住房公积金系列研究（一）：优化用途稳刚需，增加效用惠民

——住房公积金系列研究（一） 本报告导读： 房地产《中国城市周期研究》2025.08.13房地产《第32周成交回落，北京放松限购利于市场回稳》2025.08.10房地产《房地产行业、公司研究方法交流》2025.08.07房地产《第31周新房成交回升，城市更新成重要抓手》2025.08.03房地产《TOP100房企2025年7月销售数据点评》2025.08.01 在房价预期止跌回稳基础上，公积金政策会有很好的补充效果。未来看，我们认为各地住房公积金政策尚有进一步优化空间，或带动更多人群进入购房考虑区间。 投资要点： 中国住房公积金制度：特点鲜明，影响重大。过去十年间，我国住房公积金体系发展迅速，惠及更多群众，其运行特征主要呈现以下几个特点：1）覆盖面持续扩大，缴存规模稳健增长；2）住房公积金提取份额中住房消费类占比高，提取率逐年上升；3）住房公积金贷款发放与房地产市场周期相符，个人住房贷款率逐年下降。我们认为住房公积金制度属于社会住房保障制度之一，属于行业供给侧改革的重要范畴。伴随利率市场走低，公积金制度在稳定房地产市场，保障居民合理购房需求等方向的重要意义将不断提升。 优化公积金政策能潜在拉动多少住房消费。2025年上半年，各地密集出台公积金优化政策，通过降低住房公积金贷款利率、提高贷款额度、下调首付款比例以及加大补贴力度等激活潜在购买力。特点上，政策主要是围绕普惠性提额与精准优惠叠加机制。经我们测算，本轮公积金政策调整对于一线及新一线城市销售面积贡献基本在个位数左右增幅，如新政对于北京、上海、深圳、广州、杭州和成都的销售面积增幅约为4.4%、1.8%、2.8%、9.2%、5.4%和7.9%；而新政对二三线城市的销售面积拉动效果较为明显，如烟台和淄博等地的销售面积增幅接近50%、保定约为52.6%。其次，我们还测算了新政下购房与租房之间的性价比问题。结果看，本轮公积金政策调整后，按50%首付比例算，上海、武汉、重庆、成都和济南5个城市的月供已经小于月租金，同时，北京、杭州、天津等10个城市的月供与月租金差额已经在1000元以下，上述情况均可以考虑购房而非租房。 投资建议：维持“增持”评级。总结看，我们认为在房价预期止跌回稳基础上，公积金政策会有很好补充效果。但受制于公积金总额限制，更多面向刚需和初次购房市场，主要是托底效果。未来看，我们认为各地住房公积金政策尚有进一步调整空间，或带动更多人群进入购房考虑区间。方向上，我们预计相关调整或为继续扩大公积金使用范围，包括支持缴存人提取住房公积金支付购房首付款，打通业务办理堵点，大力支持异地贷款和异地购房提取住房公积金等。同时，优化住房套数认定标准、提高二套房公积金贷款最高额度、调整二套房公积金贷款最低首付款比例、满足多政策的贷款额度上浮政策优惠等亦或是主要方向。风险提示。1）政策不及预期；2）行业下行风险。 目录 1.为什么研究住房公积金..................................................................................31.1什么是住房公积金制度....................................................................................31.2中国住房公积金发展历程...............................................................................32.中国住房公积金制度：特点鲜明，影响重大...............................................42.1公积金制度的主要特点....................................................................................42.2优化公积金制度已成为行业发展新趋势.........................................................63.重点20城住房公积金对住房消费贡献度分析.............................................73.1公积金对住房消费贡献度测算........................................................................73.2小结...................................................................................................................84.优化公积金政策能潜在拉动多少住房消费.................................................104.1新政对二三线城市销售面积拉动作用明显...................................................114.2新政下：月供与月租金差异减少，适当进入购房考虑区间......................125.结论及投资建议............................................................................................136.风险提示........................................................................................................13 1.为什么研究住房公积金 住房公积金作为我国最大的政策性住房金融制度，历经三十余年发展历程，为解决城镇居民住房问题发挥重要作用。