房地产行业研究：半年数据收官：土拍向左，销售向右

4 行业点评 本周A股地产、港股地产上涨，港股物业下跌。本周（6.28-7.4）申万A股房地产板块涨跌幅为+0.3%，在各板块中位列第23；恒生港股房地产板块涨跌幅为+1.7%，在各板块中位列第4。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-0.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.7%，沪深300指数涨跌幅为+1.5%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.8%和-2.4%。 土地市场溢价率下降。本周（6.28-7.4）2025年第27周，全国300城宅地成交建面762万㎡，单周环比-35%，单周同比-15%，平均溢价率4%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面18475万㎡，累计同比-3.7%；年初至今，保利发展、绿城中国、中海地产、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。 本周(6.28-7.4)47个城市商品房销售514万方，成交量环比-3%，同比-8%；5月新房售价环比-0.2%，同比-4.1%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度下行趋缓。本周分能级来看：一线城市周环比-6%，周同比-12%；二线城市周环比+12%，周同比-0%；三四线城市周环比-18%，周同比-15%。 本周(6.28-7.4)22个城市二手房成交240万方，成交量环比-10%，同比-8%；5月二手房售价环比-0.5%，同比-6.3%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度底部企稳。本周分能级来看：一线城市周环比-1%，周同比-15%；二线城市周环比-16%，周同比-10%；三四线城市周环比-3%，周同比+14%。 上半年土地市场量价表现较好。根据中指院，从宅地供求量来看，25H1全国300城累计供应21930万方，同比-14.9%； 累计成交17390万方，同比-4.9%，分别较2024年供应同比-27.3%及成交同比-22.8%的降幅明显收窄，尤其土地成交降幅已收窄至-5%以内。从宅地成交价来看，25H1全国300城/一线/二线/三四线分别为4953、36484、8061、2008元/平，分别同比+34.4%、+23.6%、+21.3%、+11.1%，在供给端结构优化（一二线增加、好地块增加、限制条件放松）、需求端房企拿地意愿提升的背景下，成交楼面价全线上升。 上半年房企销售额持续承压，销售同比降幅走扩。根据克而瑞，2025年1-6月百强房企全口径销售金额17820亿元， 累计同比-11.4%，较1-5月累计同比-8.4%扩大3.0pct，延续3月以来的累计同比走扩趋势。若对照前文土地市场表现来看，销售同比降幅大于投资同比降幅，且降幅出现投资收窄、销售扩大的背离。6月单月全口径销售金额3707亿元，环比 +16.6%，同比-21.2%（5月单月同比-10.4%），延续单月同比下降趋势，且6月单月同比降幅较为明显。 投资建议 上半年楼市收官，在政策尚未加码的背景下，Q2销售回落，结合止跌回稳目标及过去两年政策出台节奏，三季度是政策发力关键期，三季度的定调及方向有望直接影响整个下半年的楼市表现。考虑到当前地产板块估值回落、持仓 较低，交易层面或具备一定弹性，建议逢低配置地产股。推荐稳健经营同时有望受益于潜在政策利好的标的：开发商首推重点布局深耕核心一二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、中国海外发展、滨江集团。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 上半年土地市场量价表现较好4 上半年房企销售额持续承压4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交8 二手房成交10 重点城市库存与去化周期12 地产行业政策和新闻12 地产公司动态13 物管行业政策和新闻14 非开发公司动态14 行业估值15 风险提示16 图表目录 图表1：25H1全国300城宅地的供应及成交同比降幅快速收窄4 图表2：25H1一二线城市的年度累计成交楼面价呈上行趋势4 图表3：25H1百强房企销售额同比降幅持续走扩5 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表5：恒生港股房地产板块本周涨跌幅排序6 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名7 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名7 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比8 图表13：2025年全年权益拿地金额前20房企8 图表14：47城新房成交面积及同比增速9 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表17：47城新房成交明细（万平方米）9 图表18：22城二手房成交面积及同比增速11 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比11 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比11 图表21：22城二手房成交明细（万平方米）11 图表22：10城商品房的库存和去化周期12 图表23：10城各城市能级的库存去化周期12 图表24：10个重点城市商品房库存及去化周期12 图表25：地产行业政策新闻汇总12 图表26：地产公司动态13 图表27：物管行业资讯14 图表28：非开发公司动态14 图表29：A股地产PE-TTM15 图表30：港股地产PE-TTM15 图表31：港股物业PE-TTM15 图表32：覆盖公司估值情况16 上半年土地市场量价表现较好 上半年土地市场量价表现较好。