房地产行业研究：本周京沪土拍活跃，百强累计销售降幅收敛

行业点评 本周A股地产、港股地产、港股物业均上涨。本周（11.23-11.29）申万A股房地产板块涨跌幅为+3.1%，在各板块中位列第11；WIND港股房地产板块涨跌幅为+1.9%，在各板块中位列第13。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.9%，沪深300指数涨跌幅为+1.3%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+1.1%和+0.7%。 土地市场年末加速成交，房企拿地热情提升。本周（11.23-11.29）全国300城宅地成交建面1782万㎡，单周环比+12%，单周同比-8%，平均溢价率6%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面25314万㎡，累计同比-31%；年初至今，保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、建发房产的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售月末集中备案，同环比保持正增长。本周（11.23-11.29）35个城市商品房成交合计470万平米，周环比+38%，周同比+28%。其中：一线城市周环比+25%，周同比+4%；二线城市周环比+37%，周同比+34%；三四线城市周环比+111%，周同比+81%。 本周二手房成交环比转增，同比维持高增。本周（11.23-11.29）15个城市二手房成交合计275万平米，周环比+9%，周同比+38%。其中：一线城市周环比+14%，周同比+74%；二线城市周环比+4%，周同比+17%；三四线城市周环比+35%，周同比+37%。 本周北京上海土地成交活跃，房企加码核心城市。11月27号至28号上海举行七批次集中土拍，共成交10幅地块，平均溢价率19.73%，7幅地块溢价率超10%，其中浦东杨思地块溢价率超过40%，破今年溢价率记录。11月29号，北京2宗地块溢价成交，其中朝阳区超大规模组团地块最终由中海以153亿元，0.2%的溢价率竞得，刷新北京土地出让历史记录。我们认为在前期政策利好的释放下，销售逐渐修复，且各地陆续推出更多区位好、限制条件少的优质地块，房企的拿地活跃度有所提升，而只有资金更充裕的房企方能持续获取优质项目，才能在后续市场修复的过程中率先受益。 1-11月房企销售额累计同比跌幅持续收窄，11月单月同比转负，但降幅相对较小。2024年1-11月百强房企全口径销售37123亿元，累计同比-32.9%，较1-10月-34.8%的跌幅收窄1.9pct。11月单月全口径销售3865亿元，环比-17%，同比-10%，尽管新政后10月同比首次转正，11月再度转负，但11月同比降幅较新政前单月同比-20%以上的降幅仍明显收敛。受房企推货节奏及市场波动影响，11月多数房企销售额环比有所下降，而绿城、华发、中铁、大悦城等销售环比增长；11月少数房企如中海、华润、华发、保利置业等仍实现销售同比增长。 投资建议 本轮政策持续性更长，效果更好，11月楼市热度延续，部分重点城市一二手房成交规模同环比均实现增长，量升是价稳的前提，价稳后亦会促进量的释放。关注年底政治局会议及中央经济工作会议的政策机遇。持续推荐稳健经营且政策敏感形标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、招商蛇口、滨江集团等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债的城投公司；并购重组弹性标的；破净的央国企地产&建筑公司。风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 京沪土地市场成交活跃............................................................................4百强销售累计跌幅持续收窄........................................................................5行情回顾........................................................................................6地产行情回顾................................................................................6物业行情回顾................................................................................7数据跟踪........................................................................................8宅地成交....................................................................................8新房成交....................................................................................9二手房成交.................................................................................11重点城市库存与去化周期.....................................................................12地产行业政策和新闻.............................................................................13地产公司动态...................................................................................14物管行业政策和新闻.............................................................................14非开发公司动态.................................................................................15行业估值.......................................................................................16风险提示.......................................................................................17 图表目录 图表1：本周北京上海土拍热度高涨，分化延续.....................................................4图表2：2024年1-11月TOP100房企销售情况.......................................................5图表3：TOP100房企全口径销售金额累计同比持续收窄...............................................6图表4：TOP100房企11月全口径销售金额同比-9.8%.................................................6图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序.......................................................6图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序.......................................................6图表7：本周地产个股涨跌幅前5名...............................................................7图表8：本周地产个股涨跌幅末5名...............................................................7图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅.....................................7图表10：本周物业个股涨跌幅前5名..............................................................7图表11：本周物业个股涨跌幅末5名..............................................................7图表12：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率............................................8图表13：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比..............................................8图表14：2024年初至今权益拿地金额前20房企.....................................................8 图表15：35城新房成交面积及同比增速............................................................9图表16：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比...............................................10图表17：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比...............................................10图表18：35城新房成交明细（万平方米）.........................................................10图表19：15城二手房成交面积及同比增速（周）...................................................11图表20：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比...........................................11图表21：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比...........................................11图表22：15城二手房成交明细（万平方米）.......................................................11图表23：11城商品房的库存和去化周期...........................................................12图表24：11城各城市能级的库存去化周期.........................................................12图表25：11个重点城市商品房库存及去化周期.....................................................12图表26：地产行业政策新闻汇总.................................................................13图表27：地产公司动态..............................