房地产开发2022W10：32城新房成交同比下降49%，2月居民中长期贷款净减少

社融增速不及预期，居民中长期贷款净减少459亿元。央行发布2022年2月份金融信贷数据，各项数据普遍低于市场预期。2月份，新增社会融资总额1.19万亿，同比少增5315亿元；M2增速随社融回落，2月同比增长9.2%，较1月增速9.8%回落0.5pct。人民币贷款增加1.23万亿元，同比少增1258亿元。其中居民中长期贷款减少459亿元，同比多减4572亿。居民中长期贷款反映了当前地产销售基本面仍处低迷状态，我们预计在稳增长背景下，地产需求端政策可能会进一步发力，促进行业恢复和经济增长。 行情回顾：涨幅位列后段，落后大盘1.46个百分点。本周中信房地产指数累计变动幅度为-5.7%，落后大盘1.46个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第24名。本周上涨个股共21支，较上周减少65支，下跌股数为120支。（报告中本周指3.5-3.11当周）。 新房成交情况：本周32个城市新房成交面积为257.0万平方米，环比下降20.2%，同比下降48.7%。其中样本一线城市的新房成交面积为50.2万方，环比-16.5%，同比-50.2%；样本二线城市为146.4万方，环比-17.1%，同比-37.5%；样本三线城市为60.4万方，环比-29.4%，同比-63.6%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计108.8万方，环比增长4.6%，同比下降27.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为34.4万方，环比3.7%；样本二线城市为62.5万方，环比8.4%；样本三线城市为11.9万方，环比-9.9%。年初至今累计二手房成交面积为888.3万方，同比变动为-34.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为261.5万方，同比-42.6%；样本二线城市为512.0万方，同比-26.4%；样本三线城市为114.7万方，同比-26.4%。 重点公司境内信用债情况：房企发债持续恢复。根据申万行业-房地产指标统计，本周（3.7-3.13）共发行房企信用债17只，环比提升2支；发行规模共计130.82亿元，环比下降20.08亿元，总偿还量126.62亿元，环比提升29.39亿元，净融资额为4.20亿元，环比下降49.47亿元。电建地产（23bp）、光明房产（8bp）、苏州高新（50bp）公司的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券提升。 投资建议：基本面仍处于底部，但政策宽松方向明朗，维持地产开发板块“增持”评级。我们认为今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情。“政策面持续利好——行业基本面筑底后续有望回升——国央企及优质民企恢复拿地，拿地毛利率修复”是2022年的主线逻辑，会在后期达到基本面、行业面、企业面的三层次共振向上。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、金科股份、新城控股；H股中国海外发展、绿城中国、华润臵地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：碧桂园服务、华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、金科服务、招商积余。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。 1.社融增速不及预期，居民中长期贷款净减少459亿元 央行发布2022年2月份金融信贷数据，各项数据普遍低于市场预期。2月份，新增社会融资总额1.19万亿，同比少增5315亿元；社融存量同比增长10.2%，较1月增速10.5%回落0.3pct；M2增速随社融回落，2月同比增长9.2%，较1月增速9.8%回落0.5pct。人民币贷款增加1.23万亿元，同比少增1258亿元。其中居民中长期贷款减少459亿元，同比多减4572亿。 居民中长期贷款主要是由地产按揭提供，也反映了当前地产销售基本面仍处低迷状态，我们预计在稳增长背景下，地产需求端政策可能会进一步发力，促进行业恢复和经济增长。 图表1：近2年社融存量及同比 图表2：近2年新增社融规模及同比 图表3：近2年M2及同比 图表4：近2新增人民币贷款及同比 图表5：近12月新增居民中长期贷款及同环比 2.行情回顾 本周中信房地产指数累计变动幅度为-5.7%，落后大盘1.46个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第24名。本周上涨个股共21支，较上周减少65支，下跌股数为120支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为苏州高新、祥源文化、财信发展、天保基建、粤宏远A，涨幅分别为20.9%、14.2%、12.0%、10.3%、5.7%。跌幅前五为新城控股、广宇发展、大千生态、广汇物流、万科A，跌幅分别为-17.9%、-14.3%、-13.4%、-11.2%、-11.0%。 本周49家重点房企中共计上涨1支，较上周减少17支，涨幅位居前五的为美的臵业、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、大悦城，涨幅分别为3.8%、-2.0%、-2.2%、-2.5%、-2.8%。跌幅前五为绿景中国地产、禹洲集团、龙光地产、旭辉控股集团、新城控股，跌幅分别为-27.1%、-24.1%、-19.1%、-18.0%、-17.9%。 图表6：各行业涨跌幅排名 图表7：本周各交易日指数表现 图表8：近52周地产板块表现 图表9：本周（3.7-3.11）涨幅前五个股代码简称 图表10：本周（3.7-3.11）跌幅前五个股 图表11：重点房企涨跌幅排名 图表12：本周（3.7-3.11）重点房企涨幅前五个股 图表13：本周（3.7-3.11）重点房企跌幅前五个股 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周32个城市新房成交面积为257.0万平方米，环比下降20.2%，同比下降48.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为50.2万方，环比-16.5%，同比-50.2%；样本二线城市为146.4万方，环比-17.1%，同比-37.5%；样本三线城市为60.4万方，环比-29.4%，同比-63.6%。 图表14：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表15：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表16：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表17：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 从今年累计10周新房成交面积同比看，本周一线城市，北京（-31.7%）、上海（-2.6%）、广州（-46.8%）、深圳（-44.7%）同比均为负。二三线城市中成都（0.8%）同比为正，盐城（-89.9%）、海门（-78.1%）、淮安（-72.7%）等总计26城同比为负。 图表18：30城周度成交面积跟踪（3.5-3.11） 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计108.8万方，环比增长4.6%，同比下降34.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为34.4万方，环比3.7%； 样本二线城市为62.5万方，环比8.4%；样本三线城市为11.9万方，环比-9.9%。年初至今累计二手房成交面积为888.3万方，同比变动为-35.9%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为261.5万方，同比-42.6%；样本二线城市为512.0万方，同比-29.5%；样本三线城市为114.7万方，同比-29.5%。 图表19：本周12城二手房成交面积及同环比 图表20：本周一2个线城市二手房成交面积及同环比 图表21：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表22：本周4个三线城市二手房成交面积及同环比 图表23：12样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据申万行业-房地产指标统计，本周（3.7-3.13）共发行房企信用债17只，环比提升2支；发行规模共计130.82亿元，环比下降20.08亿元，总偿还量126.62亿元，环比提升29.39亿元，净融资额为4.20亿元，环比下降49.47亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（40.5%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（32.5%）和一般公司债（24.5%）为主要构成。债券期限方面，本周以5年以上（24.5%）和1-3年（39.5%）的债券为主。 图表24：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表25：本周房企债券发行以债券评级划分 图表26：本周房企债券发行以债券类型划分 图表27：本周房企债券发行以期限划分 融资成本来看，清能3年期公司债（-200bp）、临港控股（-42bp）、京发（-63bp）、栖霞建设（-50bp）公司的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。电建地产（23bp）、光明房产（8bp）、苏州高新（50bp）公司的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券提升。 图表28：房企每周融资汇总（3.7-3.13） 5.本周相关政策回顾 图表29：全国性政策（3.7-3.12） 图表30：地方性政策（3.7-3.12） 风险提示 政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。