01 市场监测 | 上海存量住宅租赁市场（2023年8月） 城市测量师行定期提供整租市场和合租市场的住宅租赁数据信息，为政府、企业、消费者提供及时客观的住宅租赁数据信息，欢迎持续关注！ 02 ▼存量住宅整租市场 ——租金分析 根据RVMS系统监测，2023年8月上海存量住宅物业整租租金为6691元/月，环比微跌0.60%，同比下降2.55%。 受后疫情时代高校毕业生“慢就业”现象影响，毕业季 数据来源：城市资管服务云平台 住宅租赁需求增长不达预期，部分区域持续降温，全市整体租金继续稳中微降。 分环线来看，近两个月所有户型租金均下跌。内环内各房型降幅相对较小；大户型表现差异明显，呈现从内环内至郊环外区域租金降幅不断扩大的趋势。 一方面，保障性租赁住房 数据来源：城市资管服务云平台 在多个区域的入市规模不断扩大，尤其是“品质化”房源增多，短期内“置换类”租赁房源供大于求。另一方面，虽然毕业季租赁需求有所提升，但受宏观经济增速放缓与就业市场降温影响，应届毕业生留沪、来沪意愿较以往有所降低。租赁总体需求增加有限，较难支撑租金提升。 nPmPmRmPnRoQpRrOmQtO6M9R7NnPnNnPpMeRmMvMkPmMnMaQnMxPvPqQrPNZtOmP 03 分区域来看，中心城区降幅依旧相对稳定，除长宁、普陀降幅略大外，其他区域租金降幅均在1%以内。 外围区域中，宝山、嘉定和崇明变化较大。尤其是嘉定、崇明等远郊地区动迁安置房小区多、出租房源量较大。近期受二手房市场降温影响，售转租房源增加，近两个月租金降幅超过2.8%。 从各区近半年月平均累计租金变化来看，杨浦受大规模的市场化租赁住房项目和大型 数据来源：城市资管服务云平台 数据来源：城市资管服务云平台 保障性租赁住房项目入市影响，租赁房源短期供应增加，租金下降较为明显。 宝山由于房源体量大、价格相对较低，受到应届毕业生、新市民等客群喜爱。但是，近年来应届毕业生就业重心下沉至新一线、二线城市，以上海为代表的一线城市毕业季人口流入增幅较预期有所下浮，租赁需求增幅不及预期。租赁需求相应减少，供大于求导致租金明显走低，近半年月平均租金降幅约150元。 04 近半年来，约有八成板块租金下跌，上涨板块数量减少。宏观经济形势偏弱，市场信心不足，就业市场遇冷，尤其是近两个月，租赁市场整体呈现供大于求的现象，租金持续下降。 数据来源：城市资管服务云平台 ——租赁挂牌及成交分析 6、7月份为传统二手房交易淡季。近期房地产市场低位运行，一系列的政策会议影响也使得上海二手住宅“转售为租”情况不断增加。租赁市场房源供应加大，挂牌量波动上升 。 数据来源：城市资管服务云平台 近两月，上海居住租赁整租市场热度延续，成交量仍有增加。临近毕业季，部分留沪应届生租房需求较迫切，推动全市租赁成交量在5月达到峰值。6月虽有回落，但仍高于去 数据来源：城市资管服务云平台 05 年毕业季。而延续前期热度，7月份居住租赁整租市场成交量再次升至年内高位；租金保持惯性上涨，但仍低于年初水平。 从房龄来看，整体变动不大。近两个月21-30年房龄段占比依然最高。11-20 年房龄的“次新”房供求持续走高，成交占比增加更多。10年及以下“新”房成交量亦微增。居住租赁市场上，新房和次新房需求不断增加。 数据来源：城市资管服务云平台 从户型来看，整体变动较小。1房挂牌量与成交量占比仍在30%以上，但近两月同步下降且挂牌量降幅超过成交量。2房及以上户型的挂牌和成交量均有增加，其中3房成交量占比增加较多，但仍呈现供过于求 数据来源：城市资管服务云平台 的现象。伴随中小学开学季的临近，陪读租房需求持续上升，部分区域中等及以上户型租赁住房成交量持续增加。 06 ▼存量住宅合租市场 传统毕业季的到来使得价格相对较低的合租需求显著上升，近两月合租价格明显上涨。 近半年，合租市场租金基本保持稳定上升，在 “消费降级”的背景下，合租市场热度上升，需求持续增长。 数据来源：城市资管服务云平台 具体来看，全市大部分板块合租租金高于今年1月份，累计增加金额在250元以内的板块占比超过六成。另外，近半年合租板块租金下降板块数量微增。 部分办公聚集区域周边的 数据来源：城市资管服务云平 合租市场近期热度持续走高，特别是张江板块、金桥板块等，近期因金融业新设和升级需求增加，区域内办公租赁提升，人才需求量增加。短期内区域合租房源出现供小于求的情况，租金上涨较为明显。 07 结合轨道交通来看，全市轨交房合租租金在过去两个月内累计上涨0.21%。8号线、12号线等轨交沿线合租租金上涨明显。受毕业季与暑期实习季影响，临近中心城区或工作地点的轨交线路周边合租租赁 数据来源：城市资管服务云平台 需求增加，租金上浮明显。相比之下，浦江线站点相对较少，且均位于远郊区域的浦江镇内。近期由于全市整体租赁热度下降，沿线房源性价比持续走低，需求减少，合租租金下跌。 具体到不同站点，近两个月来，直通中心城区或办公聚集区周边站点合租租金稳中有升。应届生和暑期实习生的双重需求导致相关站点的合租房源在短期内供应不足，推动价格上涨。 而受“消费降级”影响，需求外移至租金更低的区域，中心城区多个站点周边合租租金出现较为明显的下跌。 08 数据来源：城市资管服务云平台 09 主办单位： 城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F 邮编：200003 网址：www.surea.com 电子邮箱：surea@surea.com 电话：86 21 63589988 免责声明 本报告刊载的一切资料及数据，虽力求精确，但仅作参考之用。本刊分析内容并不反映个别情况，对于特定项目读者应自行寻求专业意见。城市测量师行保留一切版权，未经许可，不得转载。 ©城市测量师行 2023 年