2024年英国房地产市场年中展望报告

英国年中市场展望2024 目录 010203040506经济展望投资可持续性办公室工业与物流零售 08OPRE（酒店、休闲娱乐与酒吧、医疗保健、养老住宅、路边与汽车、自助仓储） 09数据中心10生命科学 07住宅（住宅、经济适用房、专门建造的学生住宿设施） 引言 2024年以新的一波乐观情绪开始。尽管有零售销售、消费者信心和经济增长的提升迹象，但也有一些不那么鼓舞人心的信号。值得注意的是，通货膨胀率最初未能达到预期，几乎保持平稳，投资规模创下历史新低。然而，随着我们步入年中，现在有更强的迹象表明正在出现转折点。现在通货膨胀已达到英格兰银行2%的目标，八月份降息的可能性很高。随着生活成本压力的缓解，消费者需求将反弹。总的来说，改善的经济背景对租户和投资者都有利，这应该会刺激活动。 从房地产角度来看，我们特别欢迎工党提出的改革规划的承诺。这已经成为我们行业长期以来的一个潜在挑战，过去10年间，获得住宅规划许可所需的时间翻了一番。 该党承认，需要采取激进措施以增加住房供应，以达到本届议会期间预期的150万套住房目标。执行新的城镇计划将面临挑战。这需要政府进行大量干预（如将绿化带重新定义为灰色地带）和投资，但这是一个至关重要的举措。将抵押贷款担保计划永久化的提议还将帮助支持一些其他情况下可能无法筹集首付款的首套房买家。 并且，我们已不再生活在即将到来的选举的阴影之下。工党取得了压倒性胜利，赢得了411个席位。这为该党提供了一个明确的授权和能力，以推动其政策优先事项。我们对消费者信心的分析显示，在选举后的时期，超过70%的时间内信心都有所上升。我们预计这一趋势将得到体现，因此新政府将提振情绪，为经济提供推动力。 其他举措包括推动基础设施项目计划，包括在英国分配18亿英镑用于升级港口和建立供应链，以及审查商业税率。 我们共同认为，这些政策对承租人和投资者都有利，并应刺激活动。 经济展望 经济展望 截至目前今年 通货膨胀持续稳步下降，从2023年末的4%降至5月份英国银行的2%目标利率。这得益于食品价格通胀的下降和能源价格的下跌。然而，核心通胀仍然粘性，在同一时期内从5.1%降至3.5%，主要受到服务业通胀下降不够多的推动；从6.5%降至5.7%。 英格兰银行基准利率自2023年3月以来一直保持在5.25%不变。然而，市场情绪已转向降息，在最近的6月份会议上，有两名成员投票支持降低利率。 —劳动力市场保持稳定，但最近略有下滑。最新数据显示，失业率上升至4.4%，同时报告的职位空缺数量下降。此外，由于长期疾病而经济不活跃的人数自2019年底以来增加了75万人。这导致自那时起总劳动力实际上处于静止状态。这可能导致工资上涨的压力加剧。国家最低工资的指数化导致名义工资通胀率保持在长期平均水平之上的5.6%（包括奖金），这些成本的传导导致核心通胀率粘性。 — 第一季度GDP增长了0.6%。这是在2023年第三季度和第四季度活动下降之后的一个令人欢迎的喘息。服务业的强劲表现是增长的关键因素。消费者需求也随着零售销售在2023年底不佳之后的反弹而回升。 经济展望 什么还在未来 尽管通货膨胀现在已达到银行的2%目标，但我们预计今年剩余时间国内通货膨胀压力将持续。这将在总体的头衔数字上引起一些波动。我们预测工资增长和服务通货膨胀将缓慢下降。一些裁员将给工资通货膨胀带来下行压力，并使其接近长期平均水平。 — 英国央行将保持对降息的谨慎态度。任何变动都将取决于数据，MPC成员们渴望看到通货膨胀和工资增长在较低水平上稳固地锚定。 总体来说，2024年整体将实现大约1%的温和增长。然而，年度动力将持续累积，因此到第四季度，年度GDP将更高，达到2.0%。 ——主要驱动力将是实际收入增长。这反映了通货膨胀的急剧下降和名义工资增长放缓的逐渐减缓。利率下调也将刺激消费和商业需求。 — 对前景的潜在风险仍然是扰乱通货膨胀轨迹的干扰因素。