房地产开发行业周报2026W35：新房成交同比仍弱，二手同比维持正增

2 0 2 6 W 3 5：新 房 成 交 同 比 仍 弱， 二手 同 比 维 持 正增 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.9%，领先沪深300指数0.39个百分点，在31个申万一级行业排名第18名。本周上涨个股共48支，较上周减少44支，下跌股数为61支。 增持（维持） 新房：本周30个城市新房成交面积146.0万平方米，环比下降0.3%，同比下降19.2%。其中一线城市的新房成交面积为57.1万方，环比+18.5%，同比+31.6%；二线城市为67.8万方，环比-12.0%，同比-25.8%；三线城市为21.1万方，环比-0.7%，同比-54.0%。近四周累计新房成交面积方面，30城共计544.5万方，环比-6.0%；一线城市为188.9万方，环比4.3%；二线城市为266.5万方，环比-11.4%；三线城市为89.0万方，环比-8.7%。从今年累计35周新房成交面积同比看，30城共计5537万方，同比-14.8%；一线城市为1713.9万方，同比-0.9%；二线城市为2764.1万方，同比-10.5%；三线城市为1059万方，同比-36.9%。 二手房：本周15个样本城市二手房成交面积合计183.8万方，环比下降4.1%，同比增长3.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为84.1万方，环比+0.7%；样本二线城市为70.6万方，环比-8.6%；样本三线城市为29.1万方，环比-6.0%。今年35周累计成交7141.4万方，同比增长5.7%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为3075.3万方，同比+6.4%；样本二线城市为2958.5万方，同比+1.5%；样本三线城市为1107.6万方，同比+16.4%。 作者 分析师金晶执业证书编号：S0680522030001邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师肖依依执业证书编号：S0680523080005邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 信用债：本周（8.31-9.6）共发行房企信用债3只，环比减少6只；发行规模共计10.90亿元，环比减少-37.4亿元，总偿还量109.61亿元，环比减少10.48亿元，净融资额为-98.71亿元，环比减少26.92亿元。 相关研究 1、《房地产开发：2026W34：多部门密集发布新政，房企商业模式迎来现房销售大考》2026-08-302、《房地产开发：预售变现售，房企商业模式面临大考》2026-08-293、《房地产开发：2026W33：上海出台楼市新政，旺季前提振市场情绪》2026-08-23 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为地产行业基本面仍处在左侧，站在当下展望未来3年，从板块内的格局来看，以下格局是未来：（1）按美日经验，多元化经营的企业穿越周期的能力更强，而中国的房企多元化在大浪淘沙中只存活了商业运营派，这一梯队的龙头为华润置地、华润万象生活，虽龙湖集团、新城控股也属于这一系列但仍然面临融资和现金流的压力。建议关注华润置地。（2）在房价下跌过程中，偏轻资产运营的穿越周期能力也较优，其中又分两派，第一派是中介（业绩好坏取决于年成好坏），建议关注贝壳-W，A股的我爱我家为映射。第二派是物业，物业短期仍然面临增速降档、传统物业费收缴率承压等影响，分类上更类似于分红股，物业属于跟涨：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。（3）开发为主的开发商，需优先选择满足以下几个条件：融资顺畅成本低、布局上侧重重点城市主城区、历史包袱相对轻。开发商的走势之所以动荡反复，其本质是因为新房销售并没有在结构层面展现出真正的企稳，即beta还没有给出稳定性，所以所有的alpha逻辑在一段时间后会被质疑，但实际上alpha仍然是alpha，只需新房总量在小几十个城市层面展现出其稳定性。这个维度来看，推荐H股的华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等，A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份等。（4）类地方城投、地产转型股。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 内容目录 1.行情回顾........................................................................................................................................................32.重点城市新房二手房成交跟踪.........................................................................................................................62.1新房成交（商品住宅口径）...................................................................................................................62.2二手房成交（商品住宅口径）...............................................................................................................83.重点公司境内信用债情况..............................................................................................................................124.本周政策回顾...............................................................................................................................................135.投资建议......................................................................................................................................................14风险提示.........................................................................................................................................................14 图表目录 图表1：本周申万一级行业指数涨跌幅排名......................................................................................................3图表2：本周各交易日指数表现.......................................................................................................................3图表3：近52周地产板块表现.........................................................................................................................3图表4：本周涨幅前五个股（人民币元）.........................................................................................................4图表5：本周跌幅前五个股（人民币元）.........................................................................................................4图表6：本周重点房企涨跌幅排名....................................................................................................................4图表7：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元）.............................................................4图表8：本周重点房企跌幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元）.............................................................5图表9：近6月样本城市新房成交面积及同比..................................................................................................6图表10：近6月样本一线城市新房成交面积及同比.........................................................................................6图表11：近6月样本二线城市新房成交面积及同比.........................................................................................6图表12：近6月样本三线城市新房成交面积及同比.........................................................................................6图表13：样本30城历年新房周度成交（万方）..............................................................................................7图表14：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均）.......................................................................7图表15：样本30城新房成交面积数据跟踪.....................................................................................................8图表16：近6月样本城市二手房成交面积及同比.............................................................................................9图表17：近6月样本一线城市二手房成交面积及同比......................................................................................9图表18：近6月样本二线城市二手房成交面积及同比......................................................................................9