上海住宅租赁市场简报2018年第二季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 住宅租赁2018年8月Savills China Research Shanghai概述由于新增供应较少、市场需求旺盛、服务质量提升，二季度浦东租赁住宅空置率显著下降。 第二季度，浦西服务式公寓空置率环比上升1.7个百分点至15.2%，而浦东服务式公寓空置率环比大幅下降6.1个百分点到达20%，带动全市服务式公寓空置率环比下跌1.8个百分点至17.3%。  全市平均租金变化平稳，环比微跌0.6%，同比微增0.8%至人民币每平方米每月198.6元。本季度小业主公寓租金达到人民币每平方米每月191.6元；别墅租金达到人民币每平方米每月158.9元；服务式公寓租金则达到人民币每平方米每月235.1元，仍旧为各类型租赁住宅租金之首。 第二季度全市服务式公寓库存6,666套，其中浦西3,686套，浦东2,980套。  下季度市场将迎来两个全新服务式公寓项目，共计494套。“过去几个季度市场供应相对较少而需求持续旺盛，二季度上海服务式公寓空置率显著下降，尤其是浦东。” 简 可，第一太平戴维斯研究部图片：上海静安瑞吉酒店，静安 02 市场简报 | 上海住宅租赁2018年8月高端住宅租赁市场新闻中美贸易战与中国金融开放中美贸易战以及中国的金融开放政策这两种对立的趋势有可能在未来严重影响高端住宅租赁市场。贸易战方面，未来贸易壁垒及关税将会对市场需求端造成影响。伴随着美资企业对华业务量的缩减，派遣到中国的海外专业人员也会越来越少。但如果其他国家跟进填补美资企造成的业务空缺，来自这些国家（尤其是邻国）的外派专业人士将会提振高端住宅租赁需求。此外，中国颁布新政将对外资公司进一步开放其金融领域的业务。新政内容包括：提高金融业外资持股比例到51%；允许外籍人员参与中国证券市场；以及上海证券交易所与伦敦证券交易所的互联互通计划。这一系列动作将提升外国来沪管理层人员及专家人数，进一步扩充上海高端住宅租赁客户群。普通住宅租赁市场新闻住宅租赁市场持续受到资本热捧2018年7月12日，龙湖集团宣布与加拿大养老基金投资公司（CPPIB）共同设立长租公寓投资平台，首期投资额约8.17亿美元。该平台将集中投资国内一、二线城市，双方将通过发挥各自优势和资源，共同发掘长租公寓行业蕴含的巨大机遇。龙湖地产在2016年首次涉足长租公寓市场，但截至2017年末仅500套单元入市。龙湖地产首席执行官吴亚军表示，得益于新资金的注入以及政府对长租公寓的政策引导，未来计划推出5万套长租公寓单元。图 1整体租赁市场租金指数和空置率，2007年第一季度-2018年第二季度数据来源：第一太平戴维斯市场研究部数据来源：第一太平戴维斯市场研究部图 2住宅租赁市场空置率，2007年第一季度-2018年第二季度0%5%10%15%20%25%30%35%服务式公寓小业主公寓别墅数据来源：第一太平戴维斯市场研究部 表 1服务式公寓、小业主公寓和别墅市场表现，2018年第二季度租金 (每平方米每月人民币)空置率 (%)2018年第二季度环比 (%)同比 (%)2018年第二季度环比(百分点)同比(百分点)服务式公寓235.1(1.5)0.117.3(1.8)1.4小业主公寓191.60.11.914.1(1.1)0别墅158.90.10.98.2(1.6)0.4整体198.6(0.6)0.814.3(1.5)10%3%6%9%12%15%18%21%24%707580859095100105110Q1/2003 = 100租金指数（左轴）空置率（右轴） savills.com.cn/research 03 2018年8月市场简报 | 上海住宅租赁1,219套（大多位于虹桥及周边区域），浦东1,396套（大多位于金桥）。项目聚焦: 尚臻徐汇服务式公寓10号尚臻徐汇服务式公寓最早于2017年第二季度开业，一期共计119套 （面积在157平方米到526平方米间）。2018年二季度，尚臻徐汇10号新增30套单元入市，但租客最早要到10月份才能入住。随着周边环境的提升以及服务设施的不断完善，已开业的公寓入住率较高，预计此新增批次的公寓也将面临火爆需求。市场展望未来协信地产旗下的莎玛将有两个新项目入市，分别是位于长风公园旁的莎玛长风服务式公寓，以及位于虹桥交通枢纽北部的莎玛虹桥服务式公寓。两个项目预计将为上海项目名称 物业类型区域单套面积(平方米)租金(人民币每月)上海雅诗阁衡山服务式公寓徐汇14248,500上海逸兰森兰服务式公寓服务式公寓外高桥7014,500华府天地小业主公寓新天地29875,000上海绿谷别墅别墅长宁22049,000上海翠庭别墅别墅南汇37135,000数据来源：第一太平戴维斯市场研究部 表 3服务式公寓、小业主公寓和别墅租赁成交案例精选，2018年第二季度2013年第二季度2018年第二季度租金212.7301.0空置率23.2%18.5%表 2静安区租金及空置率，2013年第二季度及2018年第二季度数据来源：第一太平戴维斯市场研究部 数据来源：第一太平戴维斯市场研究部图 3住宅租赁市场租金指数，2004年第一季度-2018年第二季度100120140160180200220240260人民币每平方米每月服务式公寓小业主公寓别墅平均租金在此之前，中国建设银行、阿里巴巴、腾讯、华平投资等资本皆已纷纷投入到长租公寓的蓝海中。