上半年，京沪杭蓉领跑土拍市场

评级及分析师信息 连跌四年后，今年1-6月土地出让金1.19万亿元，同比增长12%，迎来拐点。重点城市拉动明显，出让金TOP3、TOP5、TOP15的城市占据全国1/4、1/3、1/2的市场份额，较去年同期有6-9个百分点的提升。 分析师：姜丹邮箱：jiangdan3@hx168.com.cnSAC NO：S1120524030002联系电话：021 5038 0388 具体城市上，杭州、北京、上海、成都与其他城市拉开较大差距，出让金、溢价率双高，扣除这四城后，1-6月出让金同比增长0.4%。扣除出让金TOP15城后，1-6月出让金下滑6%。 分析师：黄晓曦邮箱：huangxx1@hx168.com.cnSAC NO：S1120524040002联系电话：021 5038 0388 ►下半年，核心城市供地力度可能减弱，关注上海7月土拍 根据供地数据，7月供地起始价2142亿元，同比下滑11%，环比下滑29%，整体供地力度已经减弱。 热门城市供地热度能否延续？从起拍价超过20亿元的高价地块供给来看，7月高价地主要集中在上海，别的热门城市供地数量较少。7月上海供地起始价同比大幅增长156%，环比增长18%，推地涉及南京西路、北外滩等核心位置。此外在 苏州、杭州各有1块高价地供给，起拍价分别为43亿元，27亿元。 今年核心城市供地或呈现前高后低，前期推出高品质土地，吸引市场化房企竞争获取，有利于年末形成商品房预售供 给，拉高全年地产销售额。在上半年储备一定体量存货之后，下 半 年市场化房企拿地规模可能下滑，与之替代的可能是城投公司进入土拍市场，在非核心城市获取土地。根据2021年以来的历史规律，每年四季度，尤其是11-12月，城投拿地占比往往抬升，基本可以达到60%以上，部分三四线城市达到80%以上。 风险提示 中指院土地出让明细数据存在偏差。城投判别存在偏差。 1.上半年，土地出让金止跌回升，城市间分化明显 自2020年出让金达到峰值8.2万亿元后，连跌四年，在今年1-6月土地出让金1.19万亿元，同比增长12%，迎来拐点。止跌回升的背后，主要有两方面原因，一是由于核心城市加大核心地块推地力度，二是由于限价政策取消后，开发商高溢价率抢夺核心地块，提高产品力，打造豪宅标杆产品。 在此背景下，今年土拍市场分化明显，重点城市土拍金额集中度提升。出让金TOP3、TOP5、TOP15的城市基本占据全国1/4、1/3、1/2的市场份额，较去年同期有6-9个百分点的提升。 资料来源：中指院，华西证券研究所 资料来源：中指院，华西证券研究所 从土拍出让金、溢价率两方面，可筛选出今年土地市场表现较好的城市。1-6月出让金200亿元以上的城市11个，其中杭州、北京、上海、成都与其他城市拉开较大差距，出让金、溢价率双高，其次为苏州、重庆，溢价率超过5%，也存在一定热度，南京、广州、西安溢价率偏低，但出让金体量较高，在285-310亿元之间。出让金100-200亿元的16个城市中，溢价率较高的城市有台州、宁波、济南、温州，多数属于浙江。 资料来源：中指院，华西证券研究所 扣除杭州、北京、上海、成都（与其他城市拉开明显差距）后，1-6月出让金8338亿元，同比增长0.4%。扣除出让金TOP15城后，1-6月出让金5823亿元，同比下滑6%。 基于城市表现，可以对应到各省今年土拍表现，浙江、北京、上海、广东、四川五省相对较好，尤其是浙江、北京、上海市场化拿地力量强，1-6月出让金700-2200亿元之间，同比增速均超过20%，且城投拿地占比低于20%；其次为广东、四川，出让金体量在650-800亿元之间，同比增速均超过40%，城投拿地占比位于20-40%之间。江苏虽然成交体量也在高位，1-6月出让金仅次于浙江，近1500亿元，但城投拿地占比相对高。 同时，仍有近1/2的省市土地市场偏弱。14个省市1-6月出让金同比为负，4个省市出让金同比降幅超25%，分别是江西、吉林、陕西、山东。 2.下 半年，核心城市供地力度可能减弱，关注上海7月土拍 回顾上半年单月成交规模，6月是出让金体量最高的一个月，其次为1月、3月。从原因看，6月、3月有季末冲量因素，1月出让金较高，主要是由于去年年底供给 地块跨年到1月成交。从增速来看，6月出让金同比大幅增长20%，由负转正（5月同比-3%），上半年仅5月出让金同比为负，其他月份均为正。 展望7月土拍市场，基于供地数据进行估算，即通过已经公开披露的供地公告进行统计。从历史规律来看，“供地起始价同比”、“成交价同比”走势存在较强相关性。2025年7月供地起始价2142亿元，同比下滑11%，环比下滑29%，整体供地力度已经出现减弱。 