惠誉博华2024年信用展望：房地产开发

惠誉博华2024年房地产开发行业信用展望

行业概况与趋势

• 2023年回顾：2023年，中国房地产行业景气度持续低位，销售规模深度下跌，销售跌幅较上一年有所收窄。销售面积与金额分别回落至约2012年和2016年水平。销售结构继续聚焦核心城市、核心地段与优质改善型产品，下沉城市销售跌幅更深，带动销售均价提升。

• 市场特征：新房价格受供需关系及二手房替代效应影响，走势继续承压。销售规模的深度下跌与改善型产品成交占比提升并存，反映需求端购买力存在但短期仍受压制。

销售与库存

• 销售趋势：12个月滚动销售数据显示，销售规模深度下跌，与历史峰值相比分别跌去41.6%和42.8%。新房价格面临下行压力，各能级城市房价走势持续分化。

• 库存情况：行业库存去化周期仍处高位，新房供应规模持续收缩，但去化周期未见明显缩短。一线、二线、三四线城市的去化周期分别为18.8个月、19.9个月和36.6个月。

投资与土地市场

• 投资与土地市场：2023年，房地产开发投资完成额降至2018年水平，同比下滑9.6%。土地市场供需两端持续缩量，成交规模创近十年新低，整体呈现“提质缩量”特征。

• 土地市场表现：土地供应与成交规划面积大幅下滑，成交总价同比下降20.0%，成交溢价率处于历年较低水平。四季度成交规模略有回暖，但仍处于低位。

开发与竣工

• 开发与竣工：新开工面积延续收缩趋势，竣工面积有所回升，但受制于当前新开工规模，未来竣工规模难以维持高位。保交楼政策持续发力，保障交付进度。

融资与财务状况

• 融资环境：融资端利好政策密集出台，但未能明显改善行业再融资困境，资金到位规模持续下降。民营房企融资受限，但债务结构持续优化，短期偿付压力缓解。

预测与展望

• 2024年展望：随着房地产支持力度加大和宏观经济发展继续复苏，预计2024年行业销售跌幅有望收窄至3%-5%。新房价格短期内将继续承压，各能级城市房价走势持续分化。

• 政策与市场趋势：投资端预计难以回稳，跌幅有望收窄。土地市场回温需待销售拐点，保交楼与“三大工程”将对建安投资形成正向拉动。融资端政策主线为化解债务到期风险和推动支持政策落地。

结论

惠誉博华对房地产开发行业的信用展望为“低景气稳定”，强调了政策支持、市场需求、投资环境、融资条件以及市场结构等多方面的动态平衡与挑战。