上海住宅租赁市场简报2017年第二季度

savills.com.cn/research 01 市场简报 住宅租赁2017年8月Savills World Research Shanghai概述小业主公寓由于价格相对经济，因此依然备受青睐，二季度小业主公寓租金领涨全市，租金环比上涨3.3%至每平方米每月人民币187元。 二季度，有两个全新服务式公寓项目入市，共带来174套租赁单位，这使得服务式公寓存量环比增加2.9%至6,233套。  本季度，服务式公寓租金环比上涨1.4%至每平方米每月人民币235元；同期，小业主公寓租金环比上涨3.3%至每平方米每月人民币187元，增速较上季度有所加快。  本季度，别墅租金环比微涨1.1%至每平方米每月人民币157元。 本季度，上海住宅租赁市场整体空置率环比上升1.4个百分点至13.2%。  住宅租赁市场三大细分市场的空置率均有上升，然而许多项目由于价格较为弹性，因而得以维持较高入住率。  随着更多新产品入市，未来住宅租赁市场竞争将日益加剧。“十三五期间内，上海将大力增加租赁住宅供应，以迎合大量的租房需求。” 简 可 ，第 一 太 平 戴 维 斯研究部图片：尚臻徐汇服务式公寓 02 市场简报 | 上海住宅租赁2017年8月市场概述上海首次出让纯租赁住房用地2017年7月，上海首批共计两幅纯租赁住宅用地完成出让，分别位于浦东张江和嘉定新城。其中，张江地块可建面积约13万平方米；嘉定地块可建面积约7.1万平方米，成交总价人民币4.24亿元。两幅地块均为70年产权纯租赁住房用途，开发商不得出售。预期两个项目将至少带来1,897套租赁单元。此次纯租赁宅地的出让，是上海朝着“十三五”（2016-2020）期间新增约70万套租赁住房的目标跨出的重要第一步。纯租赁住宅用地的出让意味着，未来住宅租赁市场将迎来更多开发商自持供应，尤其在新兴区域。雅诗阁加速国内扩张雅诗阁以到2020年在华管理20,000套服务公寓单元为目标，积极加速中国业务扩张。雅诗阁已创立定位于千禧一代租户的全球服务公寓新品牌“Lyf”，主打小户型，并将留出大面积公共空间便于住客社交互动。在中国，集团已签署两份管理合约，分别位于深圳和大连，均预计在2018年开业。这一全新品牌的建立将使租赁产品更多样化，但同时也将在一定程度上加剧市场竞争。国内开发商纷纷试水长租公寓市场香港上市房企中骏置业与美国睿星资本（Greystar Capital）签署战略合作协议，布局国内长租公寓市场。中骏计划未来三年内在中国一、二线城市布局5万套长租公寓，定位中高端市场，服务于城市白领及高净值人群。百联集团也宣布，将与睿星资本、浦发硅谷银行签署战略合作协议，发展长租公寓。此前，已有包括万科、龙湖、金地等不少国内发展商创立了租赁公寓品牌。随着更多企业的进入，住宅租赁市场的竞争预期将呈日益加剧之势。图 1整体租赁市场租金指数和空置率，2007年第一季度-2017年第二季度数据来源：第一太平戴维斯市场研究部数据来源：第一太平戴维斯市场研究部图 2住宅租赁市场空置率，2007年第一季度-2017年第二季度0%3%6%9%12%15%18%21%80859095100105110115Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q20708091011121314151617Q1/2003 = 100租金指数（左轴）空置率（右轴）0%5%10%15%20%25%30%35%服务式公寓小业主公寓别墅中央政府号召加快发展租赁市场2017年7月，住建部等九部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。通知指出要增加租赁住房有效供应，支持国有企业转型为住房租赁企业，要求大中城市建设租赁交易平台，提高市场透明度。目前已选取12个城市作为《通知》实施后首批开展住房租赁试点的城市，包括广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山以及肇庆。此前，上海、北京等一线城市已采取相关措施发展住宅租赁市场。市场概述2017年第二季度，迎来两个全新服务式公寓项目入市，分别为尚臻徐汇服务式公寓以及静安瑞吉公寓，共计带来174套租赁单元。鉴于半年以来市场吸纳情况良好，业主提高租金，推动全市平均租金环比上涨1.7%至每平方米每月人民币195元，相较于今年一季度仅0.2%的涨幅。但随着新项目入市，空置率也相应上升至13.2%，环比 savills.com.cn/research 03 2017年8月市场简报 | 上海住宅租赁上升1.4百分点，同比上升0.7个百分点。浦东、浦西地区的行情走势各异。浦东空置率在连续两个季度下滑后，二季度环比上升2.9个百分点至16.2%；浦西则得益于较为成熟的市场氛围，空置率微幅下调0.2个百分点至9.8%。浦东地区平均租金约为每平方米每月人民币180元，环比上涨3.1%，但仍低于浦西16%；同期，浦西租金上涨0.7%。空置率 二季度，住宅租赁市场三大细分市场（服务式公寓、小业主公寓、别墅）的空置率全线上升，然而许多项目由于价格较为弹性，因而维持较高入住率。由于新项目入市，全市服务式公寓市场空置率环比上升0.7个百分点至16%。小业主公寓和别墅空置率分项目名称物业类型区域单套面积(平方米)租金(人民币每月)尚臻静安服务式公寓南京西路23555,500易里酒店式公寓服务式公寓虹桥12627,000世茂滨江花园小业主公寓陆家嘴33643,500嘉御庭小业主公寓前法租界14530,000绿宝园别墅康桥29643,000四季雅苑别墅世纪公园22342,000表2服务式公寓、小业主公寓和别墅租赁成交案例精选，2017年第二季度数据来源：第一太平戴维斯市场研究部 数据来源：第一太平戴维斯市场研究部 表 1服务式公寓、小业主公寓和别墅市场表现，2017年第二季度租金 (每平方米每月人民币)空置率 (%)2 017年第二季度环比 (%)同比(%)2 017年第二季度环比(百分点)同比(百分点)服务式公寓235.4+1. 