【小阳春系列】深圳3月二手成交、新房来访认购均达半年高位
版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/5克而瑞研究中心【小阳春系列】深圳3月二手成交、新房来访认购均达半年高位中国房地产研报2024年3月 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/5克而瑞研究中心深圳3月二手成交、新房来访认购均达半年高位文/杨科伟俞倩倩3月恰逢“金三”传统营销旺季，伴随着房企推盘积极性大幅回升，各城市“小阳春”成色几何？我们将聚焦当前市场明显回暖的重点城市，进行逐一分析。第一篇来看深圳市场，春节后无论是二手住宅成交还是新房项目来访、去化均呈现出快速反弹，究竟其当前市场复苏有何典型特征，3月“小阳春”是否可期？一、挂牌量增价跌、七成业主降价刺激二手房周均成交超去年四季度周均春节之后，二手住宅成交大幅反弹，周均成交量已超去年四季度周均水平。据CRIC监测数据，2024年第8周-第10周（2.19-3.10，下同）周均成交套数已达760套，超过了2023年四季度周均成交749套，达到了阶段性高位。图：深圳2023年以来周度二手住宅成交套数变动情况（单位：套）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统深圳二手房市场能快速复苏与节后挂牌量增价跌密不可分，业主对后市房价看跌，在节后纷纷采取抛售策略，挂牌量激增，第8周-第9周每周新增挂牌量均超2200套，达到阶段高位，且业主多数想蹭这一波行情回暖卖房，七成以上业主降价，叠加节前限购优化政策及20日贷款利率大幅下调，二手房成交量呈快速回升势头。图：深圳2023年以来周度二手住宅挂牌套数变动情况（单位：套） 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/5克而瑞研究中心数据来源：第三方平台，CRIC整理事实上，深圳二手住宅成交均价早在2023年10月开始，至2024年3月已经连跌半年，目前已跌破6万元/平，回归至2022年水平。图：深圳2020年以来月度二手住宅成交均价变动情况（单位：元/平方米）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统而微观层面来看，二手小区降价消息更是不绝于耳，尤其是学区房概念炒作泡沫被挤出，当前房价与高峰期相比更是有腰斩的情况发生。典型代表为八卦岭宿舍，因2020年荔园小学八卦岭校区确定，房价一度从5万元/平方米上涨到最高峰的15.54万/平方米，随着这三年深圳楼市的暴跌加上学区房众多利空，八卦岭宿舍也成为深圳跌幅领头羊，目前成交一套32平方米户型，单价仅4.22万元/平方米，跌幅达到惊人的73%，创下深圳跌幅之最。再如诺德假日小区，89平户型从最高峰的1500多万元/套跌到现在的800多万元/套，虽然下跌比例只有40%，但是总价跌了700万元/套。二、新房回暖程度不及二手，网红盘来访、认购飙升暂未在成交端体现 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/5克而瑞研究中心新房市场节后也呈现出快速反弹，但回暖程度也不及二手房。主要体现在以下几方面：一是备案情况来看，新房成交均价略有回落，当前周度成交量尚未达到节前2024年1月和2023年四季度周均水平；与2023年春节后复苏情况相比也有明显差距。据CRIC监测数据，2024年第8周-第10周周均成交套数为380套，而2024年1月周均成交为647套，2023年四季度周均成交高达达895套。而对比2023年春节后新房成交复苏情况，2023年第5周-第10周基本呈现出逐周递增态势，而2024年第10周环比由增转降，甚至已低于第8周成交套数绝对量。图：深圳2023年以来周度商品住宅成交套数变动情况（单位：套）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二是从项目开盘来看，平均去化率回升主要还是因基数较低缘故。2024年1-2月开盘去化率仅8%，已跌至2022年以来低位，从3月已经开盘的3个项目来看，去化率基本回升至30%左右，与去年年末基本持平。表：深圳2023年以来月度开盘去化率变动情况（单位：套，%）备注：3月数据截止至3月10日数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统三是从前端指标项目来访、认购来看，节后快速反弹至高位：据CRIC监测的重点项目数据显示， 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/5克而瑞研究中心节后2周来访量分别飙升至3830组和4711组，认购量也达到了196套和229套，3月第二周来访量和认购量分别为5300组和268套，已处半年来高位。当前流量盘周成交15-23套，已达去年小阳春水平，楼盘间两级分化严重，只有流量盘在攀升，其他盘来访、认购仍处低位。图：深圳重点监控项目近期来访及实时认购走势（单位：组，套）数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统三、预判：3月热盘托举或带动新房成交维稳，二手热度能否传导至新房存疑深圳楼市在春节后出现了回升，主要由新政刺激（优化住房限购政策，深户购房取消社保年限要求，落户即可买房；非深户购房社保年限由5年改为3年。5年期及以上LPR降25BP，五年期深圳房贷基准利率3.95%，降至历史最低位。）、居民陆续返深、多个网红盘以价换量、价格普降等综合作用所致，而从前端指标项目来访、认购情况来看，“金三”成色可期，尚可维持当前市场热度。不过若从回暖持续性来看依旧存疑：一方面二手房成交热度能否传导至新房存疑，当前业主普遍看空后市，降价抛售，更多是争取快速变现，避免资产贬值，这也意味着其出售了房屋之后，短期内或将不会购置新房，因而“卖旧买新”置换需求对新房成交支撑作用相对有限。另一方面，当前新房成交复苏不及预期，也与经济低迷，居民购买力疲软等现实问题密不可分，若后续无密集利好政策叠加，扩充居民购买力，2024年全年新房成交或将低于2023年。
