房地产开发2023W15：3月居民中长期贷款同比大幅多增，新房二手房价格继续修复

3月居民中长期贷款同比大幅多增，信贷结构进一步优化。2023年3月居民中长期贷款新增6348亿元，同比多增2613亿元，同比大幅多增主要受2-3月新房二手房市场回暖所致；当月新增居民中长期贷款占新增人民币贷款的比重为16.3%，较2月提升11.5pct，结构进一步优化。 3月新房二手房价格继续修复，新房价格指数环比+0.4%。据国家统计局，3月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比+0.4%，同比-1.4%，同比降幅进一步收窄。二手房指数环比+0.3%，同比-2.9%。具体看，3月新房价格环比上涨64城（+9，较上月增加，下同），环比下跌5城（-8）；3月同比上涨18城（+4），同比下跌51城（-4）。3月房价进一步企稳，我们认为主要由于2-3月市场复苏带来信心的提振、核心城市供应较少导致供需错配、大部分城市均有一定程度收回前期折扣的现象、购房政策较为宽松，带动房价进一步修复。整体看城市之间量价分化比较明显，我们认为一线、不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏，最终呈现总量弱复苏、结构复苏偏强的格局。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-0.5%，领先大盘0.30个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第13名。本周上涨个股共45支，较上周减少51支，下跌股数为84支。 新房：本周30个城市新房成交面积为295.2万平方米，环比提升7.1%，同比提升39.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为67.2万方，环比3.6%，同比129.2%；样本二线城市为164.5万方，环比5.5%，同比15.7%；样本三线城市为63.4万方，环比15.6%，同比59.9%。 二手房：本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计149.5万方，环比增长28.1%，同比增长73.8%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为37.3万方，环比21.7%；样本二线城市为78.4万方，环比30.4%；样本三线城市为33.7万方，环比30.6%。年初至今累计二手房成交面积为1786.7万方，同比变动为66.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为546.5万方，同比29.7%；样本二线城市为854.7万方，同比88.4%；样本三线城市为385.4万方，同比88.4%。 信用债：根据wind统计数据，本周（4.10-4.16）共发行房企信用债11只，环比减少6只；发行规模共计89.01亿元，环比减少-73.15亿元，总偿还量95.88亿元，环比减少35.58亿元，净融资额为-6.87亿元，环比减少37.57亿元 。 主体评级方面 ， 本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（61.6%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（48.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（44.0%）的债券为主。 投资建议：我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护；一线、不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏，最终呈现总量弱复苏、结构复苏偏强的格局。择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 1.新房二手房价格继续修复，70个大中城市中64城房价环比上涨 3月居民中长期贷款同比大幅多增，信贷结构进一步优化。2023年3月居民中长期贷款新增6348亿元，同比多增2613亿元，同比大幅多增主要受2-3月新房二手房市场回暖所致；当月新增居民中长期贷款占新增人民币贷款的比重为16.3%，较2月提升11.5pct，结构进一步优化。 3月新房二手房价格继续修复，新房价格指数环比+0.4%。据国家统计局，3月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比+0.4%，同比-1.4%，同比降幅进一步收窄。 二手房指数环比+0.3%，同比-2.9%。具体看，3月新房价格环比上涨64城（+9，较上月增加，下同），环比下跌5城（-8）；3月同比上涨18城（+4），同比下跌51城（- 4）。3月房价进一步企稳，我们认为主要由于2-3月市场复苏带来信心的提振、核心城市供应较少导致供需错配、大部分城市均有一定程度收回前期折扣的现象、购房政策较为宽松，带动房价进一步修复。整体看城市之间量价分化比较明显，我们认为一线、不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏，最终呈现总量弱复苏、结构复苏偏强的格局。 图表1：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数同环比（一二线城市，%） 图表2：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数同环比（三线城市，%） 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-0.5%，领先大盘0.30个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第13名。本周上涨个股共45支，较上周减少51支，下跌股数为84支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为天地源、广汇物流、新湖中宝、东旭蓝天、中润资源，涨幅分别为18.2%、13.4%、9.6%、8.0%、6.1%。跌幅前五为财信发展、蓝光发展、天宸股份、大港股份、格力地产，跌幅分别为-13.8%、-9.7%、-8.4%、-7.5%、-6.0%。 本周48家重点房企中共计上涨25支，较上周增长5支，涨幅位居前五的为龙光地产、中国金茂、龙湖集团、碧桂园、绿景中国地产，涨幅分别为23.8%、21.0%、16.1%、14.1%、13.4%。跌幅前五为融创中国、蓝光发展、阳光城、泰禾集团、建业地产，跌幅分别为-58.7%、-9.7%、-5.3%、-3.4%、-3.3%。 图表3：本周各行业涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股 图表7：本周跌幅前五个股 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅情况 图表10：本周重点房企跌幅情况 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为295.2万平方米，环比提升7.1%，同比提升39.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为67.2万方，环比3.6%，同比129.2%；样本二线城市为164.5万方，环比5.5%，同比15.7%；样本三线城市为63.4万方，环比15.6%，同比59.9%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计15周新房成交面积同比看，样本30城共计4602.9万方，同比13.9%；一线城市为985.4万方，同比17.2%；二线城市为2570.2万方，同比8.1%；三线城市为1047.3万方，同比27.5%。其中一线城市中，北京（16.1%）、上海（21.7%）、广州（34.8%）、深圳（-24.3%）。二三线城市中温州（136.7%）、惠州（134.3%）、海门（116.3%）等总计13城同比均为正，泉州（-82.8%）、南平（-69.3%）、衢州（-50.3%）等总计13城同比为负。 图表15：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计149.5万方，环比增长28.1%，同比增长73.8%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为37.3万方，环比21.7%； 样本二线城市为78.4万方，环比30.4%；样本三线城市为33.7万方，环比30.6%。 年初至今累计二手房成交面积为1786.7万方，同比变动为66.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为546.5万方，同比29.7%；样本二线城市为854.7万方，同比88.4%；样本三线城市为385.4万方，同比88.4%。 图表16：本周13城二手房成交面积及同环比 图表17：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表18：本周5个二线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周6个三线城市二手房成交面积及同环比 图表20：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（4.10-4.16）共发行房企信用债11只，环比减少6只；发行规模共计89.01亿元，环比减少-73.15亿元，总偿还量95.88亿元，环比减少35.58亿元，净融资额为-6.87亿元，环比减少37.57亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（61.6%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（48.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（44.0%）的债券为主。 图表21：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表22：本周房企债券发行以债券评级划分 图表23：本周房企债券发行以债券类型划分 图表24：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周整体发行利率下降。其中，滨江集团短期融资券（-44bp）较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率下降。 图表25：房企每周融资汇总（4.10-4.16） 5.本周政策回顾 图表26：地方性政策及消息（4.9-4.15） 6.投资建议 我们继续坚定地看多政策，认为需求回暖的持续需要政策继续呵护；一线、不超过三分之二的二线+少量三线城市有望在今年实现销售复苏，最终呈现总量弱复苏、结构复苏偏强的格局。择股方向包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。 A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。