4-0.316.0+0.7- 0.1小业主公寓186.8+3.3+4.314.1+2.1+2.9别墅156.8+1.1+0.55.6+2.2+0.1整体195.3+1.7+1. 213.2+1. 4+0.7别环比上升2.1个百分点和2.2个百分点，至14.1%和5.6%。租金本季度，三大细分市场均租金全线上扬，其中小业主公寓涨幅最为显著，环比上涨3.3%。小业主公寓由于租金相对经济，因此迎合了众多租户的需求。二季度，小业主公寓平均租金达到每平方米每月人民币187元，低于服务式公寓（每平方米每月人民币235元）约26%。过去五年以来，跨国企业纷纷削减成本，包括雇员住房预算相应缩减甚至被完全取消。原本租住服务式公寓的租户转而选择小业主公寓。这些来自外籍人士、以及国内需求的增长，支撑小业主公寓租金在过去一年多里上涨。数据来源：第一太平戴维斯市场研究部图 3住宅租赁市场租金指数，2007年第一季度-2017年第二季度80859095100105110115Q1/2003 = 100服务式公寓小业主公寓别墅二季度，服务式公寓租金环比上涨1.4%至每平方米每月人民币235元，同期，别墅租金上涨1.1%至每平方米每月人民币157元。 04 市场简报 | 上海住宅租赁2017年8月项目名称浦东/浦西板块入市时间套数运营商尚臻金桥服务式公寓浦东金桥2017年第三季度102仕德福酒店管理建业里嘉佩乐酒店公寓徐汇前法租界2 017年第四季度40嘉佩乐酒店集团镛舍服务式住宅静安南京西路2 017年第四季度102太古酒店数据来源：第一太平戴维斯市场研究部 表 3服务式公寓未来供应，2017年下半年张江科学城2017年8月，上海政府正式批复同意《张江科学城建设规划》，规划范围内可居住人口约70万，可提供约88万个就业岗位。张江科学城将以张江高科技园区为基础建设，规划总面积约94平方公里。原园区规划面积79.7平方公里。张江高科技园区背景介绍张江高科技园区设立于1992年7月，是国务院批准设立的首批国家级高新技术园区，其中约一半面积位于上海自贸区范围内。园区成功吸引了大量高新技术企业以及中小型创意公司，是不少新技术类公司的诞生地。租赁住宅规划为满足人才居住需求，张江科学城规划范围内将新增住宅建筑面积约920万平方米，其中890万平方米用于租赁住宅，约占比96.7%。交通可达性目前张江对外交通主要依赖地铁2号线（张江高科站、金科路站）、张江立交桥以及中环高架，距离浦东国际机场约30分钟车程。根据规划，未来张江将开通多条高速公路，连接市区、火车站及机场，此外还有地铁13号线三期（在线）、以及规划中的21、27号线，更有多条公交线路贯通科学城各大办公及住宅区。前景张江科学城将更好地衔接迪士尼、未来龙阳路CBD等周边地区，实现区域协调联动发展。住宅开发尤其是针对租赁住宅的规划，将主要应对人才及年轻白领的居住需求，此举亦是对政府加速住宅租赁市场发展号召的积极响应。市场展望预计2017年下半年将迎来三个全新项目入市：尚臻金桥服务式公寓（102套）、延期开业的嘉佩乐酒店公寓（40套），以及太古地产的镛舍服务式住宅（102套）。纯租赁住宅用地的出让意味着，未来住宅租赁市场将迎来更多开发商自持供应，尤其在新兴区域。这将对开发商的项目管理/运营能力提出更高要求。此外，上海“十三五”（2016-2020年）计划新增70万套租赁住房。两大举动共同标志着未来租赁市场将进入新的发展阶段。然而，租赁产品多样化加之市面上新型服务式公寓产品的出现，将不断加剧市场竞争，首当其冲的或为管理欠缺的老项目。伴随着市场的日益成熟，这类老项目应考虑翻新调整或升级服务管理。大型新兴规划地区的租赁市场刚刚起步，行情发展依然面临艰难局势。但随着城市基础设施及生活配套设施的不断改善，长期发展前景仍被看好。图 4张江科学城数据来源：上海政府 savills.com.cn/research 05 2017年8月市场简报 | 上海住宅租赁定义：除特别说明外，本报告租金通常指项目中区楼层、面积约150平方米的两卧室套间（最常见户型之一）一年租赁期的租金。项目聚焦尚臻徐汇服务式公寓尚臻徐汇服务式公寓位于徐汇区前法租界区域，为嘉华旗下一全新服务式公寓项目。项目步行五分钟即可达地铁9/12号线嘉善路站。项目共计119套租赁单元，主力户型为两居至五居室（157-526平方米）。租金报价为人民币每月42,000-110,000元。数据来源：第一太平戴维斯市场研究部区位徐汇区建国西路268号业主嘉华国际运营商仕德福酒店管理租赁套数119 套 服务- 45分钟驱车至浦东国际机场- 40分钟驱车至虹桥机场 - 5分钟步行至地铁9/12号线嘉善路站交付时间2 017年第二季度表 4尚臻徐汇服务式公寓Please contact us for further information James MacdonaldDirector+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnSavills plcSavills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 700 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.This repor