版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/6克而瑞研究中心【小阳春系列】南京3月新房来访快速回升、个别项目热销，但二手仍冷淡中国房地产研报2024年3月 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/6克而瑞研究中心南京3月新房来访快速回升、个别项目热销，但二手仍冷淡文/杨科伟俞倩倩3月恰逢“金三”传统营销旺季，伴随着房企推盘积极性大幅回升，各城市“小阳春”成色几何？我们将聚焦当前市场明显回暖的重点城市，进行逐一分析。第二篇来看南京市场，3月初两个摇号盘点燃“金三”市场，究竟是个例还是小阳春即将到来的先兆，春节后新房和二手房市场又有哪些显著特征呢？一、3月新房周均成交持平1月，3月上旬开盘去化率反弹至2022年来新高新房市场节后逐步修复至节前水平，受房企折扣力度增强+核心区热点楼盘入市拉动项目来访、去化增至阶段性高位。具体来看，一是新房成交均价趋势性下行，周度成交量与节前2024年1月周均持平；与2023年年末和2023年春节后复苏情况相比仍有明显差距。据CRIC监测数据，2024年第8周-第10周周均成交套数为488套，而2024年1月周均成交为383套，2023年四季度周均成交高达达1145套。而对比2023年春节后新房成交复苏情况，2023年第5周便已飙升至1136套，且呈现出逐周递增态势，至第9周已达2016套，而2024年第10周仅成交509套，与成交高位仍有明显差距，回暖动力不足。图：南京2023年以来周度商品住宅成交套数变动情况（单位：套）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二是从项目开盘来看，平均去化率触底反弹至2022年以来月度新高。2024年1-2月开盘去化率仅为9%和1%，已跌至底部，不过从3月已经开盘的4个项目来看,因节后江宁、建邺等核心区热点楼盘入市，拉动去化率回升至34%，为2022年以来月度新高。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/6克而瑞研究中心图：南京2022年以来月度开盘去化率变动情况（单位：套，%）备注：3月数据截止至3月10日数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统聚焦项目层面，3月已经开盘的4个项目中，两个去化率不足10%，两盘热销，触发摇号。其中联发华发嘉和华府项目3月1日首开，吸引了129组客户抢102套房，开盘首日去化率高达7成；而3月7日，河西南千万级豪宅纯新盘源尚丹若成功摇号，成为“金三”第二个摇号盘，摇号中签率约为62%。表：南京2024年3月热销项目开盘去化情况（单位：元/平方米，套）项目名称区域板块开盘时间销许均价开盘套数去化套数去化率联发华发嘉和华府江宁江宁2024-3-1428001027170%源尚丹若府建邺河西2024-3-954616622540%备注：3月数据截止至3月10日数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统两个摇号盘的共同点均为热点片区内纯改善楼盘，定位高端，产品力较佳联发华发嘉和华府户型面积段跨度为119-175平，南向立面玻璃面占比最高达到57%，拥有高阶全龄会所，景观同源高奢酒店，且精装硬核。而源尚丹若府项目主力户型建面约198平标准改善户型加上品质在线的约9000平“凤栖丹若”主题的森系园境和约1800平会所，也吸引了一大波改善客青睐。三是从前端指标项目来访、认购来看，节后快速反弹至高位：据CRIC监测的230余个重点项目显示，节后来访、认购节节攀升，特别是进入3月以来，近2周来访量分别飙升至10096组和11909组，认购量也达到了348套和466套，已接近去年9-10月高位。究其原因，2月底至今，主城诸多项目推出重磅优惠政策刺激成交，如南部新城云锦四季、铁心桥伟星时代悦峰、江北越江时代等，推出最低7折左右优惠，刺激市场，中介带访客户明显增加，同时认购量同步上行。同时春节及节前受市场情绪影响，部分客户购房需求延后，本次市场房情绪略有回温，加上媒体宣传发酵及开发商政策力度到位，约访成功率增加，客户看房欲望回升。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/6克而瑞研究中心图：南京230余个重点监控项目近期来访及实时认购走势（单位：组，套，%）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、二手房供需两淡，新增挂牌量回落、成交量价齐跌暂未修复至节前水平反观二手房市场，虽然较春节周有所放量，但整体回升幅度和绝对量水平尚不及节前，市场韧性较新房而言略显不足。据CRIC监测数据，2024年第8周-第10周周均成交套数为1405套，与2024年1月周均1705套尚有明显差距，与2023年春节后逐周攀升的趋势相比，暂未出现明显上行征兆。图：南京2023年以来周度二手住宅成交套数变动情况（单位：套）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统事实上，南京二手房市场当前迎来了供需两淡行情，据CRIC监测数据，2月末南京二手房挂牌量166806套，环比下降0.13%，已连降4个月。从挂牌行情来看，挂牌量受春节假期影响更为明显， 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/6克而瑞研究中心月度新增挂牌量创近年来新低，且由于目前市场可售房源过剩，也降低了业主的挂牌积极性。从成交端来看，即便价格下行，也难以刺激成交放量。据CRIC监测数据，2024年前2月二手住宅月均成交仅6113套，创下了2019年以来月均成交套数新低，二手住宅成交均价更是自2021年以来逐年下行，由28701元/平方米降至25135元/平方米。图：深圳2020年以来月度二手住宅成交均价变动情况（单位：元/平方米）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统三、预判：3月新房供求有望修复但回升空间有限，二手或将延续低迷行情南京楼市在春节后出现回升，主要是受到春节假期基数较低影响，从新房和二手房复苏情况来看，新房韧性略强于二手，已恢复至2024年1月水平，不过与去年年末尚有差距。二手房供需两淡，挂牌量下降，即便以价换量也难以撬动成交。预判后市，经历1-2月的持续筑底，3月供求有望修复，环比持增，但同比仍将延续降势，整体回升空间有限，“小阳春”成色一般。一方面，个别楼盘热销并不能代表整体市场回暖，尤其是热点片区的网红盘因供应稀缺，配套健全、产品力俱佳等因素吸引改善客群入场，但仔细分析便可发现，即便报名客户数量远高于推盘房源量，两楼盘仍未实现开盘即售罄，可见客户心态已从“一房难求”向“挑挑拣拣，优中选优”转变。此外，从房企推盘策略也可看出，房企对市场相对保守，每次推盘量均在百来套，更多采取“小步快跑”策略，保持去化稳步放量。另一方面，新房高库存、二手房量价齐跌等市场现状加剧购房者观望情绪，据CRIC监测，截止2月南京新房在售库存802万㎡，去化周期22.6个月，库存和去化周期高位震荡。加之宽松政策基本见底，对于整体楼市的支撑作用在减弱。值得关注的是，近年来南京二手住宅成交均价持续下行，而成交量也未有显著增长，月均成交6000余套，与高峰期9500多套已不可同日而语，受经济持续低迷，刚需购买力降级等影响，预期2024年南京二手房成交仍将延续筑底行情。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/6克而瑞研究中心