根据中指院，从宅地供求量来看，25H1全国300城累计供应21930万方，同比-14.9%； 累计成交17390万方，同比-4.9%，分别较2024年供应同比-27.3%及成交同比-22.8%的降幅明显收窄，尤其土地成交降幅已收窄至-5%以内。从宅地成交价来看，25H1全国300城/一线/二线/三四线分别为4953、36484、8061、2008元/平，分别同比+34.4%、+23.6%、+21.3%、+11.1%，在供给端结构优化（一二线增加、好地块增加、限制条件放松）、需求端房企拿地意愿提升的背景下，成交楼面价全线上升。 图表1：25H1全国300城宅地的供应及成交同比降幅快速收窄 200000 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 2024-03 2024-05 2024-07 2024-09 2024-11 2025-01 2025-03 2025-05 -60% 累计供应量(万方,左)累计成交量(万方,左)累计供应同比(右)累计成交同比(右) 来源：中指研究院，国金证券研究所 图表2：25H1一二线城市的年度累计成交楼面价呈上行趋势 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 年度累计成交楼面价（元/平） 50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 2024-03 2024-05 2024-07 2024-09 2024-11 2025-01 2025-03 2025-05 0 300城二线 三四线 一线(右) 来源：中指研究院，国金证券研究所 上半年房企销售额持续承压 上半年房企销售额持续承压，销售同比降幅走扩。根据克而瑞，2025年1-6月百强房企全口径销售金额17820亿元， 累计同比-11.4%，较1-5月累计同比-8.4%扩大3.0pct，延续3月以来的累计同比走扩趋势。若对照前文土地市场表现来看，销售同比降幅大于投资同比降幅，且降幅出现投资收窄、销售扩大的背离。6月单月全口径销售金额3707亿元，环比 +16.6%，同比-21.2%（5月单月同比-10.4%），延续单月同比下降趋势，且6月单月同比降幅较为明显。 图表3：25H1百强房企销售额同比降幅持续走扩 -11% 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 100% -8% -8% -7% -3% -5% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 2025-5 2025-3 2025-1 2024-11 2024-9 2024-7 2024-5 2024-3 2024-1 2023-11 2023-9 2023-7 2023-5 2023-3 2023-1 2022-11 2022-9 2022-7 2022-5 2022-3 2022-1 2021-11 2021-9 2021-7 2021-5 2021-3 2021-1 2020-11 2020-9 2020-7 2020-5 2020-3 2020-1 -60% 百强累计全口径销售金额（亿元，左）同比（右） 来源：克而瑞，国金证券研究所 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.3%，在各板块中位列第23；恒生港股房地产板块涨跌幅为+1.7%，在各板块中位列第4。本周地产涨跌幅前5名为*ST南置、力高集团、南山控股、九龙仓置业、建业地产，涨跌幅分别为+14.6%、 +14.2%、+11%、+9.2%、+8.7%；末5名为华音国际控股、英皇国际、弘阳地产、深圳控股、*ST亚太，涨跌幅分别为 -23.8%、-17.6%、-13.2%、-11%、-8.2%。 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% 钢建银医综传农公电家煤纺国有环基社电建食轻石房机汽通商交美非计铁筑行药合媒林用力用炭织防色保础会子筑品工油地械车信贸通容银算 材生牧事设电 服军金 化服装饮制石产设 零运护金机 料物渔业备器 饰工属 工务饰料造化备 售输理融 来源：ifind，国金证券研究所 图表5：恒生港股房地产板块本周涨跌幅排序 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% 恒恒 生生 医工 疗业 保制 健品 业业 指数 恒恒恒恒恒恒生生生生生生原地能公必电材产源用需讯料建业事性业业筑指业消指指业数指费数数指数业 数 恒恒恒恒 生生生生 综金资非 合融讯必 企业科需 业指技性 指数业消 数指费 数业 来源：ifind，国金证券研究所 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% *ST 0% 力南九建 高山龙业南集控仓地置团股置产 业 0% -5% -10% -15%