相信未来—信心比黄金更重要2022年成都房地产市场半年报成都锐理数据 / 2022年07月 01国内宏观：拐点已至，国内经济前低后高格局基本成型房地产依然为经济压舱石，下半年“稳增长”作用凸显 宏观环境/宏观表现【宏观表现】国际环境变化和国内疫情加大了我国“稳增长“任务的挑战性，导致一季度国内经济增速低于预期，三驾马车表现欠佳。4.8%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%2020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12020-2022季度GDP以及增速增长率（%）-100%-50%0%50%100%150%200%2020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12020-2022三大需求对GDP的贡献率消费贡献率（%）投资贡献率（%）进出口贡献率（%）2022全年目标5.5%俄乌战争新冠疫情国际通货膨胀严重国内经济引擎失速GDP投资消费进出口一季度GDP增长4.8%，低于预期一季度GDP增速低于去年同期，而全年GDP目标5.5%，意味着2-4季度增速均需高于前两年的平均增速，稳增长的压力巨大。基建高增速、房地产、制造业投资降幅明显除基建投资逆势增长外，制造业投资和房地产投资均出现下降，带动固定资产投资增速回落。3月份疫情影响范围扩大，消费低迷从3月份以来，全国多个核心城市发生疫情，对消费影响严重，一直延续至5月份，一季度消费贡献率下降至69%。外贸出口增速回落，进口增速下降受俄乌战争等因素影响，国际经济增长乏力，加之国内疫情，3月中国进口同比增速由正转负，出口增速大幅下降。数据来源：国家统计局中美货币政策分化 【中央政策】全国经济聚焦“稳增长”，中央强调新举措能出尽出、扩投资、促消费、稳外贸，保就业。宏观环境/经济政策财政政策金融政策消费刺激外贸政策纾困政策增支：减税降费2减收：减税降费1加快节奏：专项债32022年全年预计新增减税降费2.5万亿，较21年增加1.4万亿。财政两本账预算支出增速12.8%，仅次于2020年，财政支出加速。2022年地方专项债共计约3.4万亿，坚持专项债提前谋划，尽早使用。LPR:4.45%1今年两次调降，5年期LPR下调20个基点至4.45%。小微普贷：1.6万亿22022年力争新增普惠型小微企业贷款1.6万亿元。政策贷款：6000亿3新增交通、能源、水利政策性贷款6000亿。专项贷：1.4万亿4新增科技、碳减排工具等其他专项再贷款1.4万亿元。汽车消费1（1）放宽汽车限购，全面取消二手车限迁政策；（2）阶段性减征部分乘用车购置税600亿元；（3）5月至12月，实行新一轮新能源汽车下乡政策。家电消费2启动新一轮智慧家电下乡。住房消费3坚持“房住不炒，”支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。稳外贸稳外资1（1）保障外贸外资企业生产流通稳定是当前稳外贸稳外资工作重中之重（2）商务部将会同各地方、各相关部门密切监测外贸运行情况（3）着力加大财税金融支持力度（4）着力帮助外贸企业抓订单拓市场（5）稳定外贸产业链供应中小企业纾困1（1）进一步加大增值税留抵退税政策力度（2）扩大实施社保费缓缴政策（3）加大政府采购支持中小企业力度（4）加大稳岗支持力度（5）加大普惠小微贷款支持力度（6）推动阶段性减免市场主体房屋租金（7）加大对民航等受疫情影响较大行业企业的纾困力度1月1月20日： 5年期以上LPR下调5个基点至4.6%3月两会定调：政策主动作为，明确稳增长目标5月5月20日：5年期以上LPR下调15个基点至4.45%5月5月25日:召开全国稳住经济大盘电视电话会议5月5月31日：发布稳经济一揽子政策措施，六方面33项 宏观环境/经济趋势【投资表现】在财政先行的政策刺激下，基建投资大幅回升，成为稳增长的重要抓手；制造业投资受消费及外贸恢复影响逐步恢复；房地产仍为负增长，5月边际改善，预期未来将持续回暖，带动固投快速回升。数据来源：国家统计局，WIND-100.0%0.0%100.0%200.0%300.0%020000400006000080000100000222222222222222222222019~2022年固定资产投资及增速月度走势当月(亿元)同比增长-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%2019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-04房地产、基建、制造业累计投资同比增速制造业投资基建投资房地产投资固投投资为经济先行指标， 5月固定资产投资（不含农户）当月同比增长4.6%，较4月回升2.8个百分点。固投回升，为稳增长提供支撑制造业5月制造业投资同比增长7.1%，较4月上升0.7个百分点。制造业投资韧性较强基建5月基础设施建设（不含水电燃气）投资同比增长7.2%，较4月回升4.3个百分点；是经济稳增长的重要抓手。基建投资大幅度回升房地产5月房地产投资同比增长-7.8%，较4月降幅收窄2.3个百分点。房地产投资边际低位改善 宏观环境/经济趋势【消费表现】在中央及地方多轮消费刺激政策落地带动下，支撑消费信心，5月消费回稳，6月在住行等大宗消费回暖趋势下，社消指标环比增长态势明显，下半年消费有望长期增长。