上海住宅租赁市场简报2016年第二季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 住宅租赁2016年8月Savills World Research Shanghai概述二季度，上海住宅租赁市场表现依然强劲，租金继续上涨，但服务式公寓和别墅空置率环比有所上升。 2016年第二季度，共计两个服务式公寓项目入市，分别为逸兰卢湾服务式公寓（182套）和碧云钻石服务式公寓（280套）。 全市服务式公寓平均租金达到每平方米每月人民币229.3元，同比上涨4.6%，高出小业主公寓约30%（差价约48.6元/平方米/月）。 全市小业主公寓平均租金达到每平方米每月人民币180.7元，同比上涨8.4%，系自2012年第三季度（同比上涨9.3%）以来的最大涨幅。 全市别墅租赁平均租金环比上涨0.5%至每平方米每月人民币153.0元。本季度，别墅空置率最低（5.0%，环比上涨1.2个百分点），服务式公寓和小业主公寓空置率分别为9.0%和11.4%。  市场对相对经济型服务公寓的短期租赁需求增加，有更多租户寻求可替代小业主公寓且无诸多烦恼的租赁选择。“市场出现一些新型住宅租赁公寓，使得传统‘服务式公寓’和‘小业主公寓’的界限日渐模糊。” 简 可，第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部图片：四季汇，浦东 02 市场简报 | 上海住宅租赁2016年8月市场概述2016年第二季度，共计两个服务式公寓项目入市，分别为逸兰卢湾服务式公寓（182套）和经装修升级后重新开业的碧云钻石服务式公寓（280套）。本季度，全市住宅租赁市场租金和空置率均有上涨。平均租金环比上涨0.9%至每平方米每月人民币187.3元，同比上涨3.8%；整体空置率环比上涨0.4个百分点至8.5%，同比下跌2.5个百分点。第二季度，上海住宅租赁市场保持稳定，一些项目继续录得较好入住表现，尤其是浦东陆家嘴和金桥板块表现抢眼。来沪发展的中高级职位外籍人士数量不断减少，使住宅租赁市场面临挑战。但国内企业家图 1整体租赁市场租金指数和空置率数据来源：第一太平戴维斯市场研究部数据来源：第一太平戴维斯市场研究部图 2住宅租赁市场租金指数0%3%6%9%12%15%18%21%80859095100105110115Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q20304050607080910111213141516Q1/2003 = 100 租金指数（左轴） 空置率（右轴） 80859095100105110115Q1/2003 = 100 服务式公寓 小业主公寓 别墅 和商务人士数量见涨，从而使整体市场需求保持稳健。这些群体往往独立且富有，能够承担高档住宅房租。租金本季度，全市住宅租赁市场租金继续走高，延续了自去年以来的上扬趋势。分类来看，服务式公寓和小业主公寓租金均环比上涨了1.1%，分别达到人民币每平方米每月229.3元和180.7元。别墅租金环比小幅上涨0.5%至人民币每平方米每月153元。空置率二季度，服务式公寓和别墅市场空置率均有上升，分别环比上涨0.5个百分点和1.2个百分点至9%和5%，同比均下跌了2.7个百分点。服务式公寓在租期方面相对灵活，可提供短期至长期租赁业务，然而许多项目在开业初期往往通过短租业务以争取客户，日后随着业务的开展再将重心转到长租业务。有一些服务式公寓项目的主要客群是短租客，包括短期外派员工和旅客。尽管短租价格更高，但即便是在租赁淡季，营业额依然更高。这一租赁策略也使得传统服务式公寓和酒店的界限变得模糊。然而，由于短租业务需通过互联网中介平台发布，因此以短租业务为主的项目开支往往较高。中介租赁网站则对每单业务成交收取10%至18%（按照项目的网站排名）的费用。互联网中介费用再加上劳动力和管理成本，使项目净利润减少。