2025年欧洲房地产市场年中展望

智能投资 2025欧洲房地产市场展望年中回顾 ✲告欧洲 房地产 CBRE研究✲告2025年8月 智能投资2025年中期市场展望|欧洲 概述 欢迎来到CBRE2025欧洲房地产展望年中回顾。在本✲告中，我们重新回顾年初所作的预测，并分享对接下来几个月的看法。 尽管全球的不确定性增加经济,欧洲的消费者主导经济复苏仍在继续，但由于信心水平较低，步伐有所放缓。在欧央行今年早些时候已经降息四次的情况下，我们预计2025年还将再降息一次。英国央行已经降息两次，我们预计今年将再降息三次，符合市场预期。尽管当前全球紧张局势下，我们的经济前景有所缓和，但我们仍然预计GDP增长将比2024年有所改善。 资本市场活动已经取得势头，这得益于融资条件的显著改善。我们预计下半年将进一步改善，更有力的购买意愿将与日益增加的资产供应相匹配 ，部分原因是即将到来的一波贷款和股权到期。 关于行业驱动因素和租户市场，也出现了有趣的动态 。生存仍然供不应求，预计随着投资者越来越多地购买租赁资产并在最终业主市场出售它们，情况将进一步恶化。解决这种不平衡需要大胆的政府激励措施 。 物流回收已稳定，受持续不确定性影响，租户决策仍保持谨慎。空置率继续上升，但预计将在今年晚些时候达到峰值，因为建设活动放缓。 占领者关注顶级质量办公室空间加剧了中央商务区与次中心次级市场之间的差距。基于办公室的就业增长正在支撑需求，预计年内剩余时间的租金将进一步上涨。 欧洲国际游客数量的持续增长对...产生了积极的影响酒店行业。虽然RevPAR的增长速度与2024年相比有所放缓，但仍保持着健康的增长速度。新酒店开业放缓预计将支撑房价进一步上涨的压力。 供需之间存在严重的失衡现象数据中心行业，需求受到超大规模企业和人工智能热潮的推动。空置率已经处于历史低位，在今年后半段将继续压缩，进一步推动租金增长。 最后，可持续性对于投资者、贷款人和占用者而言，其持续变得越来越重要。欧洲在这个领域的领导地位使其能够吸引具有可持续发展意识的资本。 投资者兴趣最浓厚的是居住领域，更广泛的购买策略正在出现。物流显示出主要资产和二级资产之间日益扩大的差距，建筑规格的重要性日益增加。办公楼投资继续保持强劲势头，投资者回归该领域。与此同时，零售领域因有吸引力的入门收益率，大型购物中心交易出现复苏。 对旗舰店店型的持续关注零售地理位置导致了核心商业街的强劲需求，尽管次要场所滞后。零售公园是一个突出的细分领域，也是我们预计租金增长将持续超越的领域。 塔索斯·韦齐里迪斯 执行董事，研究主管，英国及爱尔兰与大陆欧洲 2. CBRE研究©2025CBRE,INC 01 经济展望 智能投资2025年中期市场展望|欧洲 经济展望 预测2025年1月 01 低通胀和低利率将推动增长由能源和商品价格下降推动的通胀回落，应使欧洲央行在本年底前将其主要再融资利率下调100个基点。较低的通胀将提振实际工资并增加消费。 02 劳动力市场紧张将成为增长约束低失业率和实际工资上涨将继续推动消费，但紧张的劳动力市场可能会限制企业的长期扩张。供给侧改革和生产率的提高可能是维持经济增长所必需的。 03不确定性上升使风险居高不下 政治不稳定和持续的地缘政治紧张局势对通胀预期和经济情绪构成风险。美国的可能关税可能是全球前景的一个下行风险。 年中评价 –期待的消费驱动复苏仍在进行中，但速度放缓。利率下降和实际收入增长仍在支持消费支出。–经过今年迄今的四次25个基点降息后，我们预计欧洲央行将在年底前再降息25个基点，将主要再融资利率维持在1.9%，因通胀仍持续徘徊在2%左右。 –我们预计英格兰银行将在年底前降息三次，使利率达到3.5 %，因通胀预计将在九月达到峰值，然后开始向2%波动。 —政策变化加快的步伐已经降低了商业情绪和长期增长预期。反过来，我们已下调了我们的就业预测，因为公司仍然保持谨慎，限制了中期内的就业增长。–我们预计德国的大规模财政刺激计划将有助于抵消贸易疲软带来的潜在负面拖累。 –美国总统特朗普和欧洲委员会主席乌尔苏拉·冯德莱恩已就几乎所有对美出口的欧洲产品征收15%关税达成原则性协议，钢铁、铝和药品除外。英国在5月达成了一个协议，对英出口到美国的商品设定了10%的关税，并有一些例外和豁免。–降低通胀的前景和降息预期有助于逆转德国三月财政政策声明后长期债务成本的增加。然而，全球不确定性增加继续是我们的展望的一个下行风险。 4CBRE研究 ©2025CBRE,INC. 智能投资2025年中期市场展望|欧洲 outlook因犹豫而软化 图1：按预测年份分列的2025年预测期望，西欧 图2：十年期政府债券收益率和预测（%） 6 6 5 5 4 4 3 3 2 2 1 0 1 -1 0 国内生产总值增长率CPI，年年均价 (%) 平均值(%) 一月 10年期国债 产率(%) 六月 ecb数量2025年剪辑 西欧 英国（2024年12月） 西欧(2024年12月) 英国 注意：西欧包括比利时、丹麦、芬兰、法国、德国、爱尔兰、意大利、卢森堡、荷兰、挪威、葡萄牙、西班牙、瑞典和瑞士。资料来源：CBRE预测，牛津经济学 增长预测下调 2024年第二季度的乐观预期——这被我们最初2025年的预测所考虑——在全球当前紧张局势面前已经回落。 预测 中东欧经济预计将实现最强劲增长，因为它们的经济发展持续获得动力。 强有力的货币和财政政策应对帮助维持了欧洲的势头 ，随着政策利率持续下降，公共支出推动投资增长。 债券收益率将保持高位 年初，较低的通胀预期和降息预期帮助逆转了三月德国财政政策宣布后较长期债务成本的增加。 2002年Q2 2003年第二季度Q22004 2005年第二季度 2006年第二季度Q22007 2008年第二季度Q22009 2010年第二季度 2011年第二季度 2012年第二季度 2013年第二季度 2014年第二季度 2015年第二季度 2016年第二季度 2017年第二季度 2018年第二季度 2019年第二季度 2020年第二季度 2021年第二季度 2022年第二季度 2023年第二季度 2024年第二季度Q22025 2026年第二季度 2027年第二季度 通过全年的其余时间，全球通胀的担忧加剧意味着我们现在预计中长期利率将相对于之前的周期有所上升 。 5CBRE研究 ©2025CBRE,INC. 02 资本市场 智能投资2025年中期市场展望|欧洲 资本市场 预测2025年1月 01 交易活动改进 欧洲房地产交易市场预计将在2025年继续改善，因为买卖价差将进一步收敛。主要需求驱动因素是更多产品即将上市、融资条件改善以及对大型交易的需求日益增长。 02 国际资本回流 2025年预计将迎来国际资本的进一步回流，这得益于相对较低的借贷成本和有利的欧元-美元汇率。其中大部分资金将用于增值和机遇型策略。为实现中高双位数的目标杠杆回✲，这部分资本需要在价格完全恢复之前进行部署。 03 资本价值逐渐恢复 所有行业都呈现出积极的势头，资本价值预计将从2024年的低谷逐渐改善。这得益于租金增长和收益率稳定，一些市场已显示出收益率收窄的早期迹象。 年中评价 –尽管一月份固定收益市场出现波动，市场开局强劲，Q1业绩表现良好。四月份美国宣布reciprocaltariffs（✲复性关税）后，Q2决策放缓。然而，六月份交易活动增加，欧洲投资情绪积极。 ——跨境资本（起源地位于欧洲以外）已录得最快复苏。自2024年第一季度触底以来，跨境资本流动增长了20%，相比之下，国内资本增长了13%，欧洲内部的跨境资本增长了5%。然而，欧元-美元汇率变得略微不利于投资，这可能会影响2024年下半年的投资。 –主要办公资本价值经历了最强复苏，自2023年底的低谷以来，截至2025年第二季度，价值增长了13%。其他行业——多家庭、工业和零售——的价值复苏了5%至10%。 —融资条件已实质性改善。