上海住宅租赁市场简报2016年第四季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 住宅租赁2017年2月Savills World Research Shanghai概述尽管整体经济放缓，但小业主公寓和别墅的租赁需求依然强劲，从而推高租金。 四季度，无全新服务式公寓项目入市，预计2017年第二季度将迎来新增供应。  四季度作为住宅租赁市场传统淡季，服务式公寓和小业主公寓空置率均小幅上升，分别环比上升0.8和0.4个百分点，至11.2%和12.5%。  服务式公寓和小业主公寓空置率上升，从而使其租金分别环比小幅下跌0.5%和0.1%。然而同比来看表现依然较好，同比分别上涨2.3%和4.3%，达到人民币每平方米每月230.6元和180.9元。  四季度，别墅空置率环比、同比均下降1.8个百分点，达到4.5%；租金则维持稳定，环比微涨0.2%至人民币每平方米每月154.3元，同比上涨1.1%。“小业主公寓租赁需求回升，空置率逐渐下降，租金同比显著上涨。” 简 可 ，第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部图片：四季汇，浦东 02 市场简报 | 上海住宅租赁2017年2月市场概述第四季度，无全新服务式公寓项目入市，预计2017年第二季度将迎来建业里嘉佩乐酒店公寓（40套）和尚臻徐汇服务式公寓（119套）开业。纵观全年，2016年共计4个全新服务式公寓项目入市，为市场增加685套租赁单元；同时，共计6个服务式公寓项目（734套单元）退出租赁市场，使服务式公寓市场总存量减少至8,591套。别墅市场仅迎来一个项目入市，共计236套单元，由于无项目退市，因此现有存量增至2,851套。2016年初市场强势起步，空置率为近四年低位、租金涨势强劲，但下半年市场却差强人意：空置率回升、租金涨势趋缓。第四季度，由于为租赁市场传统淡季，全市住宅租赁市场平均租金环比微跌0.1%至每平方米每月人民币189.9元，同比上涨2.3%；空置率环比小幅上升0.1个百分点至9.8%，同比上升0.8个百分点。受上半年强劲市场的驱动，本季度各细分市场租金同比均有良好表现。服务式公寓租金同比上涨2.3%至人民币每平方米每月230.6元；别墅租金同比上涨1.1%至人民币每平方米每月154.3元；小业主公寓租金涨幅最为明显，同比上涨4.3%至人民币每平方米每月180.9元。空置率位于浦东地区的别墅持续受到外籍人士和越来越多本地租客的青睐，从而使浦东别墅租赁市场空置水平维持在3.6%的低位，环比、同比分别下降2.5和3.2个百分点。浦西别墅租赁情况尽管可圈可点，但较浦东而言仍略逊一筹，本季度浦西别墅空置率达到5.5%，环比、同比分别小幅下降0.9和0.3个百分点。图 1整体租赁市场租金指数和空置率，2003年第三季度-2016年第四季度数据来源：第一太平戴维斯市场研究部数据来源：第一太平戴维斯市场研究部图 2住宅租赁市场租金指数，2004年第一季度-2016年第四季度0%3%6%9%12%15%18%21%80859095100105110115Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q40304050607080910111213141516Q1/2003 = 100租金指数（左轴）空置率（右轴）0%5%10%15%20%25%30%35%服务式公寓小业主公寓别墅租赁产品日趋多样化在近年来的国内租赁市场中，小业主公寓、服务式公寓和酒店这些传统租赁产品的界限日趋模糊。越来越多服务式公寓品牌在运营许可范围内推出短租业务，目标客户定位为差旅人士而非长租型外籍家庭。此外，服务式公寓的定位也开始兼顾当地旅客和老百姓。随着Airbnb、途家等民宿品牌的引入，租赁产品更加多样化。作为美国第二大初创企业，Airbnb稳步打入中国市场，并同支付宝和腾讯合作，重点服务于赴海外游的中国游客。而途家则迅速填补了国内线上租房的市场空缺，并同雅诗阁联合创立了途家盛捷服务式公寓品牌，主要定位于国内中端旅客。这一合作品牌的诞生亦助力雅诗阁及其旗下盛捷品牌积极获取境外游旅客的住宿需求。 savills.com.cn/research 03 2017年2月市场简报 | 上海住宅租赁尽管一些项目欲尝试引入不同租赁期业务，以期获取更大市场份额、实现收入多样化，但同时应注意维持品牌识别度和社区意识。例如，短租项目由于侧重点不同，难以像长租项目那样周全考虑到“社区”概念或租客长期居住的舒适度。除传统服务式公寓产品外，“二房东”租赁模式和新型公寓产品的日益兴起，加之Co-living的引入，为租户提供更加多样化的居住选择。然而选择面更宽或许会让租户眼花缭乱，难以做出最优选择，此时租户不妨做一回“甩手掌柜”，聘请专业代理机构代劳。项目名称物业类型区域单套面积(平方米)租金(人民币每月)锦麟天地小业主公寓新天地26045,500世茂滨江花园小业主公寓陆家嘴31538,000尚臻静安服务式公寓静安23758,000碧云别墅别墅金桥39063,000钻石碧云服务式公寓金桥13024,000云间绿大地别墅金桥42069,000表2小业主公寓、服务式公寓和别墅租赁成交案例精选，2016年第四季度数据来源：第一太平戴维斯市场研究部 数据来源：第一太平戴维斯市场研究部 表 1小业主公寓、服务式公寓和别墅市场表现，2016年第四季度租金 (每平方米每月人民币)入住率 (%)2016年第四季度环比 (%)同比(%)2016年第四季度环比(百分点)同比(百分点)服务式公寓2 2 9. 