小阳春系列（一）上海高端、深圳中 改、广州刚需成交领跑

2025年前2月，中国房地产市场延续止跌企稳态势，百城成交规模与去年同期基本持平，但重点一二线城市中仍有16城累计同比持增。其中，上海、广州、深圳等核心城市新房成交表现突出，累计同比增幅均超2成。

核心城市成交结构特征：

1. 成交规模与月度变动

   • 一线城市韧性较强，上海、广州、深圳成交月均值较2023年分别增长23%、38%、8%，显示市场筑底企稳迹象。深圳前2月成交月均值已超2023年全年水平。

2. 总价段分析

   • 上海：高端购买力坚挺，总价1000-3000万成交占比升至22.79%（+3.32pcts），中改需求（600-800万）显著下滑。
   • 深圳：中改需求缩水，但200-400万（占比近3成，+3.76pcts）和100-120平（+3pcts）刚需刚改户型成交活跃。
   • 广州：极致刚需驱动，200万以下成交占比增长显著（+2.08pcts），中改（500-600万）和高改（1000-3000万）需求均下降。

3. 面积段分析

   • 广州：80-90平刚需户型（+1.26pcts）成交占比增长突出，受供给结构影响。
   • 深圳：100-120平三居室（+3pcts）成交活跃，满足刚改“一步到位”需求。
   • 上海：中高改需求旺盛，120-140平成交占比增幅居前。

4. 区域分布

   • 次核心区成交占比提升，上海杨浦区（+2.01pcts）、广州越秀区（+2.35pcts，受君悦府集中供应带动）、深圳坪山区（+1.31pcts）增幅居前。

后市预判：

• 上海：新房成交暂未恢复至2023-2024年水平，放量依赖供给质量。
• 深圳：新政利好下，刚需刚改购买力有释放空间。
• 广州：成交增长持续性待观察，当前上升主要受低基数影响。