房地产行业市场监测：上海存量住宅整租市场（2023年10月）

市场监测|上海存量住宅整租市场（2023年10月） 城市测量师行定期提供整租市场和合租市场的住宅租赁数据信息，为政府、企业、消费者提供及时客观的住宅租赁数据信息，欢迎持续关注！ 01整租市场运行情况 ●“转租为售”情况增加 从9月开始，租赁市场进入传 统 淡 季 。 近 期 上 海 陆 续 发 布“ 认 房 不 认 贷 ” 政 策 和 住 房 公积 金 新 政 ， 但 是 存 量 住 宅 交 易并 未 有 明 显 起 色 。 部 分 房 东 不看好后市预期，市面上“转租 为售”情况增加，导致存量住宅挂牌量出现一定程度的下降。 同时，受保租房项目集中入市影响，市场上中小户型租赁产品短期供应井喷。此类产品租金普遍出现下调，带动全市租赁挂牌均价进一步下滑。 ●成交均价出现结构性上涨 与挂牌表现不同，9月成交量 和 成 交 均 价 都 有 提 升 ，但存在 较 为 明 显 的 区 域 和 户 型 分化。多 个 中 心 城 区 ， 包 括 徐汇 、 长 宁 、 黄 浦 等 表 现 较 好。由于大户型成交增加，成交均 价出现结构性上涨。当前存量住宅交易市场上大户型产品需求量较大，而相应的租赁房源有限，特别是品质较高的小区，近期大户型租金较为坚挺。 ●品质房源租赁需求稳中有升 从 房 龄 来 看 ， 整 体 结 构 变动不大，近两个月11-30年房龄 占 比 依 旧 维 持 在 六 成 以 上 且成交占比增加，而30年以上的“老”房 成 交 占 比 明 显 下 降。对居住品质要求的提升使得新 房和次新房的租赁需求不断增加，即使在租赁淡季热度也有提升。 ●大户型房源供求总体平稳 户型方面，2房依然是存量住 宅 租 赁 市 场 主 力 ， 近 两 月 成交占比扩大，挂牌占比微降。4房及以上大户型9月份成交表现较 好 ， 成 交 量 提 升 近 四 成 ， 该户型8-9月供求总体平稳主要是因为8月下降较多所致。 02典型案例分析 杨行板块位于宝山区中北部，地处上海北部区域。板块内有两条轨道交通：1号线和3号线，主要覆盖板块西部和北部边缘区域，其余大部分区域需要依靠公交车或自驾出行。近半年杨行板块整租租金约有5%-10%的下跌。 特点1：有一定的产业集聚度 板块东部为传统工业区，周边也有多个产业园区和产业基地，当地就业需求丰富。 特点2：租金较低，可直达市区 虽然轨交覆盖范围有限，但是作为可以直达人民广场区域、租金相对较低的板块之一，杨行板块受到一部分在中心城区工作的群体青睐。板块内2房整租价格在4000-6000元/月，其中公寓小区价格较高、在4500-6000元/月，公房小区在4000-4500元/月。 特点3：房龄较新 板块内房源相对较新，大部分小区于2005年后建成。 下面是本次小编走访的三个规模相对较大的小区。其中，天馨花园和万业紫辰苑均为公寓小区，前者距离轨交站点较近；杨泰二村为售后公房小区，步行至轨交站点距离较远。 ①天馨花园 天馨花园为2005年竣工的中端公寓小区，占地面积较大，共有275栋楼，其中部分楼栋带电梯。小区内带电梯的2房户型租金价格约5000-5500元/月，较小区内同户型无电梯房源贵约500-800元/月。小区内有一条几乎弃用的商业街，少有商家入驻，日常餐饮、购物主要依赖于小区南门水产路上的临街商铺。该小区公共交通出行较为便利，距离1号线宝安公路站步行约15-20分钟。 ●案例挂牌租金：5500元/月 ●案例面积：97㎡ ●案例当前户型：两室一厅一卫一厨 ●卧室朝向：朝南*1，朝北*1 ●案例楼层：12层（总高14层） ●电梯：有 周边同类小区还有荣域飘鹰锦和花园、柏丽华庭、中梁英伦印象苑等，2房租金价格基本在5000-5600元/月之间，近半年租金降幅在300-500元/月左右。 天馨花园属于板块内通勤较为便利的小区之一，因此租金相对较高。 合租市场近期热度持续走高，特别是张江板块、金桥板块等，近期因金融业新设和升级需求增加，区域内办公租赁提升，人才需求量增加。短期内区域合租房源出现供小于求的情况，租金上涨较为明显。 ②杨泰二村 杨泰二村为1994年竣工的低端公房小区，房龄较老，楼内外设施陈旧，常住居民以老年人为主。杨泰二村距离1号线宝安公路步行约20-30分钟，南面一路之隔为杨泰实验学校。 ●案例挂牌租金：4500元/月 ●案例面积：75㎡ ●案例户型：两室两厅一卫一厨 ●卧室朝向：朝南*1，朝北*1 ●案例楼层：6层（总高6层） ●电梯：无 周边同类小区还有杨泰一村、杨泰三村等，2房租金价格基本在4000-4500元/月之间，近半年租金降幅在200-400元/月左右。 杨泰二村建成年代较早，没有电梯且距离地铁站较远，无论是居住品质还是通勤便利度都不及天馨花园，每月租金差距约在1000元。 ③万业紫辰苑 万业紫辰苑是2010年竣工的中端公寓小区，绿化环境优美。小区内部有一条商业街，包含便利店、美发店等，能满足基础生活所需。万业紫辰苑西接上海师大附属宝山实验学校，南部毗邻白沙公园，生活舒适度较高，但距离富锦路地铁站较远，步行约需25-35分钟。 ●调研案例挂牌租金：4300元/月 ●案例面积：72㎡ ●案例当前户型：两室一厅一卫一厨 ●卧室朝向：朝南*2 ●案例楼层：3层（总高31层） ●电梯：有 周 边 同 类 小 区 还 有 中 铁 北 城 时 代 、 新 月 时 代 家 园 、 新 月 翡 翠 园 等 ，2房 租 金 价 格 基 本 在4100-5100元/月之间，近半年租金降幅在600-800元/月左右。 由于该小区距离轨交1号线终点站步行时间超过25分钟，往返中心城区通勤便利度不如天馨花园。尽管房龄较新，租金却更低。 03总结 近期上海住宅租赁市场冷热不均，中心城区降温尚不明显，而部分远郊地区受宏观经济复苏缓慢的影响，租赁需求相对疲软，租金价格持续下滑。 上海虽然人才吸引力较强，但鉴于当前经济和就业形势并不理想，往年的毕业季租赁高峰在今年也没有显现。租赁需求下降，加之保障性租赁住房仍在大批量入市，预计年底前上海存量住宅整租市场将保持稳中微降。 免责声明 城市测量师行确信刊载信息来自可靠来源，但未进行独立消息来源证实。本报告仅供参考使用，不可作为房产、证券或其他产品的交易依据，任何人使用以上信息而导致的任何损失和费用，城市测量师行概不负责。本刊分析内容并不反映个别情况，对于特定项目读者应自行寻求专业意见。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F邮编：200003网址：www.surea.com电子邮箱：surea@surea.com电话：86 21 63589988