国内黏性的工资通胀，以及全球而言，中东冲突靠近能源市场，都可能引起降息延迟，并抑制增长预期。选举后，财政状况不太可能出现显著变化。 投资 投资 截至目前今年 ——房地产投资回报率有所提高。工业和零售部门的资本价值已停止下跌，所有物业水平的总回报率重新出现正值。然而，各行业之间的业绩差异仍然明显。2024年上半年，办公楼资本价值持续下跌，而工业和多家庭部门的租金增长强于零售和办公楼。 — 交易活动改善的速度较慢，投资量低于过去十年平均水平。尽管有迹象表明投资者兴趣正在回归市场，但这尚未转化为交易数量显著增加。然而，生活领域的活动更为坚韧，且对小批量交易而言，流动性有所增加。 — 英国上市房地产市场中出现了并购活动，2023年上半年完成了两起合并。上市板块自2023年起至2024年，持续存在对净资产的较大折扣。这鼓励公司提出交易和其他企业行动，以利用该行业股票市场评级与基础资产价值之间的差异。 房地产债务市场保持流动性，尽管利率上升对市场活动产生压力，但过去六个月债务成本有所下降。贷款发放继续以再融资为主，而非新投资，但贷款机构之间在再融资优质资产方面存在竞争。为解决更为复杂的情况而进行的债务重组销售仍然相对不常见。 投资 什么还在未来 我们预计投资回报的改善将延续至今年下半年，所有行业的资本价值触底，而收入回报将继续推动总回报的正增长。 — 我们的研究表明：在市场低谷时的投资对于有行动能力的投资者来说，这将是有益的。然而，投资于正 确的地点和资产将是关键，因为结构性变化持续影响着不同领域的承租人和投资者需求。 我们也预计交易活动将逐步增加。尽管存在价格的不确定性，但利率前景的改善，加之18个月以来的相对不活跃，将促使一些投资者再次部署资本，因为他们寻求刷新并重新定位他们的房地产投资组合。 — 这反过来又应有助于需要出售房产的投资者实现销售。房地产市场 满足赎回或债务偿还。如我们所注，英国规定的养老金计划通过 进一步处置房地产。展望2024 情绪在债务市场中正在改善，银行和非银行贷款机构都在寻求在 下半年增加放贷。目前，工业与物流、数据中心和住宅领域最受青睐，但我们预计所有领域的流动性都将用于为具有强大股东的优质、位置优越的资产提供融资。养老基金可能成为更多计划转向收购时的主要参与者。 尽管如此，随着市场的复苏，新的贷款业务需要与现有贷款组合的风险管理保持平衡。 可持续性 可持续性 截至目前今年 — 英国金融行为监管局（FCA）为所有在英国注册的金融公司引入了反绿色洗牌规则。该规则规定，关于金融产品或服务的任何与可持续性相关的声明都必须是正确的、明确传达的，并且能够由证据支持。资产管理公司应确保其营销材料、向客户报告和公开披露与反绿色洗牌规则一致。违反此规则可能导致声誉损害和来自FCA的潜在执法行动。 — 自2月份以来，英格兰所有超过25平方米的新开发项目必须证明他们将实现10%的生物多样性净增长才能关注于 已获得规划许可。尽管有些需求存在。私营市场将无法满足 生物多样性单位，CBRE目前尚未了解到这会阻止或延 迟开发的情况。然而，生物多样性单位对于河流和溪流等较少见的栖息地有限的可供性，已导致一些开发商调整了他们的计划。截至目前，我们注意到开发商更倾向于在现场实现生物多样性增加，而不是从第三方购买现场外的单位。 由于电网容量有限，发展和新的可再生能源项目已推迟。由于连接和电网加强请求积压，国家某些地区的新清洁能源无法投入运营或建筑供暖电气化无法得到支持，这推迟了实现净零排放的进程。说明……预测将达到 库存积压，到2024年底，总连接队列将超过英国的四倍 。 800GW 预计到2050年的电力需求 可持续性 什么还在未来 — 劳工党的竞选纲领强烈暗示将在2030年前将私有租赁领域的最低能源效率标准提高。鉴于截止日期临近，预计该法规将于2024年出台。目前尚未公布哪一EPC等级将成为最低要求，但任何提高都需众多房东的投资，以防止他们的物业变成非法出租。