本文将通过分析过去十年间我国住房公积金制度的发展变化以及重点20城公积金运行特征，拆解当前公积金制度在住房消费中的支撑作用。同时，我们还将测算优化公积金政策能潜在拉动多少住房消费。 1.1什么是住房公积金制度 住房公积金制度诞生于我国20世纪90年代初的城镇住房制度改革，是推进中国式现代化的重要制度保障。我国住房公积金管理以“地方执行+中央监督”为核心，日常运营由各市公积金中心负责，重大政策由地方管委会在国务院/住建部框架下制定，财政部门监督资金安全。 缴纳人群方面，我国住房公积金制度正逐步从“单位福利”转向“普惠保障”，缴纳人群包括单位在职职工和灵活就业人员。在职职工是强制缴纳，而灵活就业人员可以自愿缴纳。缴纳标准方面，公积金缴纳有明确的基数上下限和比例范围。缴存基数一般是职工上年度月平均工资，但不得低于当地最低工资标准，不得高于当地平均工资的3倍。比例上，单位和个人各5%-12%，而灵活就业人员则为10%-24%。 住房公积金的提取主要可用于购房（提取和贷款）、租房、偿还房贷、离退休提取等。 1.2中国住房公积金发展历程 我国住房公积金制度自1991年上海市率先试点以来经历从地方探索到全国推广、从政策雏形到法治化规范、从单一住房支持到多功能保障的演变过程。它不仅见证中国住房制度的深刻变革，也为数以亿计职工提供住房保障。 从最初探索试点，到如今法治化、规范化、数字化发展，住房公积金制度不断完善，覆盖范围不断扩大，功能日益丰富。它不仅为职工提供住房资金支持，也为房地产市场稳定发展和新型城镇化推进做出重要贡献。未来，随着数字化技术深入应用和社会需求不断变化，住房公积金制度将继续深化改革，为更多群体提供更优质住房保障服务，助力实现全体人民住有所居目标。 2.中国住房公积金制度：特点鲜明，影响重大 2.1公积金制度的主要特点 过去十年间，我国住房公积金体系发展迅速，惠及更多群众，其运行特征主要呈现以下几个特点： 覆盖面持续扩大，缴存规模稳健增长。2014–2024年，住房公积金制度覆盖广度显著提升，实缴单位数量从206.5万个扩大至529.0万个，实缴职工人数从11877万人增至17628万人，年均复合增速分别为9.9%和4.0%。近年来，随着住房公积金“扩面”政策全面推行，非公企业职工占比开始逐步提高。截至2023年底，城镇私营企业等非公企业职工的缴存比例达54.79%，全面反超来自国家机关、事业单位和国有企业的缴存职工。数据显示我国住房公积金的缴存门槛不断降低，缴存主体日趋多元化，制度逐步向更包容、更普惠方向发展，政策惠及面越来越广。 过去十年间，我国住房公积金缴存规模持续增长，年度缴存额从2014年的12957亿元上升至2024年的36318亿元，年均复合增速约11%。与此同时，缴存余额也从2014年的37047亿元增至2024年的109253亿元，形成规模庞大、可循环使用的住房资金池。 数据来源：2014-24年住房公积金年度报告，国泰海通证券研究 住房公积金提取份额中住房消费类占比高，提取率逐年上升。2014年至2024年，住房公积金提取规模持续扩大，总提取金额由2014年的7582亿元增长至2024年的27655亿元，十年间增长超过3.6倍，年均复合增长率约14%。其中，住房消费类提取始终维持在较高占比，从2014年的5715亿元增长至2024年的20785亿元，年均复合增长率约14%。从资金池整体运作效率看，累计提取总额在累计缴存总额中的占比稳步上升，由2014年的50.5%提升至2024年的66.7%。 住房公积金贷款发放与房地产市场周期相符，个人住房贷款率逐年下降。住房公积金贷款在过去十年始终发挥稳定购房融资支持作用。2014年全国住房公积金贷款发放金额为6593亿元，至2024年增长至13043亿元，年均复合增速约为7%。贷款金额变化呈现出较为明显政策和市场周期性反应。 例如，2015年和2016年，在“去库存”政策推动下，贷款发放分别同比增长68.1%和14.6%；而2017年和2022年，则分别受“房地产调控”及“宏观总量外部冲击”等因素影响，贷款发放金额出现负增长，同比分别下降24.9%和15.2%。个人住房贷款率是衡量住房公积金“资金用于何处”的核心指标，从2014年的68.9%逐步上升至2016年峰值88.8%，这一时期“资金高度投入贷款端”，支持居民实际购房需求。随后，2020-2022年贷款率虽有所回落，但仍保持在较高水平，超过七成的资金池仍流向住房贷款。 伴随利率环境走低，有效利用住房公积金对平稳房地产市场意义重大。2025年5月，央行宣布降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，五年以上首套房利率由2.85%降至2.6%。5月20日，1年期LPR、5年期以上LPR均下调10个基点，分别由3.10%、3.60%调整为3.00%、3.50%，调整后我国首套公积金贷款利率均降至历史最低水平。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 我们认为住房公积金制度属于社会住房保障制度之一，属于行业供给侧改革的重要范畴。伴随利率市场走低，公积金制度在稳定房地产市场，保障居民合理购房需求等方向的重要意义将不断提升。 2.2优化公积金制度已成为行业发展新趋势 2024年9月26日，中共中央政治局会议强调“要促进房地产市场止跌回稳，推动构建房地产发展新模式”。2024年10月17日，国务院新闻办就促进房地产市场平稳健康发展有关情况举行发布会，住房城乡建设部部长倪虹介绍“四个取消、四个降低、两个增加”政策“组合拳”，其中四个降低，主要包括降低住房公积金贷款利率，降低住房贷款首付比例，降低存量贷款利率，降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。 我们认为从行业发展趋势看，中国住房公积金制度在保留原有特点和优势基础上，已经进入逐步优化和更新阶段。事实数据看，根据中指研究院监测，2025年上半年全国有约170省市（县）出台政策超340