3-0.6+4.412.3+3.3-2.1小业主公寓176.1+0.5+6.512.1+0.7+1. 8别墅152.0-0.7+0.26.3+1. 3- 0.1整体186.4-0.4+3.210.5+2.1+1. 4图 3住宅租赁市场空置率，2004年第一季度-2016年第四季度80859095100105110115Q1/2003 = 100服务式公寓小业主公寓别墅数据来源：第一太平戴维斯市场研究部 04 市场简报 | 上海住宅租赁2017年2月项目名称浦东/浦西板块入市时间套数运营商建业里嘉佩乐酒店公寓浦西徐汇2 017年第二季度40嘉佩乐酒店集团尚臻徐汇浦西徐汇2 017年第二季度119仕德福酒店管理赛嘉森兰浦东外高桥2 017年下半年200第一太平戴维斯大中里（太古汇）浦西静安2 017年下半年200太古莎玛曹家渡浦西普陀2 017年下半年168莎玛数据来源：第一太平戴维斯市场研究部 表 3服务式公寓未来供应，2017E租金四季度，浦东服务式公寓租金达到人民币每平方米每月221.6元，环比小幅下跌0.3%，同比上涨5.8%；浦西服务式公寓租金为人民币每平方米每月234.3元，环比下跌0.5%，同比上涨0.8%。2015-16年，上海住宅销售价格持续上扬，加之首付提高等调控措施的出台，拔高了购房门槛。这使得许多人不得不转投租房，一边解决短期住房需求，一边积攒未来首套房首付。这类群体多为年轻人，或考虑承租小业主公寓、提供部分服务的服务式公寓或共享式公寓，后两者正是因这些年轻需求应运而生的新型公寓产品。市场新闻上海收紧楼市调控2016年11月28日，上海出台进一步楼市调控，以降温住宅市场。主要包括：• 首套房购房首付比例从30%上调至35%• 首套房买家需同时满足两个条件：在上海无住房，且在全国各地无住房贷款记录（含商业贷款及公积金贷款）• 二套购房，如购买普通商品房，首付不得低于50%；购买非普通商品房，首付不得低于70%• 公积金贷款二套购房的最低首付要求与商业贷款相同，即普通商品房50%、非普通商品房70%新政或导致一些潜在买家不得不继续租房，直到能够承担购房首付。此外，二套改善或投资型置业亦将受到抑制。德国学校和法国学校将落户杨浦德国学校和法国学校的联合学校已开工建设，预计将于2018年竣工。该校位于杨浦区，占地面积超过5万平方米，将招收学前至高中阶段学生。雅诗阁推新品牌Lyf2016年11月，雅诗阁推出其最新品牌Lyf（发音为“Life”），“由希望像当地人一样体验目的地的千禧一代设计和管理”。随着合住和合工的发展趋势，雅诗阁计划到2020年在全球范围内推出10,000套Lyf品牌公寓，并“作为一个协作社区，将客人与同行旅客和变革者联系起来”。市场展望预计2017年第二季度将迎来两个全新项目入市：建业里综合体项目中的嘉佩乐酒店公寓（40套），建业里项目另含酒店（55套别墅）、餐饮、零售、SPA和图书馆；以及尚臻徐汇服务式公寓（119套）。2016年5月初，国务院召开会议，提出鼓励发展住房租赁市场，深化住房制度改革，加快改善居民尤其是新市民的住房条件，推动新型城镇化进程。措施包括对保障对象通过市场租房给予补贴，同时鼓励将商业项目改为居住用途。这一鼓励政策，加之更多新型租赁产品的出现，无疑将对未来住宅租赁市场产生利好。租户将拥有更加多样化的居住选择，亦能根据自身需求找到最适合的居所，甚至享受定制服务。新项目和非传统服务式公寓产品的增加，或使市场对管理欠缺的老项目的需求减少。这些老项目应考虑调整升级以适应新市场、新局面。而由于服务式公寓投资市场热情不减，新业主对项目收购后的散售策略或将有助于这些老项目的升级改造。 savills.com.cn/research 05 2017年2月市场简报 | 上海住宅租赁定义：除特别说明外，本报告租金通常指项目中区楼层、面积约150平方米的两卧室套间（最常见户型之一）一年租赁期的租金。项目聚焦尚臻徐汇服务式公寓尚臻徐汇服务式公寓位于徐汇区，是由仕德福酒店管理的一全新服务式公寓项目。项目步行五分钟即可达地铁9号线嘉善路站。项目共计119套租赁单元，主力户型为两居至五居室（157-365平方米）。预计租金报价为人民币每月37,000-85,000元。数据来源：第一太平戴维斯市场研究部区位徐汇区建国西路228弄业主嘉华国际运营商仕德福酒店管理租赁套数119 套 服务- 45分钟驱车至浦东国际机场- 40分钟驱车至虹桥机场- 5分钟步行至地铁9/12号线嘉善路站交付时间2 017年第二季度表 4尚臻徐汇服务式公寓Please contact us for further information James MacdonaldDirector+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnSavills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 700 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made