房地产行业周观点：4月住房贷款下降，两地土拍平稳收官

周度观点： 4月住房贷款同比少增：5月14日，央行发布4月金融统计数据报告。4月份住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元；分结构看，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。 由于疫情反复对楼市复苏形成拖累，4月份住房贷款规模下降。我们认为，为了满足消费者合理的刚性和改善型住房需求，因城施策的覆盖范围和政策力度将持续加大；另一方面，金融端LPR有望进一步下调，以降低消费者购房成本。 两地完成首批集中供地：1）5月10日，苏州首批集中供地收官，15宗涉宅地块全部出让；其中，11宗底价成交，4宗底成交，整体溢价率约3%；2）5月7日，济南首轮集中供地落幕，35宗地块中14宗流拍；21宗成功出让，其中18宗以底价成交，整体溢价率约1%。 从竞拍规则上看，苏州和济南均下调了出让保证金比例，并延长了土地价款付款期限，有助于缓解房企现金流压力；但从出让结果来看，两地拿地主力军皆为地方国企，且以底价成交为主。品牌房企较低的参拍热情反映了当下企业更重视利润空间和销售去化速度，而非关注流动性的拿地逻辑。 我们认为，当前总量数据没有出现实质性改善，调控政策仍以宽松节奏为主，同时，部分优质企业经营质量和销售规模边际改善明显，在此环境下，我们持续推荐三条主线：1）前期利空出尽、受益于集中供地政策优化的困境反转企业：万科A；2）竞争格局持续改善下的龙头房企：绿城中国、保利发展；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。 行业跟踪 销售回顾（05.07-05.13）：重点监测33城合计成交面积295.8万㎡，环比上周增长128.2%；2022年累计成交5481.5万㎡，累计同比下降46.4%。其中，一线城市成交43.8万㎡，环比上周增长128%，2022年累计成交988.3万㎡，累计同比下降3 9.4%；二线城市成交154.5万㎡，环比上周增长142.3%，2022年累计成交2741. 9万㎡，累计同比下降36.7%；三线城市成交97.5万㎡，环比上周增长108.9%，2 022年累计成交1751.3万㎡，累计同比下降59%。 土地供应（05.02-05.08）：百城土地宅地供应规划建筑面积355万㎡，2022年累计供应规划建面14435万㎡，累计同比下降57.4%，供求比1.3。 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价7744元/㎡，近四周平均挂牌均价6164元/㎡，环比增长11.3%，同比增长41.0%。 土地成交（05.02-05.08）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积457万方，2022年累计成交11114万㎡，累计同比下降58.6%。 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为9583元/㎡，环比下降24.1%，同比下降2.2%，整体溢价率为1%，2022年平均楼面价5446元/㎡，同比增长2.6%，溢价率4.2%，较去年同期下降16.3个百分点。 风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。 销售回顾（05.07-05.13） 重点监测33城合计成交面积295.8万㎡，环比上周增长128.2%；2022年累计成交5481.5万㎡，累计同比下降46.4%。其中，一线城市成交43.8万㎡，环比上周增长128%，2022年累计成交988.3万㎡，累计同比下降39.4%；二线城市成交154.5万㎡，环比上周增长142.3%，2022年累计成交2741.9万㎡，累计同比下降36.7%；三线城市成交97.5万㎡，环比上周增长108.9%，2022年累计成交1751.3万㎡，累计同比下降59%。 图表1：重点跟踪城市成交情况（万㎡、%） 图表2：房管局商品房网签数据（万㎡、%） 土地供应（05.02-05.08） 百城土地宅地供应规划建筑面积355万㎡，2022年累计供应规划建面14435万㎡，累计同比下降57.4%，供求比1.3。其中，一线城市无新增供应；二线城市供应规划建筑面积138万方，今年累计供应5388万㎡，累计同比下降63.7%，累计供求比1.26；三四线城市供应规划建筑面积217万方，今年累计供应7846万㎡，累计同比下降54.7%，累计供求比1.26。 图表3：百城土地供应情况（万㎡、%） 在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价7744元/㎡，近四周平均挂牌均价6164元/㎡，环比增长11.3%，同比增长41%。其中，一线城市无新增供应；二线城市供应土地挂牌楼面价16138元/㎡，近四周平均起拍楼面价6628元/㎡，环比增长37.4%，同比增长33.5%；三四线城市供应土地挂牌楼面价2392元/㎡，近四周平均起拍楼面价3115元/㎡，环比无变化，同比下降12.4%。 图表4：百城土地挂牌楼面价（元/㎡、%） 图表5：百城土地供应量（万㎡、%） 图表6：百城土地供应价（元/㎡、%） 土地成交（05.02-05.08） 百城土地住宅用地成交规划建筑面积457万方，2022年累计成交11114万㎡，累计同比下降58.6%。其中，一线城市成交建筑面积303万㎡，今年累计成交584万㎡，累计同比下降65.8%；二线城市成交建筑面积28万㎡，今年累计成交4279万㎡，累计同比下降56.6%；三四线城市成交建筑面积127万㎡，今年累计成交6251万㎡，累计同比下降59.1%。 图表7：百城土地成交建筑面积（万㎡，%） 土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为9583元/㎡，环比下降24.1%，同比下降2.2%，整体溢价率为1.0%，2022年平均楼面价5446元/㎡，同比增长2.6%，溢价率4.2%，较去年同期下降16.3个百分点。其中，一线城市住宅用地平均成交楼面价为11276元/㎡，整体溢价率为1.2%，2022年平均楼面价18350元/㎡，同比增长37.2%，溢价率5%，较去年同期溢价率下降4.9个百分点；二线城市住宅用地平均成交楼面价为1521元/㎡，整体溢价率为2.4%，2022年平均楼面价6977元/㎡，同比增长18.0%，溢价率4.8%，较去年同期溢价率下降13.5个百分点；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为7295元/㎡，整体溢价率为0，2022年平均楼面价3193元/㎡，同比下降20.5%，溢价率2.5%，较去年同期溢价率下降24.7个百分点。 图表8：百城土地成交楼面价及溢价率（元/㎡，%） 图表9：百城土地成交量（万㎡、%） 图表10：百城土地成交价及溢价率（万㎡、%） 风险提示：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。