-20.0%0.0%20.0%40.0%200003000040000500006000070000800002019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042019~2022年社会消费品零售总额及增速月度走势当月(亿元)同比增长-40.0%-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%020406080100120140222222222222222222222019~2022年消费者信心指数及增速月度走势消费信心指数同比增长今年1-5月国内消费信心偏低，或与疫后居民收入分化、失业率提升有关。国家层面已经加大对市场主体纾困帮扶力度，加大失业保险稳岗返还、留工培训、留工补助等政策力度，有助于稳定就业预期和收入预期，增加了消费“底气”和信心，社会经济发展“烟火气”将会变得更旺。多重政策支撑消费信心消费回稳，增长态势明显5月社会消费品零售总额同比-6.7%，较4月份回升4.4个百分点；近期在因城施策的房地产调控政策与汽车刺激政策下，住行等大宗消费逐步回暖，预期将带动社会消费的快速提升，6月社消指标预期环比增长态势明显。数据来源：国家统计局，WIND 宏观环境/经济趋势【进出口表现】随着外贸物流及生产的恢复，前期积压外贸订单释放、货物进出口增速回升；但国际形势的变化给外贸发展带来了较大的不确定性，因此稳国内经济的内循环在当前尤为重要。大宗商品进口出现分化，大豆、原油量价齐升。技术产品、机电产品进口继续回落。大宗商品进口分化出口大幅反弹5月份外贸行业克服困难，不仅实现了整体的恢复增长，出口增速还超出了市场预期。但另一方面，全球疫情持续、地缘冲突、全球通胀持续走高，让外贸发展仍面临不少不确定、不稳定因素。数据来源：国家统计局-0.500.511.520500100015002000250030003500400020...20...20...20...20...20...20...20...20...20...20...20...20...20...20...20...20...20...20...20...20...2019~2022年进出口金额及增速月度走势出口金额（亿美元）进口金额（亿美元）出口同比进口同比 宏观环境/经济趋势【信贷表现】在信贷和政府债支撑下，社融增速回升，但社融结构仍待改善，尤其是居民房贷恢复较慢。6月伴随降息传导及房地产松绑，社会融资会迎来恢复性增长。数据来源：国家统计局，中国人民银行，wind0%5%10%15%01002003004002222222222222222222222019~2022年社会融资存量及本外币贷款月度走势社会融资存量（万亿）本外币贷款（万亿）社会融资增速0%10%20%30%40%0.010.020.030.040.050.060.020122013201420152016201720182019202020212022Q12012~2022Q1房地产贷款及个人住房贷款年度走势房地产贷款余额（万亿元）个人住房贷款余额（万亿元）房地产贷款余额增速个人住房贷款余额增速社融超预期回升，宽信用力度大前5 月数据看，2022 年前5 月新增社融157627 亿元，为2017 年以来历年前5 月的次高(仅低于2020 年同期的174003 亿元)，表明今年前5 月宽信用力度较大。信贷总量改善，但结构欠佳社融回升主要系新增人民币贷款和政府债券以及企业端的短贷支撑，企业端中长期贷款和居民端中长期贷款均同比少增，显示经济中长期需求仍然不足。房地产贷款与个贷均增长发力房地产贷款持续低位增长，其中个人住房贷款22年一季度同比增长8.9%，房地产开发贷余额，同比下降0.4%。 宏观环境/经济趋势【货币金融】货币政策稳字当头，未来将加大对实体经济的支持，坚持不搞“大水漫灌”，从1-5月来看，M2增长明显，但M1M2剪刀差持续增加，显示企业投产及扩张动力仍有待恢复。数据来源：国家统计局-14-12-10-8-6-4-202468-10-5051015202019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052019~2022年月度M2/M1/M0同比走势M1-M2剪刀差M2同比增速（%）MO同比增速（%）M1同比增速（%）货币政策：稳字当头，主动应对5月9日，人民银行发布《2022年第一季度中国货币政策执行报告》，报告称货币政策需加大对实体经济支持，稳字当头，主动应对，坚持不搞“大水漫灌”。M2持续提升，5月增速11.1%自2021 年3 月以来第二次位于10%以上，原因为1，减税降费政策发力；2，财政靠前发力，财政存款向企业存款转移；3、疫情影响，居民储蓄意愿增加。M1-M2剪刀差持续增加显示货币总量增加的同同时，货币活化程度持续降低，反映了在预期不确定性增加的情况下，企业投产和扩张的动力仍然有待恢复。 宏观环境/经济趋势【财政收入】在财政先行的稳增长政策下，政府财政压力巨大，同时政府性基金仍占财政收入近半比例，财政对土地出让的需求仍较为强烈，因此稳地产也是稳财政收入。数据来源：国家统计局，WIND-40%-20%0%20%40%60%80%20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 2019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042019~2022年财政收入及基金性收入月度走势政府性基金累计收入（%）政府性基金累计增速（%）财政累计收入（亿元）财政累计同比增值（%）20%30%40%50%60%2019-022019-042019-062019-082019-102019-1220