如今越来越多国内富裕群体在考虑购置小业主房产前，先在目标区域内租一套服务式公寓，以体验周围居住环境。本季度，小业主公寓空置率环比下跌1.0个百分点至11.4%，同比下跌1.8个百分点。小业主公寓因其租金相对服务式公寓更为经济，因而受到市场青睐。因跨国企业缩减开支，许多雇员的住房预算不得不被削减甚至完全取消。许多服务式公寓的租户不得不搬至小业主公寓。二季度，服务式公寓平均租金为人民币每平方米每月229.3元，高出小业主公寓48.6元。而市场上新出现的经济型服务式公寓则恰好填补了传统服务式公寓和小业主公寓之间的空缺。这种新型服务公寓产品本身具有许多优势，可为租户提供方便、灵活的居住方案。这类公寓的客群主要定位为白领员工，租期一个月至一年不等且业主统一管理，这些条款均符合许多跨国企业要求。图 3住宅租赁市场空置率0%5%10%15%20%25%30%35%Q1/2003 = 100 服务式公寓 小业主公寓 别墅 数据来源：第一太平戴维斯市场研究部 savills.com.cn/research 03 2016年8月市场简报 | 上海住宅租赁图 4住宅租赁市场租金和空置率，2016年第二季度0%2%4%6%8%10%12%050100150200250300服务式公寓 小业主公寓 别墅 人民币每平方米每月 租金（左轴） 空置率（右轴） 数据来源：第一太平戴维斯市场研究部小业主公寓的租户往往为一弱势群体，一旦业主终止或拒绝续签合同——且该情形较为常见，租户则会相对无奈。这些新型服务公寓还为外籍人士提供其他行政帮助，例如公安登记、打扫和物业维护问题。森兰外高桥中国（上海）自由贸易试验区位于浦东新区，于2013年正式成立。森兰地区是上海一综合型发展区域，驱车5分钟即可到达外高桥自由贸易区（中国上海自贸区的一部分）。包括公寓、购物中心、酒店和一个高尔夫俱乐部。森兰区域分期开发，预计2020年项目全部完成交付。区域将主要定位来自自贸区的企业及员工的需求。上海自贸区背景自贸区将力争建设成为具有国际水准的投资贸易便利、货币兑换自由、监管高效便捷、法制环境规范的自由贸易试验区。区域服务式公寓现有规划除逸兰森兰服务公寓将于今年第三季度开业外，区域内还将有两个全新服务式公寓项目：宸居森兰高级服务公寓和盛捷森兰服务公寓，预计都将于2017年开业。此外，赛嘉外高桥服务公寓也将于2018年开业。通达性地铁6号线洲海路站位于森兰区域内，距离外高桥保税区南站仅一站之遥。自森兰区域驱车30分钟可达浦东国际机场，50分钟可到浦西的虹桥机场。展望区域零售配套（进口超市、国际品牌等）对目标客户的吸引力将对区域的顺利发展起到重要作用。此外，湖区和公园等自然资源也将吸引许多外籍人士居住于此，亲近自然的同时避开市中心的喧嚣。森兰国际社区的居住理念同金桥国际社区类似，后者如今已是一成熟国际居住区，受到外籍人士和许多家庭的青睐。项目名称物业类型区域单套面积(平方米)租金(人民币每月)交易时间世茂滨江花园小业主公寓陆家嘴32938,0004月尚臻静安服务式公寓服务式公寓静安23756,0004月嘉里华庭服务式公寓徐汇20441,0004月鸿艺豪苑小业主公寓徐汇11830,0005月易里酒店式公寓服务式公寓长宁12522,0006月碧云别墅别墅金桥34062,0006月表2小业主公寓、服务式公寓和别墅租赁成交案例精选，2016年第二季度数据来源：第一太平戴维斯市场研究部 数据来源：第一太平戴维斯市场研究部 表 1小业主公寓、服务式公寓和别墅市场表现，2016年第二季度租金 (每平方米每月人民币)入住率 (%)2016年第二季度环比 (%)同比(%)2016年第二季度环比(百分点)同比(百分点)服务式公寓229.3+1.1+4.69.0+0.5-2.7小业主公寓180.7+1.1+8.411.4-1.0-1.8别墅153.0+0.5+0.35.0+1.2-2.7整体187.3+0.9+3.88.5+0.4-2.5 04 市场简报 | 