房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 4 保利发展（600048.SH） 2024年04月23日 投资评级：买入（维持） 日期 2024/4/23 当前股价(元) 8.04 一年最高最低(元) 15.20/7.74 总市值(亿元) 962.42 流通市值(亿元) 962.42 总股本(亿股) 119.70 流通股本(亿股) 119.70 近3个月换手率(%) 55.07 股价走势图 数据来源：聚源 《销售下滑龙头地位稳固，股份回购有序推进—公司信息更新报告》-2024.3.7 《结算业绩承压，分红比例提升—公司信息更新报告》-2024.1.22 《销售龙头拿地加强，回购加增持坚定发展信心—公司信息更新报告》-2024.1.8 营收增长利润承压，行业龙头分红比例提升 ——公司信息更新报告 齐东（分析师） 胡耀文（联系人） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790122080101  经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级 保利发展发布2023年年报。公司行业龙头地位稳固，土储结构持续优化，融资渠道畅通，资金优势明显，将持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。受行业销售低迷、公司销售规模下降影响，我们维持2024-2025并新增2026年盈利预测，预计2024-2026年公司归母净利润分别为131.9、142.5、151.6亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.27元，当前股价对应PE估值分别为7.3、6.8、6.3倍，公司销售排名榜首，投资强度逆势提升，看好市占率持续提升，维持“买入”评级。  项目结转毛利率承压，营收增长利润下降 公司2023年实现营业收入3468.28亿元，同比增长23.42%；实现归母净利润120.67亿元，同比下降34.13%；实现经营性净现金流139.30亿元，基本每股收益1.01元，结转毛利率16.02%，同比下降5.99pct。公司营业总收入增长主要由于房地产项目结转规模提升，利润下降主要由于低利润项目结转占比提升，结转毛利率下降，同时对存货和长期股权投资计提减值合计约50亿元。  销售龙头地位稳固，土储结构持续优化 公司2023年签约面积和金额分别为2386万方和4222.4亿元，核心38城销售贡献近9成，行业龙头地位稳固；市占率提升2.0pct至3.6%，市占率超10%的城市共27个。公司全年销售回笼率102%，其中当年销售回笼率78.3%，同比提升11.2pct。公司2023年拿地总价1632亿元，拿地强度38.7%；权益地价1359亿元，同比增长26%，权益比83%，新增项目税前成本利润率平均超15%，盈利确定性较强。截至2023年末，公司土储建面7790万方，核心38城占比近7成。  现金分红比例提升，负债结构持续优化 公司2023年资产经营水平全面提升，已开业资产回报率同比提升0.5pct至2.7%，截至2023年末在管面积435万方，同比增长12%。根据2023-2025年股东回报规划，公司将现金分红比例从20%提升至40%，同时推动大股东增持不超过20亿元的回购方案，展现央企担当和行业引领者风范。截至2023年末，公司剔预资产负债率67.14%、净负债率61.20%，分别较年初下降1.56、1.34和2.37pct，现金短债比1.28；有息债务余额3543亿元，较年初减少271亿元，综合融资成本下降36BP至3.56%，年内新增融资1371亿元，综合成本3.14%。  风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。 财务摘要和估值指标 指标 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 281,017 346,828 383,164 403,876 416,698 YOY(%) -1.4 23.4 10.5 5.4 3.2 归母净利润(百万元) 18,320 12,067 13,195 14,245 15,163 YOY(%) -33.1 -34.1 9.3 8.0 6.4 毛利率(%) 22.0 16.0 16.2 16.8 17.3 净利率(%) 6.5 3.5 3.4 3.5 3.6 ROE(%) 8.4 5.3 5.5 5.7 6.0 EPS(摊薄/元) 1.53 1.01 1.10 1.19 1.27 P/E(倍) 5.3 8.0 7.3 6.8 6.3 P/B(倍) 0.5 0.5 0.5 0.4 0.4 数据来源：聚源、开源证券研究所 -60%-40%-20%0%20%2023-042023-082023-12保利发展沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 公司信息更新报告 公司研究 公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 4 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 利润表(百万元) 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 流动资产 1300401 1268539 1622838 1698844 2038139 营业收入 281017 346828 383164 403876 416698 现金 176537 147982 300131 474433 657610 营业成本 219228 291308 321083 335850 344686 应收票据及应收账款 4054 3822 5013 4416 5227 营业税金及附加 13121 10259 