上海存量住宅整租市场（2024年4月）

市场监测|上海存量住宅整租市场（2024年4月） 城市测量师行定期提供整租市场的住宅租赁数据信息，为政府、企业、消费者提供及时客观的住宅租赁数据信息，欢迎持续关注！ 01整租市场运行情况 ●挂牌量升至近一年最高位 2024年3月份，全市存量住宅整租房源挂牌量达到5.9万套，为近一年最高位。 挂 牌 价 格 方 面 ， 受 出 租 房源 不 断 增 加 、 房 东 为 减 少 空 置期 而 降 低 价 格 等 因 素 影 响 ， 租金 持 续 下 探 ， 全 市 挂 牌 均 价 来到7900元/月。 ●租赁需求逐步释放，整体成交均价仍处低位 2月为传统春节租赁淡季，租 赁 成 交 量 下 滑 在 预 期 之 中 。随 着 人 员 不 断 返 沪 ， 租 赁 需 求释 放 较 前 期 有 所 提 速 ， 同 时 伴随 季 度 租 赁 到 期 、 换 租 需 求 增加，进入3月后整体租赁成交量上升较快。 成交价格方面，虽然市场对2房及以上户型需求较前期有所增加，但因挂牌量居高不下，导致议价促成交易的情况普遍存在，整体成交均价仍处低位。 ●低端市场挂牌占比增加 房龄超过30年的房源挂牌和 成 交 占 比 均 有 提 升 ， 且 挂 牌占 比 增 幅 高 于 成 交 占 比 增 幅 ；房龄在21-30年的挂牌和成交占 比 较 前 期 均 有 下 降 ， 这 与 近期 租 赁 需 求 偏 向 大 户 型 有 一 定的关联；房龄在11-20年的次 新房源挂牌占比相对稳定，成交占比较前期缓步上升。 ●大户型房源关注度提升 近两个月，1房户型挂牌和成交占比基本平稳；2房户型在春 节 后 需 求 增 加 ， 虽 占 比 略 有减 少 ， 但 仍 是 租 赁 市 场 成 交 主力；3房户型挂牌和成交占比均有提升。 增加，市场对此类房源关注度也在提升，小户型需求短期内或逐渐减弱。 02典型案例分析 三林板块地处上海中部区域，位于浦东新区中西部。板块拥有较为便利的交通条件，包括中 环路以及6号线、8号线和11号线三条轨道交通，基本能满足大部分居民轨交出行的需求。近半年，该板块住宅小区整租租金约有2%-3%的下跌。 特点1：有一定的产业聚集度 板块东部紧邻张江数链园区，以“元宇宙”为核心，专注于链接、交互、计算、工具和生态五个环节，构建完整产业链生态，提供较好的区域就业环境。 特点2：快速道路便捷，生活配套齐全 板块内有中环路等城市高架路网并与主要干道相连，实现快速的交通连接，极大地方便居民的日常通勤。另外，大型超市、商场、医院、公园等配套设施完善，确保区域生活质量。 本次小编主要走访了板块内两个规模相对较大的小区：浦发绿城和三林世博家园AB区。前者距离轨交站点较近，后者虽步行至轨交站点较远，但靠近公园、浦乐汇商场等生活配套设施。 1.浦发绿城 浦发绿城为2004年竣工的动迁公寓小区，占地面积较大，主要为一梯两户。小区距离轨交11号线浦三路站步行时间约7分钟左右，出行较为便捷。 虽小区临近轨交站点，但距离生活配套设施相对较远。目前，小区内2房普通装修租金价格约为4500-5000元/月。 2.三林世博家园AB区 三林世博家园AB区为2006年竣工，同为动迁公寓小区，占地面积大，共有275个楼栋，主要为一梯两户。小区距离浦三路站步行时间需15分钟以上，出行便捷度一般，但小区位于三林世博家园动迁大居内，商场、超市、菜场等步行5分钟左右即可到达，生活配套十分便利。 三林世博家园同类小区较多，2房租金基本在5500-6000元/月之间。调研房源靠近中环路，受到高架轻微影响，因此租金在小区内的2房中属于低位，约5500元/月。 综合来看，该区域租赁市场对于生活配套便利的偏好要高于单纯的交通便利。配套齐全而形成的生活圈更受租赁需求青睐，因此虽然浦发绿城距离轨交站点更近，但三林世博家园AB区单位租金更高。 03总结 随着回沪人员增加，租赁需求较前期有所提升，市场成交逐渐回暖。目前市场需求偏向中大户型产品，小户型房源去化周期较往年延长。 价格方面，由于租赁房源存量较高，同时部分出售房源也进入租赁市场，采取半租半售方式，导致租金上涨压力较大，整体市场租金将在短期内保持稳中微降的态势。 免责声明 本报告刊载信息时间截至2024年4月28日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。 主办单位：城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场10.11.15-18F邮编：200003网址：www.surea.com电子邮箱：surea@surea.com电话：86 21 63589988