京沪蓉二手高端改善成交领跑、刚需持续降级

2025年1月，成都、上海、北京三城二手高端改善成交领跑，京沪蓉单月成交均突破百万方，市场份额高于新房。三城二手房成交结构呈现差异化特征：

1. 成交规模与市场份额：成都、上海、北京三城二手房成交规模遥遥领先，占全国重点35城比重高达26%。三城二手房成交占比分别增长10pct、17pct和8pct，较2022年分别增长10pct、17pct和8pct。

2. 总价段特征：

   • 成都：“两头翘”特征明显，100万以下成交占比增长显著（1.2pct），100-200万段跌幅最显著（-2.3pct），200-800万中改高改占比小幅增长，1000万以上占比无变化。
   • 上海、北京：刚需购买力增长疲软，200万以下成交占比稳中有降（-1.6pct、-0.7pct），中改600-800万元和高改1000-3000万元增幅显著（0.8pct、1.4pct）。

3. 面积段特征：

   • 成都：70㎡以下极致刚需占比增长（1.1pct），上海、北京70㎡以下占比下滑，100平以上普涨，140-160㎡和>180㎡需求旺盛。
   • 上海、北京：高改和豪宅需求旺盛，140-160㎡和180㎡以上成交占比增幅居前。

4. 热销项目：

   • 成都：刚需小户型依托降价跑量，典型项目成交均价小幅回调（3%以内），成交量翻番。
   • 上海、北京：高端住宅“越涨越买”，量价齐涨，热点片区140㎡以上保值增值性良好，如上海浦江华侨城成交均价上涨19%，成交量增幅32%。

5. 后市预判：

   • 京沪蓉：短期延续震荡行情，高改和顶豪需求稳定，成交占比稳中有增，受新房供应影响；成都若延续降价策略，刚需入市将带动一波交易；京沪市区和远郊老破小去化压力较大。