供给环比大幅下滑，意味着7月出让金环比大概率为负，也符合历史规律，2020-2024年7月出让金约为6月的50%-91%。同比方面，由于24年7月基数较低，且今年以来土拍市场相对较好，成交价同比往往高于供地起始价同比，今年7月土拍同比未必为负，有可能基本持平去年同期，下限可能是-11%（参考供地同比）。 资料来源：中指院，华西证券研究所 热门城市供地热度能否延续？从起拍价超过20亿元的高价地块供给来看，7月高价地主要集中在上海，别的热门城市供地数量较少。上海第六批次集中供地在7月下旬拍卖，其中4块土地起拍价高于20亿元，合计175亿元。从上海供地总额来看，7月上海供地起始价合计237亿元，同比大幅增长156%，环比增长18%，推地涉及南京西路、北外滩等核心位置，预计上海7月土拍热度依然延续。此外在苏州、杭州各有1块高价地供给，起拍价分别为43亿元，27亿元。 资料来源：中指院，华西证券研究所 总结来看，往年全国土地成交多呈现“前低后高，年末冲量”特点，而今年与往年规律可能有所不同。 今年核心城市供地或呈现前高后低，前期推出高品质土地，吸引市场化房企竞争获取，有利于年末形成商品房预售供给，拉高全年地产销售额。上半年重点城市出现多次楼面价地王，意味着新房未来可能有多个豪宅产品供应，从之前限价时代的“刚需产品”转向强调品质的“豪宅产品”。需要关注后续豪宅产品的去化情况。 下半年市场化房企拿地规模可能下滑，与之替代的可能是城投公司进入土拍市场，在非核心城市获取土地。根据2021年以来的历史规律，每年四季度，尤其是11-12月，城投拿地占比往往抬升，基本可以达到60%以上，部分三四线城市可以达到80%以上。 3.风险提示 中指院土地出让明细数据存在偏差。城投判别存在偏差。 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 评级说明 行业评级标准 华西证券研究所： 地址：北京市西城区太平桥大街丰汇园11号丰汇时代大厦南座5层网址：http://www.hx168.com.cn/hxzq/hxindex.html 华西证券免责声明 华西证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具备证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司签约客户使用。本公司不会因接收人收到或者经由其他渠道转发收到本报告而直接视其为本公司客户。 本报告基于本公司研究所及其研究人员认为的已经公开的资料或者研究人员的实地调研资料，但本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载资料、意见以及推测仅于本报告发布当日的判断，且这种判断受到研究方法、研究依据等多方面的制约。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及预测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息始终保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者需自行关注相应更新或修改。 在任何情况下，本报告仅提供给签约客户参考使用，任何信息或所表述的意见绝不构成对任何人的投资建议。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告视为做出投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在任何情况下，本报告均未考虑到个别客户的特殊投资目标、财务状况或需求，不能作为客户进行客户买卖、认购证券或者其他金融工具的保证或邀请。在任何情况下，本公司、本公司员工或者其他关联方均不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告而导致的任何可能损失负有任何责任。投资者因使用本公司研究报告做出的任何投资决策均是独立行为，与本公司、本公司员工及其他关联方无关。本公司建立起信息隔离墙制度、跨墙制度来规范管理跨部门、跨关联机构之间的信息流动。务 请投资者注意，在法律许可的前提下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的前提下，本公司的董事、高级职员或员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处为华西证券研究所，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。