2023年成都房地产市场年报

四川同策专业至上服务至诚Professional ·Sincere 四川同策四川同策2024.1 代理·咨询·金融·商业·海外·养老·大数据·产业·公关 TOSPUR四川同策TOSPURTOSPUR四川同策TOSPUR 四川同策四川同策 TOSPURTOSPURTOSPURTOSPUR TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策 Part1.1全国调控政策 TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策2023年中国房地产市场继续底部调整，中央政策力度前稳后松，降首付、降利率、认房不认贷等政策接连落地，支持居民按揭购房；金融政策纾困供给侧，一视同仁支持融资等保主体措施相继落地，缓解房企资金压力。 Part1.2地方政策表现 四川同策四川同策四川同策四川同策四川同策四川同策2023年地方调控政策松绑加力提速，核心一二线城市开启“四限”松绑潮，具体表现为一线城市政策边际松动，多数二线城市解除限购限售。 Part1.3房地产行业发展 TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策受过去两年疫情影响，行业整体处于销售疲弱期，以及部分房企陆续“爆雷”等诸多因素影响，房企投资信心不足，新开工面积呈现断崖式下跌，同比再降超二成且创十年新低，开发投资规模回到2018年水平，2023年增速逐月下滑但降速收窄。 Part1.4全国土地市场 TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策2023年多数城市全年预供地完成不足，远低于疫情前平均水平，土地市场持续遇冷，地方政府供地较为谨慎，房企拿地意愿收缩，土地成交多为底价成交，成交金额较去年同期仍有较大差距。 Part1.5全国房地产市场 四川同策四川同策四川同策四川同策四川同策四川同策2023年销售规模低位稳定，整体市场仍处在底部修复、边际改善企稳阶段，市场信心和购房预期修复正在持续进行，房地产行业销售表现呈“前高中低后稳”走势。 Part1.6典型城市市场表现 四川同策四川同策四川同策四川同策四川同策四川同策2023年四季度地方城市受松绑政策持续加码，房企积极自救等综合因素影响，导致成交量较三季度环比大增20%+，成都住宅市场在全国同能级城市中去化表现领先。 Part1.7宏观市场小结 四川同策四川同策四川同策四川同策供地完成不足，持续放宽土地设置条件，调动拿地积极性 销售规模低位运行，市场信心和购房预期需要持续修复 TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策 Part2.1国家级战略 四川同策四川同策四川同策四川同策四川同策四川同策成渝双城经济圈是我国探索经济区与行政区适度分离改革“排头兵”，打造带动全国高质量发展的重要增长极和新的动力源。 TOSPURTOSPUR 依托综合交通枢纽和立体开放通道，提高参与全球资源配置能力和整体经济效率，培育竞争优势突出的现代产业体系，发展富有巴蜀特色的多元消费业态，打造西部金融中心和国际消费目的地，共建全国重要的先进制造业基地和现代服务业高地。 四川同策TOSPUR四川同策四川同策TOSPUR四川同策紧抓新一轮科技革命机遇，发挥科教人才和特色产业优势，推动创新环境优化，加强创新开放合作，促进创新资源集成，激发各类创新主体活力，大力推进科技和经济发展深度融合，打造全国重要的科技创新和协同创新示范区。 积极推进要素市场化配置、科研体制、跨行政区经济社会管理等重点领域改革。依托南向、西向、东向大通道，扩大全方位高水平开放，形成“一带一路”、长江经济带、西部陆海新通道联动发展的战略性枢纽，形成区域合作和对外开放典范地区。 四川同策TOSPUR四川同策四川同策TOSPUR四川同策大力推进生态文明建设，筑牢长江上游生态屏障，在西部地区生态保护中发挥示范作用。促进社会事业共建共享，大幅改善城乡人居环境。打造世界级休闲旅游胜地和城乡融合发展样板区，建设包容和谐、美丽宜居、充满魅力的高品质城市群。 Part2.2都市圈战略 四川同策四川同策四川同策四川同策四川同策四川同策以成德眉资同城化地区为先导，建设跨市域合作示范区，推进毗邻地区在规划统筹协调、基础设施互联互通、产业协同互补等方面率先突破。 TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策成都都市圈涵盖成都、德阳、眉山、资阳4市共17区、18（市），总面积3.31万平方公里，规划构建“三区三带重点功能载体，引领成都都市圈高速发展。其中，”三区“包括成都国际铁路港经开区（北边）、四川天府新区（南边）和成都东部新区（东边），”三带“包括成德临港经济产业带、成眉高新技术产业带和成资临空经济产业带。 Part2.3成都自身发展战略 四川同策四川同策四川同策四川同策四川同策四川同策成都发展整体仍然坚持"东进、南拓、西控、北改、中优"十字方针发展战略，城南和城东片区享受到的战略规划红利更明显。 TOSPURTOSPUR南拓区域：创新赋能，生态表达 高标准、高质量建设天府新区和国家自主创新示范区，优化空间结构，完善管理体制，建成行政政务服务中心、科技创新中心、国际会展中心、区域性总部基地、高新技术产业服务基地。 东进区域：筑城兴业，品质聚人 以先进制造业和生产性服务业基地为战略支撑的现代化未来新城，沿龙泉山东侧，规划建设天府国际空港新城和现代化产业基地，发展先进制造业和生产性服务业，开辟城市永续发展新空间，打造创新驱动发展新引擎。 TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策西控区域：提质增效，绿色成长 持续优化生态功能空间布局，大力发展高端绿色科技产业，提升绿色发展能级，保持生态宜居的现代化田园城市形态，国家城乡融合发展试验区、具备高端绿色成长基因的生物经济示范带。 