房地产业市场监测：上海存量住宅整租市场（2024年2月）

上海存量住宅整租市场（2024年2月）概述

市场动态与价格走势

• 挂牌均价：自去年下半年起，上海住宅租赁市场挂牌量显著增加，至2024年1月达到5.6万套，为2020年以来的新高。受此影响，挂牌均价时隔三年再次降至8000元/月以下。
• 成交量与价格稳定性：春节期间租赁市场进入淡季，但因价格谈判空间较大，换租需求有所增长。近两个月内，全市租赁成交量虽减少，但降幅有限。成交价格方面，尽管挂牌价持续下降，整体成交均价并未出现明显变化。

房源类型与需求趋势

• 次新房份额下降：房龄在11-20年的次新房租赁市场份额持续下滑，表现为挂牌量和成交量的双降。
• 小户型热度降低：近2个月，1房户型挂牌占比略有上升，但成交减少较多。2房及以上户型的挂牌和成交比例整体变化不大。中小户型仍为市场的成交主力，特别是2房户型，市场需求度不断上升。

典型案例分析

• 大场板块概况：大场板块位于上海北部，靠近中外环，拥有7号线和15号线的便利交通。板块内产业集聚，尤其在新材料产业方面，但东西向通达性受限于大场机场的影响。
• 乾溪新村调研：乾溪新村是1994年竣工的售后公房小区，占地广阔，周边设施齐全。调研显示，位于东部距离地铁站近的房源价格比西部稍高约400元/月。

总结与展望

• 年初市场表现：年初租赁市场成交情况良好，未明显低于上一季度，得益于一批提前换租群体的活跃。
• 节后预期：随着春节假期结束，预计居住租赁市场将迎来升温，2房户型和高品质小区将继续受到青睐。
• 租金走势：尽管经济形势和就业压力存在，预计短期内租金将以稳定为主，但在特定地段如近轨交的房源可能表现出结构性上涨。
• 市场影响因素：稳定租赁关系和补贴优惠政策的影响下，存量住宅小区租金整体上仍趋于平稳，但结构性调整可能持续。