11857 13530 14168 其他应收款 157426 150388 189674 168770 201054 营业费用 7530 8876 10077 10905 11459 预付账款 22556 21635 27186 24274 28820 管理费用 4744 5159 5824 6179 6417 存货 877893 869508 1024788 950218 1067851 研发费用 1238 86 1425 1556 1638 其他流动资产 61934 75203 76045 76732 77577 财务费用 3686 4391 4177 4417 4641 非流动资产 170952 168373 178728 191315 206245 资产减值损失 -1156 -5045 -4598 -4443 -3750 长期投资 106250 104296 104134 103792 103209 其他收益 239 132 177 183 183 固定资产 10147 8362 9905 12813 17218 公允价值变动收益 -142 16 43 41 -10 无形资产 371 373 368 318 261 投资净收益 4201 2212 2407 2111 1878 其他非流动资产 54185 55341 64321 74392 85557 资产处置收益 113 232 88 112 136 资产总计 1471353 1436912 1801565 1890159 2244383 营业利润 34693 24318 26681 29299 31970 流动负债 842280 813731 1038616 983652 1194918 营业外收入 781 572 569 608 633 短期借款 1197 5213 5213 5213 5213 营业外支出 174 264 180 191 202 应付票据及应付账款 162704 173734 197092 190788 207297 利润总额 35301 24626 27069 29716 32400 其他流动负债 678379 634784 836310 787651 982407 所得税 8313 6727 7579 8320 9072 非流动负债 306923 286154 406433 533742 658400 净利润 26987 17899 19490 21396 23328 长期借款 300199 280516 400796 528105 652763 少数股东损益 8667 5832 6295 7150 8165 其他非流动负债 6725 5637 5637 5637 5637 归属母公司净利润 18320 12067 13195 14245 15163 负债合计 1149204 1099885 1445049 1517395 1853318 EBITDA 50650 39776 35223 38126 41126 少数股东权益 125922 138484 144779 151929 160094 EPS(元) 1.53 1.01 1.10 1.19 1.27 股本 11970 11970 11970 11970 11970 资本公积 17626 17488 17488 17488 17488 主要财务比率 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 留存收益 157581 163993 177363 191975 207536 成长能力 归属母公司股东权益 196228 198543 211738 220836 230971 营业收入(%) -1.4 23.4 10.5 5.4 3.2 负债和股东权益 1471353 1436912 1801565 1890159 2244383 营业利润(%) -30.2 -29.9 9.7 9.8 9.1 归属于母公司净利润(%) -33.1 -34.1 9.3 8.0 6.4 获利能力 毛利率(%) 22.0 16.0 16.2 16.8 17.3 净利率(%) 6.5 3.5 3.4 3.5 3.6 现金流量表(百万元) 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E ROE(%) 8.4 5.3 5.5 5.7 6.0 经营活动现金流 7422 13930 13830 12260 13890 ROIC(%) 6.5 5.0 3.4 2.8 2.4 净利润 26987 17899 19490 21396 23328 偿债能力 折旧摊销 1691 1758 1639 2256 3210 资产负债率(%) 78.1 76.5 80.2 80.3 82.6 财务费用 3686 4391 4177 4417 4641 净负债比率(%) 63.6 61.2 57.8 58.0 58.3 投资损失 -4201 -2212 -2407 -2111 -1878 流动比率 1.5 1.6 1.6 1.7 1.7 营运资金变动 -21751 -13076 -9094 -13690 -15440 速动比率 0.4 0.4 0.5 0.7 0.7 其他经营现金流 1010 5170 25 -9 29 营运能力 投资活动现金流 637 7266 -9455 -12580 -16135 总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 资本支出 186 179 11192 14422 17975 应收账款周转率 77.8 88.2 86.9 85.8 86.6 长期投资 -4363 3287 162 342 583 应付账款周转率 1.5 1.7 1.7 1.7 1.7 其他投资现金流 5186 4158 1575 1500 1257 每股指标（元） 筹资活动现金流 -3015 -49962 147774 174622 185423 每股收益(最新摊薄) 1.53 1.01 1.10