房地产行业研究：楼市热度延续，京深蓉苏二手成交创新高

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、港股物业均上涨。本周（11.30-12.6）申万A股房地产板块涨跌幅为+3.3%，在各板块中位列第9；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.8%，在各板块中位列第17。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 +0.3%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.7%，沪深300指数涨跌幅为+1.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为-2.4%和-1.1%。 土地市场年末加速成交，房企拿地热情提升。本周（11.30-12.6）全国300城宅地成交建面1824万㎡，单周环比-16%，单周同比-18%，平均溢价率6%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面27546万㎡，累计同比-29%；年初至今，中海地产、绿城中国、保利发展、华润置地、建发房产的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比小幅回落（上周集中备案高基数），同比保持正增长。本周（11.30-12.6）35个城市商品房成交合计415万平米，周环比-12%，周同比+24%。其中：一线城市周环比-26%，周同比+20%；二线城市周环比-2%，周同比+24%；三四线城市周环比-40%，周同比+44%。 本周二手房成交环比继续上升，同比维持高增长。本周（11.30-12.6）15个城市二手房成交合计365万平米，周环比+31%，周同比+92%。其中：一线城市周环比+8%，周同比+114%；二线城市周环比+50%，周同比+87%；三四线城市周环比+26%，周同比+9%。 本周多个核心城市二手房成交创新高。9月以来自上而下政策加速落地，11月以来四大一线城市等相继宣布取消 普宅标准，优化相关税收政策，进一步促进购房需求的释放。本周（11.30-12.06）北京二手成交51.5万方，同比 +106.9%，环比+7.3%。深圳二手成交25.0万方，同比+172.9%，环比+22.1%。成都二手成交88.9万方，同比+96.5%， 环比+49.2%。苏州二手成交44.0万方，同比+246.8%，环比+293.0%。 三部委减税政策效果显著。根据中房报报道，12月6日国家税务总局最新数据显示，12月1-5日，全国共有36.4 万户购房家庭申报享受了契税税收优惠，累计减免契税84亿元，户均减免2.3万元。个人购买住房享受1%契税最低优惠税率的家庭比例，达到全部受惠家庭的92.4%，较政策实施前提高了17.4个百分点。由于此次将北京、上海、广州、深圳4个城市购买家庭第二套住房也纳入了政策范围，4个城市符合条件的纳税人合计减税7.1亿元。由于政策能够降低居民购房成本，在政策利好带动下，12月1-5日全国房屋交易累计申报55.3万套，同比增长24.8%。其中，北京、上海、广州、深圳同比分别增长62.2%、87.2%、27.5%和66.4%。 投资建议 自9月底以来，随着一系列楼市利好政策密集落地，市场信心逐步开始回暖并逐步得到验证。11月各地持续落实政策，12月重点城市的一二手房市场仍持续活跃。因此本轮政策持续性更长，效果更好，有助于改善市场预期，加快 市场修复。关注中央经济工作会议的政策机遇。持续推荐稳健经营且政策敏感形标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、招商蛇口、滨江集团等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债的城投公司；并购重组弹性标的；破净的央国企地产&建筑公司。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 多地二手房成交创新高4 三部委减税政策效果显著4 行情回顾4 地产行情回顾4 物业行情回顾5 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交7 二手房成交9 重点城市库存与去化周期10 地产行业政策和新闻11 地产公司动态12 物管行业政策和新闻13 非开发公司动态13 行业估值14 风险提示15 图表目录 图表1：本周北京二手房成交创年内新高（单位：万方）4 图表2：本周深圳二手房成交创年内新高（单位：万方）4 图表3：本周成都二手房成交创近年新高（单位：万方）4 图表4：本周苏州二手房成交创近年新高（单位：万方）4 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表8：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅5 图表10：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表11：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表12：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率6 图表13：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表14：2024年初至今权益拿地金额前20房企7 图表15：35城新房成交面积及同比增速8 图表16：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表17：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表18：35城新房成交明细（万平方米）8 图表19：15城二手房成交面积及同比增速（周）9 图表20：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表21：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表22：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表23：11城商品房的库存和去化周期11 图表24：11城各城市能级的库存去化周期11 图表25：11个重点城市商品房库存及去化周期11 图表26：地产行业政策新闻汇总11 图表27：地产公司动态12 图表28：物管行业资讯13 图表29：非开发公司动态13 图表30：A股地产PE-TTM14 图表31：港股地产PE-TTM14 图表32：港股物业PE-TTM15 图表33：覆盖公司估值情况15 多地二手房成交创新高 本周多个核心城市二手房成交创新高。