伴随着中央及地方政府政策的支持，未来长租公寓市场将迎来持续增长。市场概述空置率 全市平均空置率环比下降 1.5个百分点至14.3%。在服务式公寓板块，虽然浦西空置率环比上升1.7个百分比至15.2%，但浦东空置率环比大幅下降6.1个百分点到达20%。受此影响，全市服务式公寓空置率环比下跌1.8个百分点至17.3%。全市别墅空置率走势相对平稳，环比下降1.6个百分点至6.6%，但同比上升0.9个百分点。浦东别墅空置率环比下降0.9个百分点到5.8%，浦西别墅空置率环比下降2.4个百分点到7.4%。租金全市平均租金变化平稳，环比微跌0.6%，同比微增0.8%至人民币每平方米每月198.6元。本季度小业主公寓租金达到人民币每平方米每月191.6元；别墅租金达到人民币每平方米每月158.9元；服务式公寓租金则达到人民币每平方米每月235.1元，仍旧为各类型租赁住宅租金之首。区域聚焦: 静安区 2013年—2018年2015年10月，国务院批复原闸北、静安两区“撤二建一”，设立新的静安区。原静安一直深受国内外租客青睐，过去五年中新增多个服务式公寓项目。静安区占据核心地理位置，拥有丰富的商业、餐饮及娱乐设施，未来持续发展势头良好，区内服务式公寓项目将可维持较低空置率以及租金涨势。武定路等区域聚集了多个夜生活场所，晶品及太古汇等商场也丰富了当地的购物体验。2013年以来，静安区共计有4个新增公寓项目开业，多为大型综合体的一部分。例如新开业的镛舍服务式公寓即为兴业太古汇商业综合体的一部分。市场供应2018年第二季度，全市服务式公寓市场共计套数为6,666套，其中浦西3,686套，浦东2,980套。全市别墅市场共计套数为2,615套，其中浦西 04 市场简报 | 上海住宅租赁2018年8月新增494套单元。加上已经入市的上海虹桥凯越嘉轩酒店（101套）以及尚臻虹桥服务式公寓（30套），共同推进了浦西服务式公寓的增长。浦西入住率下调似已难免，并可能带动租金走低。浦东方面，今年一季度以来仅有73套服务式公寓入市，较低的新增供应可推动入住率及租金双线增长。相较浦东国际机场，虹桥交通枢纽对服务式公寓的带动作用更为明显。目前虹桥交通枢纽在航空、铁路和公路交通不断升级完善，虹桥商务区也逐步建立成为区域中心。虹桥板块还将迎来越来越多的服务式公寓项目，且短租客户将日益以亚洲商务旅客为主。数据来源：第一太平戴维斯市场研究部表 6服务式公寓未来供应，2018年下半年项目名称区板块入市时间套数运营商莎玛长风长宁长风公园2018年第三季度362莎玛酒店莎玛虹桥闵行虹桥2018年第三季度132莎玛酒店尚臻徐汇10号徐汇徐汇2018年第四季度30尚臻酒店数据来源：第一太平戴维斯市场研究部表 5新增服务式公寓，2018年第二季度项目名称区板块套数运营商镛舍服务式住宅静安南京西路102太古酒店金桥红枫万豪浦东金桥73万豪酒店数据来源：第一太平戴维斯市场研究部表 4静安区新增服务式公寓，2013年至今项目名称板块入市时间套数嘉里中心公寓南京西路2013年第二季度133尚臻静安服务式公寓南京西路2016年第四季度113上海静安瑞吉酒店南京西路2017年第一季度55镛舍服务式住宅南京西路2018年第二季度102数据来源：第一太平戴维斯市场研究部图 4静安区租金及空置率，2013年第二季度-2018年第二季度0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%0.050.0100.0150.0200.0250.0300.0350.0人民币每平方米每月租金指数（左轴）空置率（右轴） savills.com.cn/research 05 2018年8月市场简报 | 上海住宅租赁定义：除特别说明外，本报告租金通常指项目中区楼层、面积约150平方米的两卧室套间（最常见户型之一）一年租赁期的租金。项目聚焦尚臻徐汇服务式公寓10号尚臻徐汇服务式公寓最早于2017年第二季度开业，一期共计119套（面积在157平方米到526平方米间）。2018年二季度，尚臻徐汇10号新增30套单元入市，但租客最早要到10月份才能入住。随着周边环境的提升以及服务设施的不断完善，已开业的公寓入住率较高，预计此新增批次的公寓也将面临火爆需求。数据来源：尚臻徐汇服务式公寓区位建国西路2 6 8 号，徐 汇业主嘉华国际集团运营商尚臻酒店管理租赁套数30套户型/面积3居室（19 0 平米）3居室+1书房（2 20平米）租金人民币45,000 - 60,000元每月Please contact us for further information Savills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 600 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in