房地产市场监测：上海存量住宅整租市场（2023年12月）

市场监测|上海存量住宅整租市场（2023年12月） 城市测量师行定期提供整租市场和合租市场的住宅租赁数据信息，为政府、企业、消费者提供及时客观的住宅租赁数据信息，欢迎持续关注！ 01整租市场运行情况 ●“售转租”现象增多 从9月份开始，居住租赁市场 进 入 传 统 淡 季 ， 房 源 供 应 量呈 现 持 续 增 长 的 趋 势 。 一 方面 ， 由 于 二 手 房 市 场 复 苏 缓慢 ， 一 些 房 东 为 了 等 待 更 好 的出售机会，选择将房子转为边 出售边出租的方式或者暂停出售转为租赁，导致租赁房源供应增加。另一方面，由于临近年底，工作变动导致的退租和换租情况增多，使得更多房源回流入市场。 挂牌价格方面，因租赁需求减少、租赁房源去化周期拉长，部分房东为缩短空置期，适当降低挂牌价格，近半年全市租赁挂牌均价持续下降。 ●成交量价持续下行 近 两 个 月 ， 租 赁 热 度 出 现季 节 性 降 温 ， 租 赁 市 场 供 求 失衡 加 剧 。 另 外 ， 由 于 市 场 租 赁需 求 结 构 性 变 化 ， 大 户 型 房 源需 求 降 低 ， 租 赁 成 交 均 价 持 续向下。 相较于外围区域，中心城区降幅更为明显，虹口、黄浦、徐汇、静安等区两个月成交均价累计下降10-20%，而外围区域累计降幅普遍在5%以内。 ●房龄30年以上房源租赁需求提升 从房龄来看，30年以上的“ 老 ” 房 源 供 应 和 成 交 占 比 均较 上 一 个 统 计 周 期 明 显 增 加 且成交占比高于供应占比；11-20年 房 龄 的 次 新 房 源 成 交 占 比 下降 较 多 ； 其 余 房 龄 段 变 化 不大。 由于我国当前经济恢复基础尚不牢固、外部环境不确定性上升，居民消费水平下降，租房开支预算降低。房龄30年以上的房源尽管品质一般，但通常区位条件较好，交通出行和生活便利度高，其相对低廉的租金能够吸引预算有限的刚需租客群体。在整体租赁需求下降的情况下，该房龄段降幅相对较小。 ●大户型房源热度降低 近2月，所有户型的房源成 交 量 都 有 所 下 降 ， 其 中 大 户型的租赁热度下降更为明显。 一 方 面 ， “ 陪 读 房 ” 交 易期 在 开 学 前 基 本 结 束 ， 这 类 客群在10-11月份的大户型需求 中占比明显减少。另一方面，为降低运营成本，部分企业减少外省市或外籍高级管理人员的派驻，导致核心区域大户型需求下降，尤其是碧云、古北、淮海中路板块等板块，近期成交量下降尤为明显。 02典型案例分析 田林板块位于上海市徐汇区中部，有四条轨道交通，包括1号线、9号线、12号线、和15号线，可以覆盖板块内的大部分区域，区域内公共交通出行便利度高。 特点1：产业集聚度高 漕河泾开发区位于田林板块，汇聚众多科技企业和研发机构，包括3M、杜邦、思科等知名企业的研发中心，涵盖电子信息、生物医药、新能源等多个领域。这些企业在提供大量就业岗位的同时，也带来了大量的居住租赁需求，使得田林板块租赁市场持续活跃。 特点2：优质公立教育资源丰富 田林板块拥有不少优质公立学校，包括徐汇区二梯队的田林第三小学、田林第四小学、田林三中，教学资源丰厚，师资力量强大。 特点3：发展较早，区域升级改造难度较大 田林板块内，2000年以前竣工的小区占比超过60%，这些小区的房龄普遍较长，且大部分位于板块东部靠近市区的位置。板块发展较早，各项设施配套已经较为完善，但由于后续可开发空间有限，区域升级改造、提升的难度也相对较大。 本次小编主要探访了“田林新村”。“田林新村”是板块内售后公房小区集聚的区域，各小区在环境、配套等方面差别不大。 ①田林十二村 田林十二村为1986年竣工的售后公房小区，共有85个楼栋，主要为一梯六户。大部分楼栋没有安装电梯，只有少数进行了电梯加装。小区内有田林第六幼儿园和田林第三中学，西门紧邻田林第三小学，学生上下学较为便捷。小区北门外的田林东路上有各种购物和餐饮设施，包括便利店、药店和小吃店等，可以满足居民的基本生活需求。附近还有许多大型购物中心和商业区，如徐汇日月光中心和汇阳广场，汇聚了各种品牌店和餐饮店，生活购物十分便捷。目前，小区内普通装修的2房租金价格约为5700-6300元/月。 为了解装修品质导致的租金价差，小编选择了小区内两套近似房源，仅装修情况有差异，精装修房源挂牌租金比普通装修房源贵约1000元/月。 ②宜山路701弄 宜山路701弄为1982年竣工的售后公房小区，共有45个楼栋。与田林十二村相同，小区内大部分楼栋没有电梯，只有少数进行了电梯加装。小区距离地铁较近，小区北门至9号线桂林路地铁站约100米，南门外的宜山路菜市场有各种购物和餐饮设施，包括便利店、药店等，可以满足居民的基本生活需求。附近还有许多大型购物中心和商业区，生活购物十分便捷。 目前，小区内装修一般的2房租金大约在5800-6400元/月。 为了解轨交便利度导致的租金价差，小编选择了与田林十二村普装案例近似的房源进行比较。这两套房源到最近轨交站点的步行时间有一定的差距。但在装修程度相同的情况下，轨交对该区域内租金价格的影响并不大。 “田林新村”各小区间同质性较高，两房租金价格基本一致，普通装修房源租金约在5600-6500元/月之间，近半年租金降幅约100-200元/月。 综合来看，尽管“田林新村”不同小区到轨交站点的距离存在一定差异，但所有小区位于中环线以内，一路之隔即漕河泾开发区，且周边公交线路多，因此在该区域内轨交步行距离的长短对租金的影响并不明显，租金差距约在5%以内。相比之下，装修程度对于租金的影响更大，在其他条件相近的情况下，装修更新更好的房源租金可能会高出8%-15%。 03总结 近两个月，上海住宅租赁市场整体热度持续下降。从供应方面看，“售转租”情况增多，叠加近一年来大量高品质保障性租赁房源入市，住宅整租市场竞争更加激烈。然而需求方面，年底新增租赁客群有限，租赁需求相对较弱，租赁市场供大于求的情况进一步加剧。预计在明年一季度前，上海存量住宅整租市场将维持稳中微降态势。 免责声明 本报告刊载信息时间截止2023年12月11日，城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。 主办单位：城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F邮编：200003网址：www.surea.com电子邮箱：surea@surea.com电话：86 21 63589988