9月以来自上而下政策加速落地，11月以来四大一线城市等相继宣布取消普宅标准，优化相关税收政策，进一步促进购房需求的释放。本周（11.30-12.06）北京二手成交51.5万方，同比 +106.9%，环比+7.3%。深圳二手成交25.0万方，同比+172.9%，环比+22.1%。成都二手成交88.9万方，同比+96.5%， 环比+49.2%。苏州二手成交44.0万方，同比+246.8%，环比+293.0%。 图表1：本周北京二手房成交创年内新高（单位：万方）图表2：本周深圳二手房成交创年内新高（单位：万方） 70 60 50 40 30 20 10 0 -10 1W 4W 7W 10W 13W 16W 19W 22W 25W 28W 31W 34W 37W 40W 43W 46W 49W 52W 2020年2021年2022年 2023年2024年 35 30 25 20 15 10 5 1W 4W 7W 10W 13W 16W 19W 22W 25W 28W 31W 34W 37W 40W 43W 46W 49W 52W 0 -5 2020年2021年2022年 2023年2024年 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表3：本周成都二手房成交创近年新高（单位：万方）图表4：本周苏州二手房成交创近年新高（单位：万方） 10050 9045 8040 7035 6030 5025 4020 3015 2010 105 1W 4W 7W 10W 13W 16W 19W 22W 25W 28W 31W 34W 37W 40W 43W 46W 49W 52W 1W 4W 7W 10W 13W 16W 19W 22W 25W 28W 31W 34W 37W 40W 43W 46W 49W 52W 00 -10-5 2020年2021年2022年 2023年2024年 2020年2021年2022年 2023年2024年 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 三部委减税政策效果显著 根据中房报报道，12月6日国家税务总局最新数据显示，12月1-5日，全国共有36.4万户购房家庭申报享受了 契税税收优惠，累计减免契税84亿元，户均减免2.3万元。个人购买住房享受1%契税最低优惠税率的家庭比例，达 到全部受惠家庭的92.4%，较政策实施前提高了17.4个百分点。由于此次将北京、上海、广州、深圳4个城市购买家庭第二套住房也纳入了政策范围，4个城市符合条件的纳税人合计减税7.1亿元。由于政策能够降低居民购房成本，在政策利好带动下，12月1-5日全国房屋交易累计申报55.3万套，同比增长24.8%。其中，北京、上海、广州、深圳同比分别增长62.2%、87.2%、27.5%和66.4%。 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+3.3%，在各板块中位列第9；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.8%，在各板块中位列第17。本周地产涨跌幅前5名为山子高科、华丽家族、华夏幸福、华远地产、光明地产，涨跌幅分别为+45.1%、 +43.2%、+41%、+28.6%、+18.8%；末5名为万业企业、禹洲集团、*ST中润、时代中国控股、珠光控股，涨跌幅分别 为-11.3%、-9.8%、-8.8%、-8.2%、-7.8%。 图表5：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表6：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 6%7% 6% 5%5% 4% 4%3% 2% 3%1% 0% 2%-1% -2% 1% Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 技软汽能商银媒零食耐家多公制运电房资材医半保消食术件车源业行体售品用庭元用药输信地本料疗导险费品 0%硬与与和 业、消与金事、 服产货保体者与 Ⅱ 钢机传综休建汽商房公家非交计银通化建纺医电国有轻农电食采 件服汽专 饮费个融业生 务物健与服主 Ⅱ 铁械媒合闲筑车业地用用银通算行信工筑织药子防色工林气品掘 与务车业 料品人物 设半务要 设服装 备务饰 贸产事电金运机易业器融输 材服生料装物 军金制牧设饮工属造渔备料 设零服 备部务 件 与与用科 烟服品技 草装… 备导用 与体品 ……… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表7：本周地产个股涨跌幅前5名图表8：本周地产个股涨跌幅末5名 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 山华华华光子丽夏远明高家幸地地科族福产产 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% 万业企业 禹时珠 *ST 洲代光 集中中控 团润国股 控股 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+0.3%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.7%，沪深300指数涨跌幅为+1.4%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-2.4%和-1.1%。本周物业涨跌幅前5名为宋都服务、中天 服务、新大正、珠江股份、中海物业，涨跌幅分别为+12%、+5.1%、+4.6%、+4.4%、+4.4%；末5名为众安智慧生活、兴业物联、弘阳服务、德信服务集团、金融街物业，涨跌幅分别为-41.7%、-14.3%、-10.9%、-7.9%、-5.5%。 图表9：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2024/12/2 2024/12/3 2024/12/4 2024/12/5 2024/12/6 3% 3% 2% 2% 1% 1% 0% -1% -1% -2% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：wind，国金证券研究所 图表10：本周物业个股涨跌幅前5名图表11：本周物业个股涨跌幅末5名 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 宋中新珠中都天大江海服服正股物务务份业 0% -5% -10% -15%