间成交37套，占比约10.6%；外环以外成交258套，占比约74.2%。 办公市场：办公市场成交结构 新建办公楼市场成交量集中于外环以外区域，交易占比超7成 分区域看：供应量方面，2024年三季度新建办公楼在6个区域有供应，分别为、浦、安、浦、以及 浦区。其中，浦区供应量最大，新增供应套数46套，占比约35.9%，浦区次之，供应28套，占比约21.9%；成交量方面，本季度新建办公楼闵行区成交量最大，成交套数96套，占比约27.6%，青浦区次之，成交94套，占比约27.0%。 三季度，新建商业、办公地产市场供应趋缓，但交易量波动不大，市场较为稳定。同时，受供应结构影响，外环以外区域交易活跃，仍为市场交易主力区域。 7月，发改委、财政部发布《关于加力支持大规模设备更新和消费品以旧换新的若干措施》，安排超长期特别国债资金，加力支持消费品以旧换新·，有望带动商场零售业回暖，在此背景下，或将提升新建商办市场活跃度，促进市场有序发展。 谢谢欣赏THANK YOU