上半年，京沪杭蓉领跑土拍市场

上半年土地出让金止跌回升，城市间分化明显

• 拐点出现：2023年1-6月土地出让金1.19万亿元，同比增长12%，结束连续四年下跌趋势。
• 原因：核心城市加大核心地块推地力度，限价政策取消后开发商高溢价率抢夺核心地块。
• 城市分化：重点城市土拍金额集中度提升，出让金TOP3、TOP5、TOP15城市占据全国1/4、1/3、1/2市场份额，较去年同期提升6-9个百分点。
  • 领先城市：杭州、北京、上海、成都出让金、溢价率双高；苏州、重庆溢价率超5%；南京、广州、西安出让金体量高但溢价率偏低。
  • 其他城市：台州、宁波、济南、温州溢价率较高，多属浙江。
• 区域表现：浙江、北京、上海、广东、四川表现较好（出让金同比超20%，城投占比低于20%）；江苏成交体量高但城投占比相对高；江西、吉林、陕西、山东等地出让金同比降幅超25%。

下半年核心城市供地力度可能减弱，关注上海7月土拍

• 供地趋势：7月供地起始价2142亿元，同比下滑11%，环比下滑29%，整体供地力度减弱。
• 城市对比：高价地块供给集中在上海（4块起拍价超20亿元，合计175亿元），苏州、杭州各有1块高价地；其他热门城市供地较少。
• 市场预测：
  • 7月出让金环比大概率负增长，同比或持平去年同期（下限-11%）。
  • 核心城市供地或呈现“前高后低”，前期高品质土地吸引市场化房企竞争，有利于年末商品房预售和销售额。
  • 下半年市场化房企拿地规模可能下滑，城投公司可能替代在非核心城市拿地，四季度（尤其是11-12月）城投拿地占比或超60%（三四线城市超80%）。
• 产品转向：上半年多次楼面价地王意味着未来豪宅产品供应增加，市场从“刚需产品”转向“豪宅产品”，需关注去化情况。

风险提示

• 中指院土地出让明细数据存在偏差。
• 城投判别存在偏差。