尽管五年互换率大多持平，但利差收窄抵消了这一影响，导致借贷成本下降，尤其是在欧元计价国家。 ——跨境资本流动增加，私募股权活动再度活跃，规模上升25%。许多私募股权公司总部设在美国。 —恢复的价值主要是由租金增长驱动的。尽管一些市场✲告称收益率收窄，但今年前六个月，在欧洲层面的收益率对价值的影响约为1%。需要注意的是，这些价值指的是市场的高端部分，其他板块的复苏可能会更加迟缓。 —上市公司活动出现更强劲的复苏，自低谷以来交易量增长了144%。我们预计该群体将保持活跃，因为他们能以相对较低的资本成本，在当前的利率环境下直接获得资金。 7CBRE研究 ©2025CBRE,INC. 智能投资2025年中期市场展望|欧洲 情绪似乎已从最初的关税影响中恢复过来 图3：资本价值变化（指数，2019年12月=100） 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 50 所有财产 工业与物流 办公室 零售-高街 来源：CBRE研究 2025年下半年前景看好 尽管自2024年强劲收官以来市场有所放缓，我们仍在欧洲看到了活跃的交易活动。欧洲大陆的投资数据显示，2025年第二季度同比上涨了6%。在关税不确定性打击sentiment之后，这一结果是积极的，显示出了市场的韧性以及投资者在当前市场环境下完成交易的承诺。然而，英国的投资活动却有所减弱，那里的五年期掉期利率比欧元区国家高出约200个基点。 H2的前景良好，随着信心的恢复，销售活动有望回升，一些投资者明确表达了对欧洲的积极态度。2025年是贷款和股权到期的重要年份，随着需求的反弹，目前将有更多产品上市，从而创造相当多的交易机会。 行业展望 Theresurgencein办公室2025年初的销售预计将继续，因为越来越多的投资者正在重新将目光投向该行业。生存正观察到投资者以多种策略进入该领域，例如BTR、平台/M&A交易、固定资产以及涵盖学生住房至养老生活的各类资产私有化。零售该板块正凭借有利的入场收益率和核心细分市场的坚实基础而稳步发展。物流投资者将继续关注低迷的占有市场，关税担忧和宏观经济不确定性使他们更加谨慎，尤其是在二级资产方面。 酒店正因运营改进的潜力，我们正在看到人们对增值投资的显著兴趣。随着公司对人工智能的支出不断增加，投资者的需求也在数据中心将保持强劲。 8CBRE研究 ©2025CBRE,INC. 03 生存 智能投资2025年中期市场展望|欧洲 生存 预测 01 日益严重的住房短缺 欧洲的住房短缺估计占住房存量的3.5%，相当于大约需要960万套住房。这种情况预计会因为新建筑许可证的发放水平下降而加剧，尽管需求在上升。预计到2025年，住房供应量将达到期望水平的64%，尽管存在现有的生产目标和刺激计划。 02 价格合理性挑战与监管 不断上涨的租金成本和紧俏的市场正在加剧租户的可负担性问题，尽管过去的措施如租金管制已被证明可能使情况恶化，但这引发了关于监管干预的讨论。私营化增加和租赁选择减少进一步使可负担性形势复杂化，并使租金价格激增的风险加大。 03私有化加剧了可负担性问题 利率上升（2022-2023年）与欧洲租金管制扩张相结合，显著加大了自有住房与租赁住房之间的价格差距。这一转变预计将激励投资者采取私有化策略，减少租赁住房的供应。这将加剧租赁市场现有的可负担性挑战。 2025年1月年中评价 –2024年，发放许可证的数量继续下降，仅达到目标水平的60.5%。2025年的早期指标显示这一趋势仍在继续。此外，住房需求仍在增加，部分原因是移民率很高。–移民和住房市场继续主导国家和地方选举议程，政府正探索激励措施以增加住房供应。然而，在未来几年，住房短缺预计将超过一百万套住房。 –部分原因是住房持续短缺，关于可负担性的辩论仍然存在。然而，根据牛津经济学的最新预测，欧盟收入增长（2025年同比增长4.6%）和租金增长（根据CBRE的预测增长4.3%），可负担性总体上似乎略有改善。–住房