小阳春系列（二）蓉庐新房高改需求份额持增，刚需分流至二手

2025年前2月，成都和合肥新房市场延续止跌企稳态势，分别位列二线城市销量和涨幅榜首。成都成交面积226.13万平方米，合肥涨幅达69%。市场筑底企稳迹象明显，成都和合肥前2月成交月均值较2024年月均值降幅均在5%以内。

从总价段来看，蓉庐低总价刚需客群加速收缩，200-400万中高段占比持增。成都200-400万成交占比涨幅显著，多为中高改客群；200万以下成交占比跌幅达3.35pcts，刚需被二手分流加剧。合肥则主要依托高改支撑，300-500万成交占比达3成且涨幅达8.26pcts，200-300万成交占比跌幅显著。

从面积段来看，合肥140-180平、成都180平以上高改需求旺盛。合肥140-180平和180平以上成交套数占比增幅居前，高端客群对新房品质需求活跃。成都70㎡以下占比微增，180㎡以上占比增幅达1.48pcts。

从区域分布来看，合肥包河区成交集中度上升，成都外围供给发力带动成交。合肥包河区成交占比达32.06%，肥东县和经开区增幅超2pcts。成都高新南区等外围区域占比增幅显著，蜀道宽境等项目成交套数突破100套。

总体而言，高改和豪宅市场相对坚挺，刚需客群被分流至二手房市场。短期来看，成都新房成交或延续高位震荡，优质产品入市或将持续撬动高改客群需求；合肥将迎来阶段性复苏行情。