从2024年开始提高能源效率将有助于房东避免随着截止日期临近而出现的供应瓶颈。 — 劳工党承诺创建大不列颠能源，旨在实现电网的脱碳。大不列颠能源将获得83亿英镑资金，用于投资可再生能源基础设施。即使支出集中在议会末期，这也可能意味着2024年将有数亿公共资金投资于绿色能源基础设施。这为投资者提供了一个与公共部门共同投资基础设施项目并分担风险的机会。 — 英国可持续披露要求（SDR）将于2024年12月对受英国金融 Conduct Authority（FCA）监管的公司成为强制性规定。该要求旨在通过引入与可持续性相关的标签和披露，促进可持续产品的投资。尽管与欧洲可持续金融披露法规相似，但SDR代表了一种新的披露机制，资产管理公司如欲吸引针对英国可持续投资的资本，必须为此做好准备。公司可以从2024年7月开始自愿将可持续性标签应用于产品，采取这种做法可能会带来先发优势。 办公室 办公室 截至目前今年 ——在位置优越、高标准和可持续性的建筑内，对最佳品质办公空间的需求依然强劲。过去一年中，大多数大型办公出租均发生在新开发的建筑中。在同期，超过三分之一的伦敦市中心办公空间租赁成交价高于该子市场的顶级水平。 ——二手空间的供应量高于其历史平均水平，随着租户需求转向更高品质的资产，一些低品质的单位已经空置了较长时间。这类建筑越来越多地被购买，目的是改变用途类型。仅在伦敦市中心，今年至今已有超过4亿英镑的办公空间被购买或提出购买意向。 — 办公室投资交易量相对较弱，约为过去10年趋势水平的1/3。交易量低迷反映了资产定价、债务成本以及利率进一步变动可能性的不确定性。最新数据显示，针对伦敦的股权投资约为191.8亿英镑，比趋势水平低41%。 —通过降低投资周转率，较大的批量规模相对流动性不足，导致平均交易规模下降。在伦敦中心市场，平均交易规模已从2018年的8800万英镑降至现在的2800万英镑。2024年第一季度，英国仅有两笔交易额超过1亿英镑，而五年来的平均季度交易额为九笔。 — 今年迄今为止，在我们的11个英国办公楼市场中，6个市场的Prime收益保持不变。然而，在其他市场中，收益继续向外移动，幅度在25-50个基点之间。 办公室 什么还在未来 — 目前在英国有910万平方英尺的办公楼开发正处于建设中，可能在今年完成。如果这些项目都能实现，今年的完工量将超过平均水平。伦敦中心市场的开发空间占比将近60%。尽管预期完成量较高，但高质量空间的需求增加将导致这些空间迅速被吸收。因此，到2028年为止，英国正在建设的40%的管道已预先出租或已报价。预先出租空间的占比因市场而异，在伦敦市中心高达63%，而在利兹为42%。 — 我们不期望建筑开工能够继续保持最近的步伐，因为高债务和建筑成本，以及日益严峻的规划环境。因此，我们预计2025年之后的发展完成度将会降低。从长远来看，我们预测建筑翻新和材料再利用的倾向将增加，以可持续地更新过时的存量。我们同时也预期将有更多买家以重新利用办公室为目的进行交易。 — 降低利率和稳定收益将提振更广泛的情绪和投资活动。在重新定价之后，市场可能会看到核心投资购买的增加，因为回报变得更加有吸引力。 — 关键的地理区域中，针对伦敦的投资包括欧洲（34%）和东亚（25%）。所有亚洲资本占市场总股本的比例为40%。 — 在我们预测的市场中，我们预计今年剩余时间的优质收益率将保持相对平稳。 工业& 物流 工业与物流 截至目前今年 —今年承接速度缓慢，但到了第二季度有所回升。然而，市场上仍存在一定的谨慎态度，交易完成时间较长。需求继续由第三方物流运营商引领，占所有承接量的三分之一。制造业租户也保持活跃，占2024年上半年的承接量超过四分之一。 — 最新CBRE空置率目前为5.75%。在之前的季度，空置率上升主要受新投机性完工项目推动，但在第二季度，增长主要由二手单位重返市场所引领。开发管道继续温和。目前约有1900万平方英