北改区域：四向融通，立体链接 成都都市圈重要的经济增长极、链接欧亚的陆港门户枢纽、产贸结合的高质量发展先行区，建设提升北部地区生态屏障，保护好历史性、标志性建筑，加快城市有机更新，改善人居环境。 四川同策四川同策中优区域：业态迭代，利益平衡 四川同策TOSPUR四川同策TOSPUR提高经济承载力和生活宜居性，推进有机更新，加大地下空间开发，打造高品质高能级生活城区，优化中心城区功能，降低开发强度、降低建筑尺度、降低人口密度，提高产业层次，提升城市品质。 Part2.4成都空间结构 四川同策四川同策四川同策四川同策四川同策四川同策成都未来将形成“一山连两翼”空间结构，实现中心城区和城南核心的双核级联动、多中心城市发展体系。 根据《成都市国土空间总体规划（2021-2035年）送审稿》，成都市规划“一山连两翼”城市格局，实现中心城区核心和城南核心的双核级发展趋势。 “一山”： TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策将龙泉山城市森林公园打造成为世界级品质城市绿心、国际化城市会客厅和市民游客喜爱的生态园。承载生态保育、休闲旅游、体育健身、文化展示、高端服务以及对外交往功能，推动生态价值转化。 “两翼”： 西翼包括中心城区和天府新区直管区，主要承载国家中心城市核心功能；东翼包括东部新区、淮州新城、简阳城区，集聚先进制造业，打造国家中心城市的新兴极核。 四川同策四川同策“三轴”： TOSPURTOSPUR四川同策TOSPURTOSPUR四川同策为南北城市中轴、东西城市轴线和龙泉山东侧沱江发展轴，将建设成为凝聚城市发展的功能轴、文化轴、公共服务轴和景观轴。 Part2.5成都轨道交通 四川同策四川同策四川同策四川同策四川同策四川同策2023年成都已开通14条地铁，运营里程突破600公里，排名全国第四，仅次于北上广等一线城市，城市发展受轨道交通带来的人口吸附力持续增强。 Part2.6成都经济发展概况 四川同策四川同策四川同策四川同策四川同策四川同策23年3季度成都GDP已达16114亿元，同比增长6.7%，近5年来成都第三产业占比稳定，成为重要支柱产业，其中高新技术产业成为成为重点发展范围。 2023年4月，印发《成都市产业建圈强链优化调整方案》 根据方案，成都此前构建的12个产业生态圈、26条重点产业链，目前优化调整为以下8个产业生态圈、28条重点产业链。 四川同策四川同策①电子信息：集成电路、新型显示、智能终端； TOSPURTOSPUR四川同策TOSPURTOSPUR四川同策②数字经济：高端软件与操作系统、大数据与人工智能（含车载智能控制系统）、工业互联网、卫星互联网与卫星应用、金融科技；③航空航天：航空发动机、工业无人机、大飞机制造与服务；④现代交通：汽车（新能源汽车）、轨道交通、现代物流；⑤绿色低碳：生态环保、新能源、新材料；⑥大健康：创新药（含中医药）、高端医疗器械、高端诊疗；⑦新消费：旅游业、文创业（含数字文创）、会展业、体育产业、音乐产业、美食产业（含绿色食品）；⑧现代农业：现代种业、都市农业。 Part2.7成都产业发展格局 四川同策四川同策四川同策四川同策四川同策四川同策成都产业发展坚持以中心城区产业为引领，加强郊区承接中心产业外溢，当前正在形成以“5G信息技术、数字经济、大健康等产业”为主的现代服务业和融合产业格局。 Part2.8成都城市人口现状 TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策2022年成都常住人口持续增长至2126.8万人，位居全国第四，城市人口吸附力增强将带动房地产市场需求同步增加，其中高新区和天府新区对青年的吸引力更强。 Part2.9成都房地产调控政策 TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策2023年购房政策持续宽松，下半年调控政策宽松力度更大，从供给到需求端共同发力，推动市场平稳健康发展，政策细化执行，未来仍有调控空间。 Part2.9成都926新政前后对比 维持5+2区144㎡以内房源限购，放开5+2区非普住宅及二圈层限购。 TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策成都土拍全面取消限房价/限精装，将限购区域调整为5+2区域（144㎡以上不限购、高新区不再单独限购），放宽限购套数等，此举把房价的定价权给予市场，房企拿地或将更加积极，且购房群体增加。 Part2.9成都926新政主要影响 主城信心稳步恢复，非普产品有突破，近郊短期扩容，远郊客群缩减。 TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策短期分化加剧，长期待观察：主城维稳、非普产品有突破，近郊短期扩容，远郊增压新政后短期预计区域分化加剧，近郊放开限购带动主城信心预期增强，远郊去化压力或将加大房地产长期市场影响待观察，因其发展依赖经济复苏带来的稳定购买力。 1、房企开发端： 不限制土地价格、清水房价、精装价+主城144㎡以上不限购，扩容全国客群，5+2区优质地段地块+强产品力房企增加144㎡以上非普宅供应，并加速迭代产品配置，实现溢价。 四川同策四川同策2、新房端口： TOSPUR四川同策TOSPUR四川同策①【一圈层5+2】其他5+1可买进高新南，利好高新南、主城非普产品，5+2区统一限购，维持客户对于一圈层信心； 影响 ②【二圈层】取消限购，扩容吸附大西南刚需、养老客、本地改善，客户基数增大；但有资格客户对主城房屋保值信心更充足有垫脚意愿，长期对近郊影响需观察； ③【三圈层】二圈层限购放开，三圈层原吸附的无资格客将减少，预计低量基础上再下滑。 四川同策四川同策3、二手房端口： TOSPUR四川同策TOSPUR四川同