上海住宅租赁2016年8月项目名称浦东/浦西板块入市时间套数运营商逸兰森兰服务式公寓浦东外高桥2016年第三季度188逸兰卡佩拉酒店式公寓浦西徐汇2017年上半年40卡佩拉酒店集团大中里 (太古汇)浦西静安2017年上半年200待定宸居森兰高级服务公寓浦东外高桥2017年第一季度336上海煜腾酒店管理前滩39-01浦东前滩2017年下半年212陆家嘴集团莎玛曹家渡浦西普陀2017年下半年168莎玛盛捷森兰浦东外高桥2017年上半年342雅诗阁尚臻徐汇浦西徐汇2017年第一季度119待定数据来源：第一太平戴维斯市场研究部 表 3服务式公寓未来供应，2016-2017E市场新闻上海闵行诺德安达双语学校将于2016年9月开学位于上海闵行区的诺德安达双语学校将于2016年9月正式开学，接收6岁至18岁年龄段的中国籍和外国籍学生入学。过去，国际学校因当地政策仅招收外国籍学生，且多数来自居住在国际社区的外籍家庭。随着国内外籍人士数量减少，加之越来越多国内家庭将子女送去海外求学，如今国际学校愈加向当地学生敞开大门，同时招收中国籍和外国籍学生入学。在上海开设的双语课程国际学校还包括：惠灵顿双语学校、上海协和双语学校和耀华国际学校。政府支持住宅租赁市场2016年6月3日，国务院发布《住房租赁市场若干意见》，意见包括：1.允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行；2.给予税收优惠：对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；3.鼓励各地制定支持住房租赁消费的优惠政策措施；提取住房公积金支付房租政策；4.将新建租赁住房纳入住房发展规划；5.充分发挥中介机构作用，提供规范的居间服务6.对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题7.稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。意见旨在增加租赁住房选择，吸引更多来沪工作者，同时鼓励房地产投资市场。然而，新政对服务式公寓和高端小业主公寓租赁市场影响有限，这主要是由于这两个市场的客群往往是外籍人士、海归、国内企业家或商务人士。美世：生活成本调查如今在上海生活的成本愈加昂贵。根据7月份美世公布的2016年生活成本调查结果显示，香港排名第1位，而上海、北京分别位列第7位和第10位。市场展望年内新增供应主要集中在第二季度，预计第三季度仅有一个全新服务式公寓项目（逸兰森兰服务式公寓）入市，为年内市场继续吸纳现有供应留出时间。预计2017年将又有一批服务式公寓新增供应相继入市。浦西、浦东均匀分布。浦东供应主要集中在外高桥和前滩，目前这两个板块有不少项目在建。随着越来越多企业缩减开支，新型服务式公寓或将成为一种趋势。正如Naked Hub（裸心社）、WeWork等共享办公室的兴起，旨在强调经济型和灵活性的共享住宅亦开始进入大众视线。美国由WeWork衍生出来的WeLiving堪称该趋势的先锋，为租户提供多样化居住选择。越来越多外籍人士离开中国调往其他亚洲国家或回国，这股趋势几乎是不可逆转的。另一方面，大量国内企业家来沪，预计可使租赁需求增长，填补外籍员工留下的空缺。 savills.com.cn/research 05 2016年8月市场简报 | 上海住宅租赁定义：除特别说明外，本报告租金通常指项目中区楼层、面积约150平方米的两卧室套间（最常见户型之一）一年租赁期的租金。项目聚焦四季汇酒店式服务公寓四季汇位于浦东陆家嘴地区，为一现有高端服务式公寓，由宝矿集团持有。项目坐享黄浦江江景，步行五分钟即可达地铁2号线陆家嘴站。四季汇酒店式服务公寓位于二十一世纪大厦的高区（42-55F），大厦中低区为甲级写字楼（3-26F）以及四季酒店（30-41F）。服务公寓现有35套出租型单元，主力户型为144-369平方米的一居室至三居室。2016年二季度，租金报价自人民币每月10万元起。